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Lo sai che? Chi vende casa deve comunicare i lavori condominiali da pagare

Lo sai che? Pubblicato il 19 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 luglio 2017

Lavori di manutenzione straordinaria all’edificio: in caso di compravendita di un appartamento il venditore ha l’obbligo di informare l’acquirente dell’approvazione della spesa.

Prima di acquistare casa bisognerebbe avere la precauzione di farsi rilasciare, dal venditore, una dichiarazione firmata dall’amministratore con cui si certifica l’assenza di morosità negli oneri condominiali e si chiarisce se l’assemblea ha deliberato – o conta di farlo al più presto – eventuali lavori straordinari di manutenzione dello stabile. Chiaramente, situazioni di questo tipo possono incidere, anche in modo rilevante, sul prezzo dell’immobile. Ma che succede se l’acquirente si dimentica di fare queste verifiche? Chi vende casa deve comunicare i lavori condominiali da pagare? E quali sono le conseguenze se non adempie a tale onere? Di tanto si è occupata una recente sentenza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Se bisogna fare lavori in condominio bisogna dirlo prima di firmare il rogito

Come abbiamo spiegato, più nel dettaglio, nella guida Vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio?, quando l’appartamento cambia proprietario, la ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo titolare avviene nel seguente modo:

  • quanto alle spese condominiali ordinarie (gli oneri mensili da versare all’amministratore per la gestione dell’immobile), acquirente e venditore sono entrambi responsabili in solido per le morosità dell’anno in cui è stato siglato il rogito e di quello precedente. Così, una vendita firmata nel 2017 vede l’amministratore poter agire per gli insoluti sia nei confronti del venditore che dell’acquirente (secondo però alcuni giudici, il potere dell’amministratore è sempre rivolto verso chi è condomino nel momento del recupero del credito, ossia sul nuovo proprietario, salvo il diritto di quest’ultimo di rivalersi sul venditore);
  • quanto invece alle spese straordinarie di condominio (si pensi al rifacimento del tetto o della facciata, alla sostituzione della caldaia o al rifacimento dell’asfalto), di queste risponde solo chi era proprietario al momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea di condomino [2]. Non rilevano quindi né le riunioni precedenti in cui si è discusso del problema e si è genericamente dato mandato all’amministratore di trovare una ditta appaltatrice, né quella successiva con cui si è approvata la divisione millesimale delle spese. Insomma, chi era condomino al momento in cui l’assemblea ha autorizzato il contratto tra il condominio e la ditta deve pagare le spese straordinarie.

Possiamo immaginare, sinteticamente, due ipotesi:

  1. Tizio vende a Caio quando l’assemblea ha approvato i lavori ma non ha ancora deliberato la divisione millesimale delle spese. A pagare dovrà essere Tizio perché è lui il condomino al momento dell’approvazione dei lavori;
  2. Tizio vende a Caio quando l’assemblea non ha ancora approvato i lavori ma sta decidendo a chi affidarli. A pagare sarà Caio perché è lui il condomino al momento in cui l’assemblea approverà i lavori.

Riferiamoci ora alla sola ipotesi del pagamento delle spese straordinarie. Immaginiamo che una persona venda l’appartamento quando ancora l’assemblea sta valutando i vari preventivi e decidendo a chi affidare i lavori ma non ha ancora siglato alcun contratto. Come abbiamo appena detto, a rispondere di tali spese è l’acquirente e non il venditore perché il primo è proprietario al momento dell’approvazione definitiva della spesa. La Cassazione però si è posta un problema se, al di là di ciò, sia comunque configurabile un dovere di informazione in capo al venditore per rispettare quantomeno un principio di correttezza contrattuale. E la risposta è stata positiva. Dunque, fermo restando che a pagare la quota millesimale per i lavori straordinari è il nuovo titolare dell’appartamento, resta il fatto che il venditore, anche nella fase delle trattative, deve comportarsi secondo «buona fede» e, pertanto, rendere note tutte le condizioni, i pesi e i vincoli che gravano sull’immobile in vendita, ivi comprese le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza. In caso contrario, può essere ritenuto responsabile dei danni procurati all’acquirente.

Il codice civile [3] stabilisce che, nello svolgimento delle trattative relative alla conclusione e formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede ossia non tacere nulla di cui sono a conoscenza e che potrebbe influire sul consenso dell’altro soggetto. Ogni circostanza, anche se conoscibile, deve essere comunque manifestata quando potrebbe influire sulla decisione della controparte contrattuale. Insomma, se è vero che il contratto è l’incontro delle due volontà, è bene che tali volontà si formino correttamente e in modo pienamente informato.

Questo significa che l’acquirente di un appartamento, che non sia stato messo al corrente dal venditore del fatto che il condominio ha intenzione di approvare dei lavori di straordinaria manutenzione di ingente importo, può fare causa a quest’ultimo e chiedergli i danni per la sua reticenza. È vero che, davanti all’amministratore, a dover pagare le quote millesimali straordinarie sarà il nuovo condomino, ma a quest’ultimo è dato rivalersi nei confronti del venditore in malafede per aver taciuto l’imminente spesa.

note

[1] Cass. sent. n. 16640/17 del 5.07.2017.

[2] Cass. sent. n.15547/2017.

[3] Art. 1337 cod. civ.


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