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Affitto: come chiedere una buona-entrata legalmente?

28 luglio 2017


Affitto: come chiedere una buona-entrata legalmente?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 luglio 2017



Ho un locale palestra di cui sono rientrato in possesso dopo uno sfratto. Voglio affittarlo ma poiché il vecchio conduttore moroso ha lasciato debiti voglio chiedere una sorta di buona-entrata. Come farlo legalmente?

Il lettore vorrebbe chiedere al conduttore il versamento della somma di 50.000 euro a titolo di “buonaentrata” per rientrare delle perdite subite dal precedente conduttore che non lo esponga a rivendicazioni future.

Una soluzione potrebbe essere quella di vendere materiale e la posa in opera: può andar bene se è effettiva e il valore della merce e dell’attività non sia di gran lunga inferiore alla somma che il lettore intende richiedere. Se così fosse, si consiglia di inserire nel contratto di locazione una clausola che rinvii a una scrittura da sottoscrivere a parte con la quale vengano specificati esattamente i termini della fornitura e della posa in opera. In ogni caso, occorre evitare nel contratto di concedere al conduttore la facoltà di recesso. Infatti, se non è previsto contrattualmente, il conduttore può recedere dal contratto, con un preavviso di 12 mesi, solo per gravi motivi sopravvenuti nel corso del rapporto locatizio e non causati dalla mera volontà del conduttore.

Non è possibile stabilire un canone maggiore solo per alcuni mesi né un versamento a fondo perduto. Il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale con lo scopo di tutelare il conduttore e la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità.

Altre soluzioni possibili possono essere le seguenti: se lo scopo del lettore è quello di disporre liberamente della somma che andrà ad incassare, gli unici strumenti legittimi alternativi alla cauzione rimangono il pegno o la caparra confirmatoria. Queste sono soluzioni entrambe valide ma con un solo limite: la somma di denaro che verrà versata al lettore (a titolo di pegno o di caparra confirmatoria) dovrà essere vincolata in modo tale che lui non possa disporne al fine di evitare di incorrere nella nullità prevista dalla legge [1] e far sì che non gli venga attribuito un “vantaggio”. Se il suo scopo, invece, è quello di prevenire un danno e di disporre del denaro solo in caso di inadempimento, oltre alla possibilità del pegno e della caparra confirmatoria con la somma di denaro vincolata, si consiglia l’utilizzo di una fidejussione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Cristiana Facco

note

[1] Art. 79 della legge n. 392 del 27.07.1978


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