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Regole di condominio: chi le fa?

18 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 luglio 2017



Il regolamento condominiale è la legge interna del condominio. Serve per garantire una convivenza pacifica a tutti coloro che ci abitano. Ma chi lo fa? E come?

È risaputo che ci vive in un condominio deve rispettare una serie di regole precise sull’uso delle cose comuni e sui relativi diritti e obblighi, sulla ripartizione delle spese e di tipo amministrativo. Il regolamento condominiale [1] è proprio l’atto con il quale il condominio detta queste regole, con l’obiettivo di garantire una convivenza civile e pacifica. Fin qui è tutto chiaro. Ma vi siete mai chiesti chi fa le regole di condominio? Chi scrive materialmente il regolamento e tutte le norme che contiene? Sono gli stessi condomini a maggioranza, a meno che non si tratti di un regolamento contrattuale che richiede un voto all’unanimità. Vediamo nel dettaglio.

I condomini sono più di 10? Adottare il regolamento è obbligatorio, anche se…

Regole di condominio: cosa sono?

Il regolamento di condominio è fondamentale perché disciplina la vita condominiale, con tutta una serie di norme sui servizi e le parti comuni, sull’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. In più contiene le tabelle millesimali che altro non sono che lo strumento in base al quale vengono ripartite le spese. In pratica, il regolamento può essere considerato la legge interna dei condomini.  Una legge speciale rispetto a quella generale dettata dal codice civile.

Se il numero dei condomini è superiore a 10 l’adozione del regolamento è obbligatoria. Tuttavia, pur essendo un obbligo, la legge non prevede nessuna sanzione se non viene adottato. Ciò significa che, in sua assenza, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.

Regole di condominio: come si fanno?

Ma vendiamo al dunque. Chi fa le regole condominiali? Il regolamento viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini. In sostanza, viene redatto dall’assemblea di tutti i condomini: ciò non significa che, materialmente, ciascuno di loro prende carta e penna e scrive le regole ma che viene messo nelle condizioni di partecipare in modo attivo alla stesura del regolamento, disapprovando oppure approvando le regole che proposte dall’amministratore, in un confronto costante e garantendo un dialogo su tutte le questioni. Quindi, oltre a dare il voto, i condomini, dovranno esprimere le loro opinioni anche per quello che riguarda modifiche eventuali che dovranno essere apportate.

Una volta, trovato un accordo, il regolamento deve essere approvato con una normale delibera assembleare a maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È chiaro che ci possono essere dei condomini che non concordano con la delibera o che si sono astenuti o che erano assenti alla seduta: essi potranno proporre l’impugnazione secondo le regole ordinarie che regolano l’impugnazione delle delibere (per chi non sa come si fa, legga Come impugnare la delibera condominiale).

Il regolamento va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.

Il regolamento condominiale è amico degli animali

Regole di condominio: ci sono limiti?

Da notare che, quando l’assemblea redige il regolamento, ha poteri davvero molto vasti tanto che le regole condominiali prevalgono anche sulle norme di legge. Attenzione, però: in ogni caso, non si possono violare alcune ben precise norme stabilite nel codice civile e, se succede, a prevalere è sempre la legge. Ci si riferisce alle norme:

  • che stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni (come i muri maestri, le scale, i lastrici solari);
  • e che stabiliscono l’indivisibilità delle parti comuni (ad esempio, la terrazza);
  • sulle innovazioni;
  • sulla nomina e la revoca dell’amministratore;
  • che individuano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore;
  • che regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto a eventuali cause in tribunale (ad esempio, contro la ditta che ha fatto male i lavori in giordino);
  • sulla disciplina sulla costituzione dell’assemblea e sulle deliberazioni (in sostanza tutte quelle regole sul numero dei presenti e sul numero dei voti necessari perché l’assemblea possa svolgersi regolarmente);
  • quelle che regolano l’impugnazione delle delibere dell’assemblea.

