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Come acquistare una casa abbandonata

21 luglio 2017


Come acquistare una casa abbandonata

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 luglio 2017



Acquistare la proprietà un appartamento o un fabbricato abbandonato è possibile anche senza il consenso del titolare grazie all’usucapione; in alternativa è sempre possibile provare con le trattative.

Diventare proprietari di un terreno abbandonato è non più facile di acquistare una casa abbandonata. Con la differenza che, se si vuol prima tentare l’accordo con il proprietario, firmando un regolare contratto di compravendita, bisognerà innanzitutto individuare il nominativo di quest’ultimo dai registri immobiliari, inoltrare un’offerta di acquisto, procedere alla stipula di un compromesso e, infine, al rogito notarile. Qualora questa strada non fosse percorribile – vuoi perché l’acquirente non ha i soldi, vuoi perché il titolare della casa non è reperibile – c’è sempre la strada dell’usucapione, un sistema che consente di diventare proprietari di una casa altrui senza sborsare un euro (se non i costi per la sentenza del giudice che accerta il decorso dei 20 anni e il possesso indisturbato dell’immobile). Di tutto questo parleremo, più nel dettaglio, nel seguente articolo, dimostrando come, nel nostro ordinamento, è possibile acquistare la proprietà di una casa abbandonata anche senza il consenso del titolare. Ma procediamo con ordine.

Come scoprire a chi è intestata una casa

Se hai visto una casa abbandonata ed è tua intenzione diventarne proprietario, magari dopo aver eseguito una totale ristrutturazione, la prima cosa da fare è verificare a chi è intestata. Non esistono, infatti, per il diritto, «case abbandonate»: ogni immobile ha un suo proprietario, che è colui che figura come tale nei pubblici registri immobiliari. Egli resta tale anche se per molto tempo non utilizza la casa, non vi entra, la lascia alla mercé di abusivi o in condizioni fatiscenti. Detto in termini giuridici, il diritto di proprietà non cade mai in prescrizione. C’è però un solo modo per perdere la proprietà di una casa abbandonata: se qualcuno – sia in buona o in malafede – ne fa uso per 20 anni come se fosse propria egli ne diventa automaticamente titolare attraverso il meccanismo dell’usucapione. Ma di questo parleremo più avanti. Per ora occupiamoci di come acquistare la proprietà di una casa abbandonata firmando un regolare contratto di compravendita con chi ne detiene tutti i diritti.

Come dicevamo, il primo passo è trovare il nome e il cognome del proprietario “ufficiale” dell’immobile. Eseguire questa operazione è davvero molto semplice e può farla chiunque, poiché la privacy non copre tali dati. Bisogna andare all’Agenzia delle Entrate, trovare lo sportello dell’Ufficio del Territorio e chiedere una visura ipocatastale dell’immobile in questione fornendo i dati catastali del bene. Chi non è in possesso di tali estremi può recuperarli recandosi all’ufficio del Catasto, con l’indirizzo e il numero civico. La ricerca si può fare anche attraverso l’indicazione dei terreni o degli immobili confinanti. Ad ogni modo, presso l’ufficio sarà possibile ottenere informazioni più precise su come eseguire le ricerche.

Con la visura ipocatastale rilasciata dall’Agenzia Entrate è possibile sapere non solo il nome del proprietario dell’immobile ma anche se questo è sotto sequestro, è oggetto di pignoramento, è ipotecato, ecc.

Non raramente avviene, però, che la casa abbandonata è tale perché il proprietario è morto e il bene è caduto in successione agli eredi i quali non si sono ancora accordati per la divisione (la casa risulterà intestata ancora al deceduto, anche se la proprietà indivisa spetta a tutti gli eredi). In tal caso le operazioni si complicano notevolmente: non solo perché, in presenza di una compagine numerosa di eredi, è difficile rintracciarli tutti (spesso alcuni di questi sono emigrati all’estero o in altri Comuni), ma soprattutto perché metterli d’accordo è tutt’altro che agevole. Il primo passo da fare, in questi casi, è recarsi al Comune, all’ufficio dell’anagrafe, e verificare se esiste una dichiarazione di successione che permetta di conoscere i nomi degli eredi della casa. Per superare tuti questi ostacoli è opportuno rivolgersi a un professionista esperto in tali ricerche che fornirà i nomi e gli indirizzi degli eredi.

La trattativa

Dopo aver individuato il nome del proprietario della casa abbandonata bisognerà seguire la normale trafila che si fa quando si vuole acquistare un immobile:

  • l’interessato fa una proposta di acquisto, indicando un prezzo al quale è disponibile a comprare la casa;
  • il proprietario deciderà se accettare, fare una controproposta o declinare l’offerta;
  • le parti redigeranno un compromesso (meglio detto «preliminare di vendita») con il quale si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare entro una determinata scadenza, presentandosi dal notaio;
  • le parti si recheranno, alla data concordata, presso il notaio per la firma del cosiddetto rogito (tecnicamente si chiama «contratto definitivo»);
  • il notaio provvederà a trascrivere il passaggio di proprietà della casa abbandonata nei pubblici registri. Da questo momento l’acquirente diventa nuovo titolare dell’immobile e potrà eseguire sullo stesso tutte le opere di ristrutturazione che ritiene.

L’usucapione

Acquistare la proprietà di una casa abbandonata mediante un regolare contratto di compravendita presuppone non solo il consenso del proprietario e l’accordo sul prezzo, ma anche e soprattutto il reperimento di quest’ultimo, cosa non sempre agevole in presenza di soggetti emigrati all’estero o in altri Comuni. Potrebbe allora risultare più vantaggioso sfruttare il meccanismo dell’usucapione. La legge prevede che chi utilizza un immobile come se ne fosse il proprietario, e lo fa indisturbatamente per 20 anni alla luce del sole, ne diventa automaticamente proprietario, anche se è in malafede (consapevole cioè del fatto che il bene è di altri). L’importante è che nel corso di questi 20 anni il proprietario non rivendichi il proprio bene e, nello stesso tempo, il possessore compia degli atti che manifestino inequivocabilmente l’intenzione di comportarsi come se fosse l’unico ed esclusivo titolare del bene (leggi sul punto le istruzioni che abbiamo dato in Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà). Un esempio di comportamento che fa scattare l’usucapione dopo 20 anni è, ad esempio, quello di chi si introduce nella casa abbandonata, cambia la serratura di casa e ne detiene le nuove chiavi o lo ristruttura senza chiedere alcuna autorizzazione; è il caso di chi cambia la destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio, da abitazione la trasforma in ufficio) o ne modifica la struttura interna.

Al termine dei 20 anni (che decorrono a partire dal primo dei predetti atti), il possessore dovrà recarsi dal giudice per chiedere l’accertamento dell’usucapione. Inizia una causa che ha come controparte il titolare dell’immobile; il giudizio si tiene (in «contumacia») anche se quest’ultimo è irreperibile o non intende costituirsi. Durante la fase istruttoria il giudice valuta la sussistenza dei presupposti dell’usucapione, raccoglie le prove testimoniali e documentali che dimostrano il possesso indisturbato di chi ha proposto il giudizio e, all’esito, emette una sentenza che trasferisce la proprietà. La sentenza va trascritta nei pubblici registri immobiliari. Da questo momento si ha la “voltura” e, quindi, l’acquisto della proprietà della casa abbandonata.

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