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Casa in affitto: è obbligatorio il condominio?

16 luglio 2017


Casa in affitto: è obbligatorio il condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 luglio 2017



Chi prende casa in affitto è tenuto a pagare solo alcune voci delle spese condominiali. Ecco quali.

Quando si prende casa in affitto si è soliti discutere e concordare il prezzo del canone di locazione; tuttavia, insieme ad esso, per l’inquilino è obbligatorio pagare anche il condominio. La legge infatti stabilisce che alcune delle voci di spesa per la gestione ordinaria del palazzo sono a carico dell’affittuario, mentre altre restano a carico del padrone di casa. Il contratto di affitto può derogare a tale ripartizione prevedendo una regolamentazione più favorevole all’inquilino (esonerandolo in tutto o in parte della suddette spese) o al padrone di casa (addebitando tutti gli importi all’inquilino). Se però nulla dice la scrittura, valgono i criteri di divisione delle spese di condominio che illustreremo a breve.

Prima però di spiegare se, per la casa in affitto, è obbligatorio pagare il condominio precisiamo che:

  • la legge chiama le spese di condominio dovute dall’inquilino con il nome «oneri accessori»;
  • se il contratto di affitto non è registrato, l’inquilino non è tenuto a corrispondere gli oneri accessori;
  • se l’inquilino non paga gli oneri accessori può essere sfrattato ma solo se l’importo supera due mensilità del canone di affitto.

Veniamo ora alla ripartizione delle spese di condominio tra proprietario e affittuario. Esistono varie tabelle di ripartizione delle spese condominiali approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria (proprietari e inquilini). Proprio per evitare equivoci è sempre bene che le parti concordino in contratto quali oneri sono a carico dell’una e quali a carico dell’altra. Ad esempio, se il contratto stabilisce che «le spese di condominio sono a carico dell’inquilino», ciò significa che quest’ultimo dovrà pagare tutte le spese della gestione ordinaria (ad esempio la ditta di pulizie, l’illuminazione, ecc.) e non quelle della gestione straordinaria (ad esempio, il rifacimento del tetto o la trasformazione del giardino in parcheggio; la sostituzione dell’ascensore o della caldaia).

Di regola, se il contratto non prevede diversamente:

  • sono a carico del proprietario dell’appartamento le spese di gestione straordinaria (cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile)
  • sono a carico dell’inquilino le spese di gestione ordinaria (cioè quelle necessarie a mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato).

Per rispondere alla domanda da cui siamo partiti ossia in ipotesi di casa in affitto è obbligatorio il condominio? la risposta è certamente affermativa, ma solo con riferimento alle seguenti spese che qui di seguito indicheremo.

Sono a carico dell’inquilino le seguenti spese di condominio

Autoclave

La manutenzione ordinaria, la riparazione della forza motrice, i consumi e il ricarico della pressione del serbatoio, le ispezioni, i collaudi e la lettura dei contatori.

Impianti di illuminazione, di videocitofono, di videosorveglianza e speciali

La manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, la manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme, la manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni, la manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili, la manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza.

Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili

La manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, la lettura dei contatori, l’acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua. 

Impianti sportivi

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione.

Impianto antincendio

Manutenzione ordinaria, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.

Impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi

Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo.

Parti comuni

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico, manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari, manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti, manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati, manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo, tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.

Parti interne all’appartamento locato

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario, rifacimento di chiavi e serrature, tinteggiatura di pareti, sostituzione di vetri, manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso, verniciatura di opere in legno e metallo, manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.

Portierato

Materiale per le pulizie al 90% dell’importo; indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. al 90% dell’importo, manutenzione ordinaria della guardiola, al 90%.

Pulizia

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l., spese per le pulizie appaltate a ditta, materiale per le pulizie, manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia, derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie, disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti, tassa rifiuti o tariffa sostitutiva, sacchi per la preraccolta dei rifiuti, spese relative allo sgombero neve per servizio, compresi i materiali d’uso.

La divisione delle spese di condominio in caso di affitto

La seguente scheda ripartisce le spese di condominio tra locatore e conduttore:

TIPO DI SPESA

LOCATORE

CONDUTTORE

PARTI INTERNE DELL’IMMOBILE

Impianto di riscaldamento
– sostituzione integrale
– manutenzione straordinaria
– manutenzione ordinaria
Impianto sanitario
– sostituzione integrale
– manutenzione ordinaria
Infissi e serrande
Serrature
– sostituzione integrale
– rifacimento chiavi e serrature
Vetri
– installazione doppi vetri
– sostituzione causa rottura
Pavimenti e rivestimenti
– sostituzione integrale
– tinteggiatura
Impianto di allarme
– installazione e rifacimento
– manutenzione ordinaria
Citofono

PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Impianti

Riscaldamento dell’acqua
– installazione e sostituzione
– adeguamento a leggi e regolamenti
– manutenzione ordinaria
– pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale
– lettura contatori
– forza motrice, combustibile
– consumo combustibile, acqua, energia elettrica
Condizionamento dell’aria
Addolcimento dell’acqua
Antincendio
– installazione e sostituzione
– acquisto estintori
– manutenzione ordinaria
– ricarica estintori
– ispezioni e collaudi
Autoclave
– installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (per esempio: pompa, serbatoio)
– manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatore
Ascensore
– installazione
– manutenzione straordinaria
– adeguamento a nuove disposizioni di legge
– manutenzione ordinaria
Antenna televisiva
– installazione, sostituzione
– potenziamento
– manutenzione ordinaria
Spurgo
– manutenzione straordinaria
– manutenzione ordinaria
– disotturazione dei pozzetti e condotti
Illuminazione
– installazione e sostituzione
– manutenzione ordinaria
– consumi

Parti esterne del condominio

Citofoni
– sostituzione
– manutenzione ordinaria
Grondaie
– sostituzione
– manutenzione ordinaria
Tetto e lastrico solare
– manutenzione straordinaria
– manutenzione ordinaria
Cancello
– installazione e sostituzione
– manutenzione ordinaria
Ringhiere
– sostituzione
– manutenzione ordinaria
Aree verdi
– sostituzione piante
– manutenzione ordinaria
– riparazione degli attrezzi
– sostituzione fiori

Parti interne dell’edificio condominiale

Arredi (marmi, corrimano ringhiere, cassette della posta, zerbini)
– installazione e sostituzione
– manutenzione ordinaria
Serrature
– installazione e sostituzione
Cassette postali
– installazione e sostituzione
– manutenzione ordinaria
Armadietti contatori
– installazione e sostituzione
– manutenzione ordinaria
Lampadine
– sostituzione

Amministrazione del condominio

Amministrazione
– compenso amministratore
– spese postali, telefoniche, bancarie
– cancelleria


Assicurazione dell’edificio
– pagamento premi


Energia elettrica


– consumi

Portierato e pulizia dell’edificio

Compenso portiere e sostituto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie ed indennità varie, anche locali
10%
90%
Manutenzione della portineria
Materiali per la pulizia
Alloggio portiere
Bidoni pulizia


– acquisto
Disinfestazione e derattizzazione dei locali di raccolta rifiuti e dei contenitori dei rifiuti


– relativi oneri

note

La scheda è tratta dal «Memento Ipsoa Condominio»

Autore immagine: 123rf com

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