Affitti brevi: gli operatori online non versano la Tassa Airbnb

19 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 luglio 2017



Airbnb non paga la tassa Airbnb: gli intermediari  immobiliari si rifiutano di fare da sostituti d’imposta e di trattenere la cedolare sugli affitti turistici.

Il portale Airbnb, nonostante la “nuova” tassa sugli affitti brevi porti il suo nome (la tassa Airbnb appunto), si è rifiutato di effettuare la ritenuta del 21% sui compensi incassati per gli affitti conclusi per suo tramite. Nello stesso modo si sono comportati altri portali web d’intermediazione, come Homeaway, e gli agenti immobiliari aderenti alla Fiaip: impossibile, secondo loro, adeguarsi alle nuove disposizioni sull’applicazione della tassa sugli affitti brevi a causa delle insufficienti indicazioni pratiche. Gli intermediari immobiliari, inoltre, contestano l’obbligo di dover svolgere il ruolo di sostituti d’imposta, non avendo alcun riconoscimento professionale.

Ma come deve comportarsi il proprietario dell’immobile, o il titolare del contratto d’affitto, nel caso in cui l’intermediario non versi la ritenuta? Può subire delle sanzioni?

Se il portale web non versa la tassa Airbnb

Innanzitutto, va chiarito che la normativa che ha introdotto nuove modalità di versamento della tassa sugli affitti brevi non prevede sanzioni a carico del titolare: non è lui, difatti, che deve versare la ritenuta del 21% all’erario, ma è l’intermediario (portale web, agenzia, property manager…).

Il proprietario dovrà comunque pagare le imposte sull’affitto e dovrà scegliere se avvalersi dell’imposta sostitutiva, cioè della cedolare secca al 21%, oppure della tassazione ordinaria.

Tassazione ordinaria degli affitti brevi

Il regime ordinario di imposizione, che vale sia per gli affitti brevi (sino a 30 giorni) che per quelli i più lunga durata, prevede che sia tassato, in sede di dichiarazione dei redditi, l’importo più alto tra il canone di affitto, decurtato del 5%, e la rendita catastale.

Ad esempio, se da una casa vacanze sono stati percepiti nell’anno 5.000 euro come compensi totali per gli affitti e la rendita catastale è pari a 1.000 euro, sono tassati 4.750 euro ( 5.000 meno il 5%, perché i canoni di affitto sono più alti della rendita catastale). Questi compensi entreranno dunque nel reddito da assoggettare all’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Se si decide di registrare il contratto d’affitto (la registrazione non è obbligatoria per i contratti sotto i 30 giorni), si devono pagare anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Cedolare secca del 21% sugli affitti brevi

Il titolare del contratto di locazione può scegliere, oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, il regime semplificato, cioè la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per l’affito in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per gli affitti brevi turistici, quindi per gli affitti delle case vacanza.

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono dichiarare tra i redditi diversi e sono assoggettati a tassazione ordinaria.

Possono fruire della cedolare al 21% dal 1° giugno 2017 anche coloro che assieme all’affitto offrono servizi di biancheria e di pulizia della casa.

Cedolare secca del 21%: quando si paga

Se l’intermediario che incassa il canone di affitto breve non effettua la ritenuta, o se non interviene alcun intermediario nel pagamento del canone, il proprietario deve pagare le imposte sull’affitto autonomamente, come anticipato. Questo vale anche nel caso in cui abbia scelto la cedolare secca al posto della tassazione ordinaria.

Nel dettaglio, l’importo della cedolare secca, se non trattenuto dall’intermediario, deve essere pagato dal titolare tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in un’unica rata entro il 30 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 30 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo (o entro il mese successivo, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento della cedolare secca con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa con modello Rli, o direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, se il contratto d’affitto non è registrato.

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