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Lo sai che? Debiti con Agenzia Entrate Riscossione e pignoramento casa

Lo sai che? Pubblicato il 16 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 luglio 2017

Come funziona il divieto di pignoramento della prima casa e quando l’Agenzia Entrate Riscossione può procedere a mettere all’asta la casa di chi non paga le cartelle esattoriali.

Quando si riceve una cartella di pagamento per importi consistenti la prima cosa a cui si pensa è salvaguardare il patrimonio familiare e, in primo luogo, quello immobiliare. Ma se è vero da un lato che ogni atto di disposizione (vendita, donazione, fondo patrimoniale) compiuto dopo la nascita del debito è revocabile dai creditori entro 5 anni, resta il fatto che il pignoramento della casa non è così facile come potrebbe sembrare a prima battuta. Sicché, in molti casi, non c’è bisogno di allarmarsi e prendere precauzioni. Senza contare che, in determinate situazioni, disfarsi dei propri beni per non pagare fa scattare il reato di «sottrazione fraudolenta alle imposte». Ma procediamo con ordine e vediamo quando, in presenza di debiti con Agenzia Entrate Riscossione, è possibile il pignoramento della casa.

Prima però di passare in rassegna tutte le ipotesi in cui il contribuente deve preoccuparsi e quelli invece in cui non rischia nulla, ricordiamo quando è possibile il pignoramento della casa da parte dell’Agente della riscossione.

Quando l’Agenzia Entrate Riscossione può pignorare la casa

La casa può essere pignorata solo quando ricorrono tutte e tre le seguenti ipotesi:

  • il debitore ha più di un immobile di proprietà; non conta che si tratti di proprietà integrale o in quote;
  • il debitore ha un debito pari o superiore a 120mila euro;
  • la somma di tutti gli immobili di proprietà del debitore è pari o superiore a 120mila euro.

Prima però del pignoramento della casa è necessario il rispetto delle seguenti procedure:

  • l’Agenzia Entrate Riscossione deve inviare al debitore un preavviso di ipoteca;
  • tra il preavviso di ipoteca e l’iscrizione dell’ipoteca devono decorrere almeno 30 giorni;
  • tra l’ipoteca e l’avvio del pignoramento devono decorrere almeno 6 mesi.

Quando l’Agenzia Entrate Riscossione non può pignorare la casa

La casa non può essere oggetto di pignoramento quando ricorre anche una sola delle seguenti condizioni:

  • il debitore ha un solo immobile e questo è: 1) adibito a civile abitazione; 2) a residenza del debitore; 3) accatastato a civile abitazione; 4) non sia di categoria A/8 e A/9;
  • l’immobile non è stato previamente oggetto di ipoteca;
  • 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca sulla casa, il debitore non ha ricevuto un «preavviso di iscrizione di ipoteca»;
  • dalla iscrizione dell’ipoteca non sono passati almeno sei mesi di tempo;
  • il debito è inferiore a 120mila euro;
  • il valore dell’immobile di proprietà del debitore, o la somma di tutti gli immobili di sua proprietà, non supera 120 mila euro;
  • il debitore ha presentato, prima dell’iscrizione dell’ipoteca o del pignoramento, richiesta di rateazione del debito.

Quando l’Agenzia Entrate Riscossione può ipotecare la casa

Come abbiamo appena detto, per poter pignorare la casa è necessario che l’immobile sia stato prima ipotecato.

L’Agenzia Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca solo se ricorrono le seguenti condizioni:

  • il debito per le cartelle scadute è uguale o superiore a 20mila euro;
  • sono passati 60 giorni dalla notifica della cartella;
  • è stato notificato, con raccomandata a.r., un preavviso di ipoteca almeno 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca.

Il pignoramento della casa è legittimo solo dopo almeno 6 mesi dall’ipoteca.

