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Atti giudiziari per sfratto

17 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 luglio 2017



Quali sono i motivi per sfrattare l’inquilino dall’immobile in affitto, cosa possono e devono fare le parti, quando e come avviene la notifica.

Morosità, violazione delle regole del condominio, mancato uso dell’immobile, ristrutturazione, bisogno o volontà del proprietario di abitare in quella casa. O di venderla. I motivi per procedere legalmente ad uno sfratto non mancano. Ma, ovviamente, il padrone di casa deve fare le cose in regola, rispettando i tempi ed i modi di notifica per mandare via l’inquilino. Vediamo, allora, cosa prevede la legge per quanto riguarda gli atti giudiziari per sfratto, caso per caso.

Sfratto per morosità

La morosità è uno dei motivi più comuni per dire all’inquilino «fin qui siamo arrivati» e procedere allo sfratto. Tuttavia, ci sono due casi in cui il conduttore (cioè l’inquilino) può essere oggetto di sfratto per morosità: quando non paga il canone d’affitto o quando non paga le spese del condominio.

Sfratto per mancato pagamento del canone d’affitto

In questo caso il concetto è più che evidente: se l’inquilino non paga il canone di affitto può essere sfrattato. Anche se manca un solo mese e ritarda di 20 giorni.

Che cosa può fare il proprietario?

Notificare l’atto giudiziario di sfratto il 20esimo giorno successivo al mese non pagato. Ad esempio: l’inquilino non mi dà i soldi di maggio, io il 20 giugno gli faccio avere la notifica. Certo, si può «perdonare» la prima mancanza, se giustificata. Ma alla seconda, so già cosa posso fare: pretendere il rilascio e la riconsegna dell’immobile , in seguito alla persistente morosità.

Posso, infatti, in base a quanto disposto dal codice di procedura civile [1] «intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti».

Quali sono gli atti giudiziari per sfratto per morosità? Come devo notificare al mio inquilino che se ne deve andare dal mio appartamento perché non mi paga il canone di affitto?

Il primo passo è quello della lettera di diffida, inviata con raccomandata a/r, in cui si chiede all’inquilino di pagare gli arretrati e lo si invita a lasciare libero l’appartamento entro un certo termine, pena un’azione giudiziale.

Se la lettera di diffida non ottiene alcuna risposta da parte dell’inquilino, si può passare all’atto di intimazione di sfratto per morosità. Ci sarà, conseguentemente, un’udienza per la convalida ed un’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non pagati. Il giudice emetterà il relativo decreto ingiuntivo.

Che cosa può succedere durante l’udienza di convalida?

Le possibilità sono tre:

  • l’inquilino si presenta e fa opposizione. In questo caso, il giudice può rinviare il tutto al giudizio ordinario e, nel frattempo, concedere o meno al proprietario di emettere l’ordinanza di rilascio dell’immobile;
  • l’inquilino si presenta all’udienza, accetta di pagare gli arretrati e chiede al giudice il termine di grazia, cioè il periodo in cui saldare il debito. In questo caso, il giudice può dire all’inquilino che ha 90 giorni per pagare e rinviare l’udienza a non più di 10 giorni successivi alla scadenza (dice di pagare entro il 20 giugno, ci si rivede in Tribunale non oltre il 30 giugno);
  • l’inquilino non si presenta all’udienza, oppure si presenta ma né fa opposizione né accetta di pagare. In questo caso, il giudice – se ci sono i presupposti richiesti dalla legge e dopo aver appreso che la morosità persiste – firma l’ordinanza di sfratto e fissa la data entro la quale l’inquilino deve lasciare la casa. Se l’inquilino non lo fa, sarà inevitabile l’intervento forzato degli ufficiali giudiziari.

Tra gli atti giudiziari per sfratto, dunque, c’è l’ordinanza del giudice. E’, a tutti gli effetti, un titolo esecutivo per lasciare la casa nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni di affitto arretrati. Ma che succede se il conduttore non segue nemmeno le indicazioni del magistrato? Ci sono altri atti giudiziari per sfratto? Come no.

A quel punto, il proprietario dell’immobile, 10 giorni dopo la notifica dell’atto di precetto, può avviare la cosiddetta «monitoria di sgombero», cioè può disporre l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario, il quale si presenterà davanti alla porta dell’inquilino moroso nel giorno e all’ora disposti e comunicati all’inquilino per dare via allo sfratto esecutivo.

Che cosa può fare l’inquilino?

L’inquilino moroso può evitare lo sfratto anticipando gli eventi, cioè mettendo mano al portafoglio prima che avvenga l’ordinanza di sfratto. Quindi:

  • può pagare non appena riceve la lettera di diffida;
  • può pagare subito dopo la notifica dell’atto di citazione in Tribunale;
  • può chiedere al giudice durante l’udienza, come abbiamo già visto, un termine di 90 giorni per saldare il conto.

