Diritto e Fisco | Articoli

Tassa affitti brevi: cos’è e come funziona

19 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 luglio 2017



Affitto casa vacanze: come sono tassate le locazioni per brevi periodi, che cosa cambia con la tassa Airbnb.

La tassa sugli affitti brevi, nota anche come tassa Airbnb, non è una novità del 2017, perché le imposte sui contratti di locazione sono sempre esistite, anche in caso di insussistenza dell’obbligo di registrazione del contratto, perché inferiore a 30 giorni.

Le novità introdotte dalla manovra bis 2017 riguardano invece le modalità di applicazione della tassazione sugli affitti brevi. In particolare sono previste:

  • l’applicazione della cedolare secca al 21% per tutti gli affitti brevi, compresi i subaffitti, i contratti conclusi dal comodatario e quelli che comprendono servizi di biancheria e pulizia;
  • l’applicazione di una ritenuta d’acconto del 21% da parte dell’intermediario che incassa i canoni d’affitto;
  • la comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle entrate, da parte dell’intermediario, di tutti i contratti d’affitto conclusi per suo tramite.

In base alle ultime novità, quindi, per gli affitti turistici abbiamo da un lato un regime di tassazione più favorevole, ma dall’altro lato un maggiore controllo da parte dell’Agenzia delle entrate, con ridottissime possibilità di evasione.

Ma procediamo per ordine e vediamo, nel dettaglio, come funziona la tassazione degli affitti brevi, quali sono gli adempimenti e a chi si applicano le nuove regole.

Tassa affitti brevi: regime ordinario

Il regime ordinario di tassazione, per gli affitti brevi, prevede l’assoggettamento all’Irpef dell’importo più alto tra il canone di locazione, decurtato del 5%, e la rendita catastale.

Ad esempio, se da una casa vacanze sono stati percepiti nell’anno 5.000 euro come compensi totali per gli affitti e la rendita catastale è pari a 1.000 euro, sono tassati 4.750 euro ( 5.000 meno il 5%, perché i canoni di affitto sono più alti della rendita catastale).

Tassa affitti brevi del 21%: come funziona

Oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, per gli affitti brevi è possibile optare per quello semplificato, ovvero per la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10.000 euro, il proprietario pagherà 2.100 euro di cedolare secca.

L’opzione per la cedolare secca, come descritto più avanti, può essere trasmessa all’Agenzia delle entrate tramite il software Rli oppure direttamente all’interno della dichiarazione dei redditi.

Tassa affitti brevi del 21%: chi può beneficiarne

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono dichiarare tra i redditi diversi e sono assoggettati a tassazione ordinaria.

Si può beneficiare della cedolare al 21% dal 1° giugno 2017 anche se assieme all’affitto si offrono servizi di biancheria e di pulizia degli immobili. Niente cedolare, invece, per gli affitti turistici stipulati nell’esercizio di un’attività d’impresa (in questo caso i compensi vanno dichiarati tra i redditi d’impresa).

Tassa affitti brevi del 21%: ritenuta sui compensi

Se, per affittare, ci si affida a un portale web, come Airbnb o Booking, o a un altro intermediario, come un’agenzia, e questo incassa il canone, è quest’ultimo a dover pagare la cedolare secca: in particolare l’intermediario applica la ritenuta del 21% nel momento in cui versa il corrispettivo al proprietario-locatore. Deve poi versare l’imposta all’erario, tramite modello F24, entro il 16 del mese successivo.

La ritenuta si considera effettuata a titolo d’acconto nel caso in cui il proprietario scelga la tassazione ordinaria.

Non tutti i pagamenti del 2017 sono soggetti alla ritenuta da parte dell’intermediario, in quanto questa non deve essere operata sui pagamenti effettuati per eventuali contratti «brevi» stipulati fino al 31 maggio 2017.

Tassa affitti brevi del 21%: pagamento diretto

La tassa sugli affitti brevi deve essere trattenuta e versata nel caso in cui l’intermediario intervenga nel pagamento del canone di affitto o lo incassi direttamente. Questo non vuol dire che se il proprietario affitta senza intermediari non debba pagare le imposte sui canoni percepiti, ma semplicemente che non subisce la ritenuta alla fonte: pagherà dunque la tassa autonomamente.

L’importo della cedolare secca, se non trattenuto dall’intermediario, deve essere pagato dal titolare tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in un’unica rata entro il 30 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 30 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento della cedolare secca con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Tassa affitti brevi: come optare per la cedolare secca

Per registrare telematicamente gli affitti ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software Rli dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura di registrazione che, ricordiamo, non è obbligatoria per i contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni, è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.

L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
  • si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione

Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

Ad ogni modo, l’opzione per la cedolare secca può essere espressa direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda gli affitti brevi inferiori a 30 giorni.

Tassa affitti brevi: le informazioni sui compensi percepiti

Chi si avvale degli intermediari soltanto per trovare più facilmente un inquilino non sfugge alla tassazione sugli affitti brevi, anche se il contratto non è registrato e l’intermediario non trattiene alcun importo: l’intermediario, difatti, che si tratti di un portale, di un’agenzia o di un diverso soggetto, a prescindere dal fatto che effettui, o meno, le ritenute, è comunque obbligato a inviare una comunicazione all’Agenzia delle entrate contenente i dati relativi agli affitti conclusi per suo tramite.

Nel dettaglio, sono obbligati a inviare all’Agenzia delle entrate le comunicazioni relative agli affitti brevi gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti, anche se non sono residenti in Italia.

I non residenti devono avvalersi della stabile organizzazione in Italia, o del rappresentante fiscale.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI