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Si può installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio?

14 luglio 2017


Si può installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 luglio 2017



Regole e autorizzazioni per montare il climatizzatore d’aria fuori dalla finestra, in appoggio alla parete del palazzo condominiale, per non ledere i diritti dei vicini e le norme amministrative.

Se uno dei condomini intende installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio non deve chiedere il permesso all’assemblea; ma se, così facendo, viola l’estetica del palazzo o se l’apparecchio è talmente grande da impedire ai vicini di fare altrettanto, dovrà rimuoverlo. Sono queste alcune delle condizioni imposte dalla legge per montare un condizionatore d’aria all’esterno dell’appartamento. La questione, peraltro, è stata oggetto di una recente sentenza della Cassazione [1] che ha ritenuto illegittimo il comportamento di un uomo che si era dotato di un climatizzatore talmente ingombrante da impedire la collocazione di altri apparecchi.

Procediamo dunque con ordine e vediamo quando si può installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio, quali sono le condizioni da rispettare e le autorizzazioni da richiedere al Comune e/o all’amministratore di condominio.

Si può installare il condizionatore senza dirlo all’assemblea, salvo che il regolamento disponga diversamente

Le condizioni da rispettare per il condizionatore

Come saprà bene chi ha già letto la nostra guida sui climatizzatori (Condizionatori in condominio: cosa prevede la legge), per poter installare un condizionatore d’aria sulla facciata dell’edificio è necessario rispettare le seguenti condizioni:

  • bisogna informare l’amministratore prima di avviare i lavori: difatti la parete dell’edificio è una delle «parti comuni» del condominio e su di esse e sulla relativa conservazione l’amministratore è tenuto a vigilare. Tuttavia, come vedremo a breve, la comunicazione all’amministratore è necessaria anche se il climatizzatore viene montato sul proprio balcone;
  • non si può ledere il cosiddetto «decoro architettonico dell’edificio» ossia l’estetica della facciata. Secondo la giurisprudenza, per valutare il rispetto di tale requisito bisogna considerare le attuali condizioni dell’immobile (ad esempio, se altri condomini hanno già installato dei condizionatori, se l’immobile ha subito dei deprezzamenti col tempo che ne hanno ridotto le qualità estetiche, ecc.);
  • bisogna tenere sotto controllo il rumore del condizionatore: le immissioni acustiche da questo prodotto, infatti, non possono né violare le normative in materia di rumori (a tal fine si può chiamare l’Arpa – l’Agenzia Regionale per la protezione dell’ambiente – affinché effettui una perizia), né essere «superiori alla normale tollerabilità» tanto da dar fastidio ai vicini;
  • è necessario rispettare le distanze minime rispetto agli altri balconi o finestre dei vicini. Anche in questo caso, se il condizionatore viene installato sul proprio balcone non c’è bisogno di verificare il rispetto delle distanze;
  • il condizionatore non deve essere eccessivamente ingombrante, tanto cioè da impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso della facciata dell’edificio. Anche questa condizione viene meno se il condizionatore viene riposto sul balcone, ma chiaramente sarà più probabile il rischio di violazione dell’estetica del palazzo;
  • bisogna infine rispettare la normativa urbanistica e, quindi, chiedere l’autorizzazione del Comune.

Autorizzazione comunale per l’installazione

Per installare un condizionatore potrebbe essere richiesta l’autorizzazione comunale; è pertanto consigliabile verificare preliminarmente presso l’ufficio tecnico del Comune se è richiesto l’espletamento di questa formalità. Le Sezioni Unite del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia, per esempio [2] hanno stabilito che l’ancoraggio di un condizionatore d’aria a un muro esterno va considerato installazione d’impianto tecnologico al servizio di edificio già esistente e pertanto richiede l’autorizzazione, pena l’irrogazione di sanzioni pecuniarie.

Secondo la Cassazione [3], i climatizzatori/condizionatori d’aria costituiscono impianti tecnologici e, pertanto, se collocati all’esterno dei fabbricati, rientrano nel novero degli interventi edilizi per la cui realizzazione o installazione, seppure non necessitante il permesso di costruire, occorre tuttavia la segnalazione certificata di inizio di attività (cosiddetta Scia).

Se l’installazione di condizionatore (già soggetta a Scia) avviene in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, essa è da ritenersi subordinata anche a nulla-osta da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; diversamente scatta il procedimento penale [4].

Sempre meglio informarsi al Comune per verificare eventuali normative locali sulle autorizzazioni amministrative

Fori sul muro per smaltire la condensa del condizionatore

Secondo una sentenza del Tribunale di Padova [5], è possibile praticare un foro nel muro dell’edificio per farvi passare un tubo che smaltisca la condensa d’acqua prodotta dal condizionatore d’aria; è però illegittimo l’innesto del tubo di scarico nel pluviale condominiale, perché così facendo si altera la funzione di questa parte dell’edificio che è invece rivolta allo smaltimento delle sole acque piovane.