Sfratto per mancato pagamento delle spese di condominio

Può anche darsi che l’inquilino paghi regolarmente il canone di affitto ma faccia orecchie da mercante per quanto riguarda le spese del condominio. Anche in questo caso è prevista la possibilità dello sfratto. Purché il mancato pagamento riguardi le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile e che ci siano queste condizioni:

  • che si tratti di locazioni ad uso abitativo e la morosità superi l’importo equivalente a due mensilità di canone;
  • che si tratti di locazioni ad uso commerciale e l’importo sia di non scarsa importanza.

Sfratto per violazione del regolamento del condominio

Gli atti giudiziari per sfratto sono possibili anche in caso di violazione del regolamento del condominio, regolamento che l’inquilino è tenuto ad osservare.

Il proprietario dell’immobile ubicato in un condominio, dunque, può sfrattare l’inquilino che non rispetta le norme che si era impegnato ad onorare al momento della firma del contratto [2]. Non solo perché viola le norme del condominio, ma anche quelle dettate dal codice civile [3], creando disturbo ai vicini. Quanto basta per consentire al proprietario di recarsi in Tribunale e chiedere al giudice la risoluzione contrattuale per inadempimento (cioè di sciogliere il contratto e sfrattare l’inquilino).

Questo è quello che può fare il padrone di casa nell’ambito degli atti giudiziari per sfratto per violazione del regolamento del condominio. Quello che non può fare è chiedere una procedura breve dello sfratto esecutivo, consentita solo in caso di morosità o di fine contratto. Pertanto, resta la via della causa ordinaria, dimostrando, con prove testimoniali, che l’inquilino è maleducato e incivile. Ecco.

Stesso discorso vale per l’inquilino molesto o rumoroso, cioè quello che non distingue tra il giorno e la notte quando deve accendere lo stereo o fare festa con gli amici. Oppure accende il barbecue sul terrazzo a due metri dal balcone del vicino. O, ancora, tiene la spazzatura accumulata chissà dove creando un’epidemia di voltastomaco.

Anche in questo caso l’inquilino si deve attendere un atto giudiziario per sfratto.

Sfratto per mancato utilizzo dell’immobile

Quando una persona prende in affitto un appartamento, si presuppone che ha bisogno di un tetto sopra la testa. Può andare e venire, usarlo o non usarlo quando gli pare, ma entro un certo limite. Perché per lasciare vuota quella casa a lungo ci vuole un giustificato motivo. Altrimenti il proprietario può avvalersi di un atto giudiziario per sfratto.

Si pensi, ad esempio, allo studente fuori sede che prende in affitto un appartamento per frequentare l’università ma, successivamente, decide di tornare dai genitori e di fare il pendolare quando gli serve. Oppure il dipendente che ha un immobile in locazione ma viene spostato per un paio d’anni in un’altra sede e trova una casa più vicina all’ufficio.

In casi come questi, se l’inquilino non usa l’appartamento continuativamente senza giustificato motivo è possibile mandarlo via per mancato utilizzo dell’immobile. Gli atti giudiziari per sfratto saranno inevitabili.

Lo sfratto per ristrutturazione

Di solito è l’inquilino a segnalare al padrone di casa le cose che non vanno nell’immobile: infiltrazioni d’umidità, cornicione pericolante, ecc. Può darsi che il conduttore sia così convincente da indurre il proprietario della casa a dire: «Bene, è ora di rifare un po’ di cose nell’edificio». A questo punto, potrà aviare gli atti giudiziari per sfratto dell’inquilino causa ristrutturazione.

Con qualche vincolo, però: non può farlo prima della scadenza del primo termine di durata del contratto. Ad esempio: oggi affitto un appartamento per 4 anni, con diritto al rinnovo per altri 4. Il proprietario non mi può sfrattare causa ristrutturazione prima che scadano i primi 4 anni di contratto. Ma ha il diritto a non rinnovarmi per gli altri 4 anni se deve eseguire lavori di ristrutturazione in un edificio gravemente danneggiato oppure se l’edificio deve essere demolito o radicalmente trasformato per realizzare, poi, una nuova costruzione.

Ad ogni modo, il tema merita di essere approfondito. Ecco perché vi conviene consultare la nostra guida «Posso sfrattare l’inquilino se devo ristrutturare casa?»

 

Sfratto perché il proprietario vuole viverci o vendere l’immobile affittato

Altre due possibilità di atti giudiziari per sfratto: il proprietario vuole l’immobile per sé oppure vuole venderlo.

Nel primo caso, il padrone di casa può sfrattare l’inquilino tutte le volte in cui intenda prendere possesso dell’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Anche qui c’è il vincolo per l’atto giudiziario per sfratto: come nel caso precedente, questa facoltà è concessa solo alla prima scadenza del contratto di affitto.

Nel secondo caso, quello in cui il proprietario voglia vendere l’immobile, è possibile lo sfratto sempre dopo la prima scadenza del contratto. Ma l’inquilino avrà il diritto di prelazione. Significa che dovrà essere il primo interpellato per essere il possibile acquirente dell’appartamento.

note

[1] Art. 658, co. 1, cod. proc. civ.

[2] Trib. Monza, sent. n. 2395/2016.

[3] Art. 1587 cod. civ.


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