Un aspetto nuovo e particolarmente interessante a proposito di regolamento condominiale (ordinario, non contrattuale: si legga giù) è il divieto di contenere norme che vietino di possedere o detenere animali domestici [2], ferme restando le regole generali previste in materia: obbligo dei proprietari dell’animale di mantenere ordine e pulizia nell’area di passeggio, di tenerlo al guinzaglio e di applicare la museruola agli animali di aggressivi, responsabilità in caso di danni causati dall’animale, immissioni moleste che superano la normale tollerabilità (si pensi al cane che abbaia tutta la notte).

Regole di condominio: cos’è il regolamento contrattuale?

C’è un tipo specifico di regolamento – il regolamento contrattuale – che si distingue dal regolamento ordinario di cui si è parlato finora. Si tratta di regole che:

  • limitano i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni;
  • ampliano i poteri di uno o più condomini;
  • attribuiscono maggiori diritti a uno o più condomini.

In sostanza si distingue da un regolamento classico che non può limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (ad esempio, il regolamento contrattuale può vietare al proprietario di un appartamento di aprire all’interno un b&b). Di solito, è quello che viene predisposto dal costruttore degli appartamenti prima di venderli oppure può essere approvato dall’assemblea all’unanimità e con l’accordo di tutti i condomini, a differenza del regolamento ordinario – come detto – che si approva a maggioranza.

Regole di condominio: si possono modificare?

Una volta decise, le regole condominiali non sono intoccabili: possono essere modificate. Se si tratta di un regolamento ordinario, ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione e l’assemblea potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento (la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio).

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.


Regole di condominio: un esempio

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Art. 1 ­ Costituzione del Condominio

I proprietari delgli appartamenti facenti parte dell’edificio di via … costituiscono il Condominio denominato … e disciplinano attraverso il presente regolamento i diritti e gli obblighi dei proprietari in relazione all’utilizzo delle cose comuni.

Art. 2 ­ Le proprietà comuni

Costituiscono parti comuni i muri tetti, lee grondaie, il cortile, il portone d’ingresso, le scale e il relativo impianto di illuminazione, l’ascensore, il citofono, la portineria e  tutte le altre parti dell’edificio che non risultano di proprietà dei singoli in base agli atti di acquisto.

Art. 3 ­ Il valore delle quote condominiali

Il valore delle quote condominiali è espresso in millesimi ed è riportato nelle tabelle millesimali allegate al presente regolamento.

Art. 4 ­ I divieti

È fatto divieto ai singoli condomini di:

  1. parcheggiare all’interno del vano scale e nel cortile motorini, biciclette, autovetture, passeggini;
  2. occupare con qualsiasi materiale spazi condominiali senza preventiva autorizzazione dell’assemblea;
  3. stendere la biancheria all’esterno delle finestre o nell’androne delle scale;
  4. realizzazione opere che possono pregiudicare la struttura dell’edificio o alterarne il decoro architettonico;
  5. ……

Art. 5 ­ Obblighi dei condomini

Ciascuno condomino ha il dovere di:

  1. rendere edotti eventuali inquilini o acquirenti del contenuto del presente regolamento facendo loro sottoscrivere espressa accettazione delle norme qui contenute;
  2. comunicare all’amministratore eventuali variazioni del proprio domicilio;
  3. ……

Art. 4 ­ Assicurazione

Il fabbricato dovrà essere assicurato con polizza comprensiva della copertura dei rischi da responsabilità civile. La compagnia di assicurazioni sarà scelta dall’assemblea.

Art. 5 ­ Modifiche del regolamento

Le modifiche del regolamento sono possibili se approvate dall’assemblea con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile.

Art. 6 ­ Richiamo alle norme del codice civile

Per tutto ciò che non è espressamente previsto dal presente regolamento si farà riferimento alle norme contenute negli articoli 1117 ss. del codice civile.

note

[1] La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell’art. 1138 cod. civ. e negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1138, co. 5, cod. civ.


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