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Inquilino moroso: posso non dichiarare i canoni non pagati?

29 Luglio 2017
Inquilino moroso: posso non dichiarare i canoni non pagati?

Come non dichiarare nella prossima dichiarazione dei redditi la somma non percepita di un inquilino moroso? Questa somma è sempre stata dichiarata nel 730 con un aggravio di tasse.

Nel quesito il lettore chiede se è possibile non dichiarare nella prossima dichiarazione dei redditi la somma non percepita ormai da un anno da un inquilino moroso.

Allo stato attuale, in base a quanto previsto per legge, il lettore deve continuare a dichiarare il canone per come previsto dal contratto e pagare le relative imposte, a prescindere dall’effettivo incasso. In caso contrario, infatti, rischierebbe, quasi certamente – a seguito dei controlli incrociati da parte dell’Agenzia delle Entrate che è a conoscenza dell’esistenza del contratto, poiché registrato – di ricevere un avviso di accertamento con la richiesta di pagamento di interessi e sanzioni per gli importi non dichiarati. Questo perché la legge si basa sul principio (ratio) che se esiste un contratto di locazione, il proprietario dell’immobile deve farsi pagare; eventuali sconti, abbuoni o “clemenze amicali” a favore dell’inquilino non sono riconosciute dall’Erario, salvo non siano contenute in specifici contratti, evitando così eventuali arbitraggi o elusioni dei contribuenti.

Preso atto di ciò e dell’impossibilità di derogare alla legge esistono due eventuali strade da percorrere per risolvere o almeno ridurre l’incidenza della tassazione.

La prima consiste nel trasformare il contratto di locazione in comodato d’uso gratuito. Se il rapporto con l’inquilino è amicale, il lettore potrebbe procedere con l’inquilino a risolvere consensualmente il contratto di locazione e sottoscrivere un semplice contratto di comodato, da registrare obbligatoriamente, prevedendo la gratuità dello stesso e potendo comunque inserire una somma a titolo di rimborso spese (per condominio, imposte come Imu, Tasi e Tari, ecc.). In questo caso non deve dichiarare nulla al Fisco a decorrere dalla data di risoluzione. È opportuno evidenziare che per recedere da un contratto d’affitto anticipatamente, in presenza di risoluzione consensuale, è previsto il pagamento, entro 30 giorni dalla risoluzione, di un’imposta di 67 euro, mediante modello F23 da comunicare all’Agenzia delle Entrate. Il pagamento dell’F23 può essere effettuato anche in ritardo (ravvedimento operoso), purché entro l’anno, con il pagamento di sanzioni ed interessi: ciò si verifica se l’accordo di risoluzione del contratto è stato sottoscritto, ad esempio, ad inizio anno e non si è provveduto al versamento dell’F23 nei trenta giorni. Nel caso, poi, di successivo contratto di comodato gratuito è obbligatoria, oltre che consigliabile, la registrazione dello stesso nonché è opportuno inserire comunque una durata al contratto.

Altra soluzione è l’azione di sfratto e il recupero delle imposte pagate. Seppur ipotesi scartata dal lettore, è possibile procedere con lo sfratto giudiziario. Solo a seguito della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito soggetto a tassazione. Questo si verifica quando l’inquilino è moroso e si è concluso il procedimento giudiziale di sfratto. In queste circostanze il proprietario dell’immobile dato in locazione sarà libero dal dichiarare i successivi canoni di locazione, fino all’effettivo incasso in sede giudiziaria e potrà recuperare con un credito d’imposta ai fini Irpef le imposte pagate sui canoni di locazione non incassati: è necessario che il giudice nella sentenza confermi la morosità dell’inquilino per i periodi precedenti relativi ai canoni scaduti e non percepiti. Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte comprensive dei canoni di locazione non riscossi, per calcolare le imposte pagate in eccesso relativamente ai canoni non percepiti. Così dalla data di convalida dello sfratto il credito può essere richiesto in sede di presentazione della prima dichiarazione utile oppure presentando istanza di rimborso entro 10 anni.

Una grossa novità è però contenuta nel Decreto Crescita di recente approvato dal Governo (Dl n. 34/2019): il padrone di casa può evitare di dichiarare i canoni di affitto non percepiti (e quindi può smettere di pagare le tasse su tali importi “virtuali”) sin dal momento della notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. In questo modo si è anticipato il momento dell’esclusione dalla dichiarazione dei redditi di tali importi rispetto al passato (in cui si richiedeva l’ordinanza del giudice). Le lungaggini della giustizia non pregiudicheranno il contribuente.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio



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