L’ipoteca non è il primo atto dell’esecuzione forzata, né è un anticipo del pignoramento, ma è essenziale per il pignoramento stesso. In pratica l’ipoteca è solo una garanzia, in favore del creditore che ne sia munito, di essere preferito, in caso di vendita dell’immobile all’asta, sul ricavato che ne deriva. Così, se l’immobile viene assegnato a un offerente nel corso dell’asta, il prezzo andrà prima a soddisfare integralmente (qualora possibile) il credito del titolare dell’ipoteca di 1° grado, poi il titolare di ipoteca di 2° grado, ecc.

L’ipoteca di Agenzia Entrare Riscossione, peraltro, non impedisce che il titolare possa vendere la casa. La casa verrà ceduta al nuovo titolare con tutta l’ipoteca. Questo significa che a quest’ultimo non potrà essere richiesto il pagamento delle cartelle, ma gli si potrà pignorare l’immobile, benché acquistato in buona fede. Ecco perché, prima di comprare una casa, è sempre bene procurarsi una visura ipocatastale dalla quale risultano eventuali ipoteche o pignoramenti in corso.

In quali ipotesi si rischia la casa per debiti con Agenzia Entrate Riscossione?

Analizziamo ora una serie di possibili situazioni in cui si può trovare il contribuente indebitato per cartelle di pagamento. Vediamo quando rischia il pignoramento della casa e quando invece può stare tranquillo. Distingueremo due macro ipotesi: quelle in cui il contribuente è proprietario di una sola casa (in tale ipotesi vige, in generale, il divieto di pignoramento) e quelle in cui invece la proprietà si estende a più di un immobile (a prescindere dal fatto che si tratti di una proprietà integrale o per una minima quota).

Contribuenti con una sola casa di proprietà

Ho un solo immobile e ci vivo dentro

Il contribuente proprietario di una sola casa non rischia il pignoramento di tale immobile solo a condizione che sussistano le seguenti condizioni:

  • l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo;
  • il debitore vi deve risiedere anagraficamente;
  • la casa non deve essere né una villa (categoria castale A/8), né un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (categoria catastale A/9).

In presenza di tali requisiti il pignoramento della casa è illegittimo qualunque sia il debito. Quindi, anche per importi particolarmente elevati, l’Agenzia Entrate Riscossione non può procedere a espropriare l’immobile.

Queste condizioni vengono spesso sintetizzate con la formula «divieto di pignoramento della prima casa», ma si tratta di una dizione impropria (infatti a non poter essere pignorata non è la “prima” casa, ma “l’unica”).

Il fatto che la casa non possa essere pignorata, non toglie che non possa essere ipotecata. Il divieto di pignoramento infatti non preclude la possibilità di iscrizione di ipoteca, a condizione che il debito sia superiore a 20mila euro. In questo caso si potrà avere che, se un altro creditore diverso dall’Agenzia Entrate Riscossione, promuove il pignoramento, la casa potrà essere ugualmente messa all’asta e il fisco parteciperà al procedimento.

Facciamo un esempio. Agenzia Entrate Riscossione iscrive ipoteca sulla prima casa per un debito di 30mila euro. Sulla stessa casa viene iscritta ipoteca anche da una banca per un mutuo non pagato. L’esattore non potrà mettere in vendita l’immobile, ma potrà farlo l’istituto di credito. A questo punto Agenzia Entrate potrà insinuarsi nella procedura. Se però, durante l’esecuzione forzata, il debitore paga il debito con la banca e quest’ultima rinuncia al pignoramento, la procedura si chiude poiché Agenzia Entrate Riscossione non può, da sola, proseguirla.

Ho un solo immobile che uso come studio o ufficio

In questo caso è possibile il pignoramento perché, come abbiamo detto, il divieto riguarda solo l’unico immobile adibito a civile abitazione.

Ho un solo immobile e un debito inferiore a 20mila euro

In tal caso Agenzia Entrate Riscossione non potrà né avviare il pignoramento (trattandosi dell’unico immobile di proprietà del debitore), né iscrivere l’ipoteca (essendo il debito inferiore a 20mila euro).