Comunicazione all’amministratore

Prima di installare il condizionatore sulla facciata dell’edificio bisogna informare l’amministratore di condominio preferibilmente con raccomandata o con posta elettronica certificata. Sebbene non sia necessario chiedere anche l’autorizzazione all’assemblea, la predetta comunicazione all’amministratore è d’obbligo atteso che il codice civile [6] impone, a chiunque effettui lavori anche all’interno del proprio appartamento, di avvisare l’amministratore; quest’ultimo, a sua volta, dovrà informare di ciò l’assemblea. Tale obbligo non scatta per qualsiasi tipo di lavoro, ma solo per quelli che incidono sui diritti degli altri condomini e sulla proprietà comune; e il condizionatore può incidere sull’estetica del palazzo.

L’uso del condizionatore può diventare un reato se i rumori possono dar fastidio a molti condomini

Dimensioni del condizionatore

Quando si installa il condizionatore sulla facciata dell’edificio bisogna fare in modo da non impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso della parete verticale. Questo perché il codice civile consente a ciascun condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio – come appunto la facciata – anche per fini personali, a condizione che sia rispettato il «pari uso» degli altri. Questo significa che se le dimensioni del condizionatore impediscono ai vicini di installare i loro, questo deve ritenersi illegittimo.

Tale principio è stato ribadito dalla sentenza della Cassazione richiamata in apertura. Dalle risultanze della consulenza tecnica era emerso che la porzione di parete (il 60%) utilizzata dal condomino era tale da non permettere agli altri tre condomini di poter fare (almeno ipoteticamente) uso di quella specifica parte comune dello stabile.

Secondo la Cassazione il codice civile pone chiaramente due limiti all’utilizzo da parte del singolo della cosa comune:

  • non ledere il diritto (o anche solo l’aspettativa) degli altri condomini di godere della cosa in comunione allo stesso modo.
  • non alterarne la destinazione d’uso.

L’utilizzo della parete esterna dell’edificio per l’installazione del condizionatore non modifica la sua destinazione di utilizzo (e quindi questo limite non veniva violato); tuttavia, se il climatizzatore è di dimensioni eccessive di fatto impedisce agli altri condomini di utilizzare il bene comune con identiche modalità e traendone uguale soddisfazione.

In tali ipotesi l’installazione del condizionatore si può ritenere legittima solo se c’è il consenso degli altri condomini (è necessaria al tal fine l’unanimità).

Distanze che il condizionatore deve rispettare

Il condizionatore non può essere ancorato alla parte inferiore del balcone del piano di sopra a quello del condomino interessato. I balconi, infatti, sono di proprietà del titolare del relativo appartamento e il vicino del piano di sotto non ha alcun diritto di sfruttarne la metratura, seppure per ancorarvi il condizionatore o la tenda parasole (salvo, ovviamente, il consenso tra le parti).

Se, invece, a installare il condizionatore sotto il balcone è proprio il titolare del balcone stesso (e, quindi, il vicino del piano di sopra), l’installazione dei condizionatori può configurare la violazione delle distanze dalle vedute in appiombo che, a norma del codice civile [8], richiedono una soglia minima di un metro e mezzo (anche se si può discutere sulla configurazione del condizionatore come «sporto» rilevante ai fini delle distanze).

Autorizzazione dell’assemblea

L’installazione del condizionatore non richiede la previa autorizzazione dell’assemblea, salvo che il regolamento condominiale (solo quello approvato all’unanimità) non prevede diversamente. In tal caso bisogna portare la questione al collegio dei condomini affinché voti l’autorizzazione. In tutti gli altri casi si può agire autonomamente, salva – come anticipato – la comunicazione all’amministratore. Tuttavia, se si ha ragione di temere che il condizionatore possa turbare l’estetica del palazzo o le sue dimensioni potrebbero infastidire i vicini, è consigliabile trasmettere all’amministratore un disegno della parte visibile affinché lo sottoponga all’assemblea per l’approvazione o per l’introduzione di eventuali modifiche. Il consenso così accordato non può più essere revocato e mette al riparo il proprietario da successivi ripensamenti o ordini di rimozione dell’impianto.

Decoro architettonico

La violazione del decoro architettonico non attiene solo alla facciata del palazzo prospiciente sulla strada pubblica, ma anche quella interna che dà sul cortile e che non è visibile ai passanti ma solo ai condomini. A questo punto, per valutare l’eventuale lesione dell’estetica dell’edificio da parte del condizionatore sarà necessario considerare una serie di variabili come:

  • dimensione del condizionatore.
  • colore del condizionatore.
  • condizioni generali del palazzo (incide non solo il pregio originario dell’edificio quanto soprattutto i successivi interventi che potrebbero averlo già deturpato).
  • ambiente circostante: possono rilevare anche le condizioni degli altri immobili attorno, se dotati già tutti di condizionatori esterni.

Secondo il Tar Puglia [9], il posizionamento del condizionatore esterno all’edificio, pur comportando alterazione della sagoma e dell’aspetto esteriore, può dirsi opera minore e sostanzialmente libera, non idonea a ledere l’interesse paesaggistico e urbanistico. Pertanto, nel bilanciamento dei contrapposti interessi in gioco, prevale quello del proprietario dell’appartamento considerato lo scarso impatto dell’intervento.

