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Ape: quando è obbligatoria la certificazione energetica?

17 luglio 2017


Ape: quando è obbligatoria la certificazione energetica?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 luglio 2017



Affitto e vendita di casa: quando è necessario allegare all’atto l’Attestato di Prestazione energetica.

Prima di vendere o affittare una casa è necessario procurarsi l’Ape, ossia l’Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento è infatti necessario ai fini del successivo contratto a cui deve essere allegato. Cerchiamo quindi di capire quando è obbligatoria la certificazione energetica e quando, invece, se ne può fare a meno.

Cos’è l’Ape, attestazione di prestazione energetica?

L’Ape – acronimo che sta per «Attestazione di Prestazione Energetica» – è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o di qualsiasi altra unità immobiliare. Il suo scopo è quello di dare un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore; può altresì prescrivere delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni. Ciò consente di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento e, quindi, del gas.

Le certificazioni volontarie degli immobili rappresentano un «plus» su cui si investe in caso di nuove costruzioni o di importanti ristrutturazioni. Le stesse situazioni in cui anche l’Ape (l’attestato di prestazione energetica) è obbligatorio per legge.

Chi fa l’Ape?

La certificazione energetica è redatta da tecnici qualificati ed indipendenti come, ad esempio, ingegneri, architetti, geometri. Il professionista deve eseguire prima un sopralluogo obbligatorio nell’immobile oggetto di certificazione. In base ai risultati ottenuti, all’immobile viene attribuita una classe di merito che ne sintetizza le prestazioni energetiche. Dal 1° ottobre 2015 l’Ape deve essere conforme al modello allegato alle Linee Guida Nazionali.

Quali sono le classi energetiche degli immobili?

Come detto, l’Ape individua l’immobile all’interno di una classe energetica, assegnandogli così una sorta di punteggio. Le classi energetiche prestazionali dal 1° ottobre 2015 sono dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G. La classe A, che è la più performante, è suddivisa in quattro sottoclassi.

Quanto dura la validità dell’Ape?

La certificazione energetica ha una validità di 10 anni a partire dalla data del suo rilascio purché sull’immobile non siano effettuati interventi di ristrutturazione o interventi idonei a modificarne le prestazioni energetiche.

Quando bisogna rinnovare l’Ape?

L’Ape deve essere rinnovato:

  • quando scadono i 10 anni dal suo rilascio;
  • ogni volta che sull’immobile siano effettuati interventi di ristrutturazione o interventi che ne modificano le prestazioni energetiche. Pertanto, anche se valido e riutilizzabile per dieci anni, il documento va aggiornato dopo una riqualificazione energetica dell’unità immobiliare: ad esempio dopo la sostituzione dei serramenti o l’installazione di una nuova caldaia.

L’Ape decade anche se gli impianti termici presenti nell’edificio non sono sottoposti ad adeguata manutenzione.

È possibile un solo Ape per più appartamenti?

Si, la certificazione energetica può essere cumulativa, cioè riguardare anche più unità immobiliari purché esse facciano parte dello stesso edificio, abbiano tutte la stessa destinazione d’uso, siano servite dal medesimo impianto termico per il riscaldamento e, se presente, dal medesimo sistema di raffrescamento estivo.

Quando è obbligatorio l’Ape?

L’Ape è obbligatorio in caso di vendita, di affitto e per gli annunci immobiliari.

Quando non è necessario l’Ape?

L’Ape non è necessario, sia in caso di vendita che di affitto, se si tratta di

  • fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 mq,
  • ruderi,
  • edifici industriali e artigianali privi di riscaldamento o climatizzazione,
  • edifici agricoli o rurali, sprovvisti di impianti di climatizzazione,
  • box, cantine, autorimesse,
  • parcheggi multipiano,
  • depositi,
  • luoghi di culto,
  • fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’agibilità al momento della compravendita.

Cosa deve fare il notaio in caso di vendita di casa?

Il notaio è tenuto a inserire, nel rogito, una specifica clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto, insieme all’Ape, tutte le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, necessarie a comprendere le prestazioni energetiche dell’immobile. Inoltre il notaio deve allegare copia dell’Ape al contratto stesso.

In caso di affitto quando è obbligatorio l’Ape?

Chi vuol dare una casa in affitto deve far predisporre l’Ape nelle seguenti ipotesi:

  • se intende affiggere un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
  • concludere un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. L’Ape va consegnato all’inquilino.

In caso di affitto quando non è obbligatorio l’Ape?

L’allegazione dell’Ape nel caso di contratto di affitto non è obbligatoria in caso di:

  • affitti di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (per i quali non c’è obbligo di registrazione);
  • contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.

Quando costa l’Ape?

Non esiste un costo fisso per la redazione di un Ape. Generalmente, il prezzo varia in funzione della metratura dell’unità immobiliare. Non esistono dei tariffari per la certificazione energetica; pertanto il compenso dovuto al professionista per la redazione dell’Ape è a discrezione di quest’ultimo.

Quali rischi si corrono se non c’è l’Ape?

Se non vengono rispettati gli obblighi in materia di Ape scattano le seguenti sanzioni:

  • riportare i parametri energetici negli annunci immobiliari di offerta di vendita: il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 euro a 3.000 euro;
  • in caso di edifici di nuova costruzione e di edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti: il costruttore o il proprietario che affitta o vende senza dotarsi di Ape è punito con una sanzione da 300 euro a 1.800 euro;
  • in caso di immobili esistenti nel caso di vendita: il proprietario è punito con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro.

Il professionista qualificato che rilascia un Ape senza rispettare i requisiti di calcolo, i criteri e le metodologie indicate dalla legge, è punito con una sanzione amministrativa compresa tra 700 euro e 4.200 euro.

Il direttore dei lavori che non presenta al Comune l’asseverazione di conformità dell’edificio costruito comprensiva dell’Ape, è punito con una sanzione compresa tra 1.000 euro e 6.000 euro.

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