Ho una sola casa che ho dato in affitto

Chi ha un solo immobile ma non vi risiede perché lo ha dato in affitto ad altri, può subire il pignoramento. Il divieto di pignorare la prima casa, infatti, vale solo se quest’ultima è quella di residenza.

Ho una sola casa e ho intenzione di venderla

Se il debito con l’erario è superiore a 50mila euro e riguarda Iva, Irpef e Ires da un punto di vista penale si rischia il reato di sottrazione fraudolenta dalle imposte. Da un punto di vista civile l’atto può essere revocato.

In tutte le altre ipotesi (debiti inferiori a 50mila euro o imposte di natura diversa) si rischia solo la revocatoria.

Ho una sola casa e ho intenzione di donarla a mio figlio o metterla nel fondo patrimoniale

Se il debito con l’erario è superiore a 50mila euro e riguarda Iva, Irpef e Ires si rischia l’incriminazione per sottrazione fraudolenta dalle imposte. Da un punto di vista civile c’è sempre la revocatoria la quale è possibile anche quando il debito è inferiore a 50mila euro e per le imposte di natura diversa.

Inoltre, se il pignoramento viene iscritto nei registri immobiliari entro un anno dalla donazione o dal fondo patrimoniale, è possibile il pignoramento della casa anche senza revocatoria.

Contribuenti con più di una casa di proprietà

Nel momento in cui il contribuente è proprietario di più di un immobile (sia esso una casa, un terreno, ecc.) ed a prescindere dalla quota (se integrale o solo parziale), il pignoramento è possibile. Tuttavia, perché si possa procedere al pignoramento di chi ha più di un immobile di proprietà è necessario che sussistano tutte le seguenti condizioni:

  • il debito complessivo per cartelle esattoriali non pagate deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore deve essere pari o superiore a 120mila euro.
  • In ogni caso, prima del pignoramento deve essere iscritta l’ipoteca (adempimento non obbligatorio per i creditori privati) e, prima ancora di questa formalità, deve essere stato inviato un preavviso almeno 30 giorni prima (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l’ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l’importo e l’indicazione dell’immobile, anche senza l’indicazione del valore catastale). Infine devono essere trascorsi 6 mesi dall’iscrizione di ipoteca senza che sia intervenuto il pagamento o una richiesta di rateazione.

Ho una sola casa di proprietà e ho ereditato una piccola quota di un terreno

Se il debito complessivo del contribuente è almeno pari a 120mila euro e la somma del valore della casa e della quota del terreno è anch’essa pari o superiore a 120mila euro entrambi gli immobili possono essere pignorati.

Il debitore potrà evitare il pignoramento cedendo uno dei due immobili. L’Agente della riscossione può chiedere la revoca della vendita entro 5 anni.

Ho una casa di proprietà e un’altra in comproprietà

Anche in questo caso il pignoramento è possibile nella misura in cui il debito sia complessivamente superiore a 120mila euro e la somma del valore dei due immobili è almeno di 120mila euro. Il debitore potrà evitare il pignoramento cedendo uno dei due immobili. L’Agente della riscossione può chiedere la revoca della vendita entro 5 anni.

Per procedere al pignoramento bisognerà prima tentare la divisione materiale del bene con l’accordo tra comproprietari e creditore. In mancanza, si venderà l’intero immobile e la metà del ricavato sarà restituita al contitolare non debitore.

Se inserisco la casa in un fondo patrimoniale

Secondo la giurisprudenza è sempre pignorabile l’immobile inserito nel fondo patrimoniale per debiti con il fisco se questi derivano dal mancato pagamento delle imposte connesse ai redditi (anche se di natura professionale o imprenditoriale). Si tratta infatti di debiti contratti per le esigenze della famiglia (il sostentamento) che, come tali, sono insensibili al fondo patrimoniale.

note

Autore immagine: 123rf com


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