Rumori del condizionatore

Se i rumori del condizionatore superano la normale tollerabilità si può chiedere la rimozione dell’impianto. Se poi il rumore, anziché essere avvertito solo dal vicino dell’appartamento adiacente, molesta tutti o gran parte dei vicini del palazzo scatta il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. Non è, a tal fine, necessaria la prova che il disturbo sia stato avvertito da più condomini, essendo sufficiente che «il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa» [10].

note

[1] Cass. sent. n. 17400/2017.

[2] Cons. Giust. Amm. Regione Sicilia, decisione n. 682/1993.

[3] Cass. sent. n. 952/2014.

[4] Previsto dall’art. 181 d.lg. n. 42 del 2004.

[5] Trib. Padova, sent. n. 352/2011.

[6] Art. 1122 cod. civ.

[7] Art. 1102 cod. civ.

[8] Artt. 905-907 cod. civ.

[9] Tar Puglia sent. n. 847/2011

[10] Cass. sent. n. 34240/2005.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 16 maggio – 13 luglio 2017, n. 17400
Presidente Bianchini – Relatore Grasso

Fatto e diritto

Ritenuto che il Giudice di Pace di Ravenna, con sentenza depositata il 12 marzo 2011, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio Royal Palace, condannava i convenuti Ma. Ma. e Ba. Cr. a rimuovere l’apparecchiatura esterna dell’impianto di condizionamento installata a servizio del proprio appartamento e al pagamento delle spese di lite;
che Ma. Ma. e Cr. Ba. proponevano appello avverso la pronuncia, deducendo l’errata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta nel corso del giudizio e l’omessa valutazione di documenti rilevanti ai fini della decisione;
che il Condominio Royal Palace si costituiva in giudizio contestando il fondamento del gravame;
che con sentenza pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c, in data 28 giugno 2012, il Tribunale di Ravenna ha confermato la sentenza nel merito, accogliendo parzialmente il gravame in punto delle spese di lite;
che contro la sentenza del Tribunale di Ravenna, Ma. Ma. e Cr. Ba. propongono ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo;
che il Condominio Royal Palace resiste con controricorso.
Considerato che con l’unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c. (art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.). Secondo i ricorrenti, la pronuncia impugnata non rispetterebbe il principio della nozione di pari uso della cosa comune, secondo l’interpretazione della Suprema Corte, ritenendo invece integrata la violazione dell’art. 1102 c.c. in quanto la porzione di parete del ballatoio utilizzata dal Ma. non consentirebbe agli altri tre condomini la medesima installazione. Il giudice, in tal senso, avrebbe ritenuto rispettato l’art. 1102 c.c. solo nel caso in cui tutti e quattro i condizionatori potessero essere posizionati sulla medesima parete, errando in tale affermazione e confondendo l’individuazione della parte comune ai fini dell’art. 1102 c.c. a volte nel ballatoio (unica vera parte comune esistente) altre volte nelle singole pareti dalle quali è composto;
che il ricorso è infondato e deve essere respinto;
che in tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini (Cass. 16 luglio 2004, n. 13261);
che il disposto di cui all’art. 1102 c.c. prevede che il pari godimento della cosa comune è sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. 14 aprile 2015, n. 7466);
che nel caso di specie, sulla base delle risultanze acquisite, il tribunale ha confermato la decisione di prime cure, ritenendo integrata la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l’impianto di condizionamento dell’aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l’installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano. In mancanza del consenso di quest’ultimi o di un loro comportamento inerte (Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), l’installazione costituisce una lesione del loro diritto. Né d’altronde può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell’installazione altera, definitivamente, il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione (Cass. n. 7466/2015).
che inammissibili, infine, risultano le deduzioni riguardanti l’errore da parte del giudice nell’apprezzamento delle emergenze ricavabili dalla consulenza d’ufficio in ordine all’individuazione delle pareti disponibili, in quanto relative a una questione di fatto;
che le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che si liquidano in complessivi Euro 1.200, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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2 Commenti

  1. Ma se lo split è all’interno del balcone (i balconi sono interni) quindi non sul muro esterno dello stabile devo rimuoverlo?
    I muri all’interno del balcone non sono di proprietà dell’inquilino?
    Nel regolamento di condominio non si fa alcuna menzione dell’installazione di suddetti elementi.
    All’ordine del giorno mi è stato intimato di rimuoverlo o abbassarlo affinchè non si veda. (il balcone è al 6° piano)
    Ci vorrebbe un drone per avvistarlo.

  2. Nel Friuli Venezia Giulia l’ARPA interviene solo su richiesta dell’Ente pubblico. In particolare, il privato cittadino deve far richiesta al Comune che a sua discrezione eventualmente farà intervenire l’ARPA. Da ciò si deduce che ipoteticamente amici e conoscenti sono tranquilli. Illuminante l’esempio di abitanti di seconda casa in un comune balneare che non riescono ad avere ragione da un più che evidente disturbo di un Supermercato adiacente, ma gestito da un cittadino locale.

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