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Editoriali Debiti: che rischio se vendo la casa a un parente?

Editoriali Pubblicato il 23 luglio 2017

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> Editoriali Pubblicato il 23 luglio 2017

La vendita può essere revocata entro cinque anni: il rapporto di parentela è indice della consapevolezza, da parte dell’acquirente, del danno procurato al creditore. La restituzione del prezzo è subordinata al pignoramento della casa.

In presenza di debiti si pensa spesso di poter salvare la casa attraverso la donazione o la vendita a proprio parente. In realtà agire dopo che l’obbligazione è sorta è ormai troppo tardi: il creditore, infatti, ha cinque anni di tempo per esercitare la cosiddetta «azione revocatoria» e pignorare il bene nonostante il trasferimento di proprietà. Non solo: il vecchio titolare può essere costretto a restituire i soldi pagati dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile dal giudice. È questa la sintesi di una recente e interessante sentenza della Corte di Appello di Palermo [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di debiti, cosa si rischia se si vende la casa a un parente. Proprio per restare ancorati al caso concreto e comprendere gli effetti pratici di questa – tutt’altro che rara – eventualità facciamo un esempio.

Immaginiamo una persona che venga citata in causa da un vicino per degli ingenti danni procurati a quest’ultimo con l’avvio di alcuni lavori di sbancamento. Temendo una sonora condanna al risarcimento e non avendo come pagare, l’uomo decide di vendere la casa al proprio fratello. In questo modo – così ritiene – il vicino non potrà pignorargli alcunché e, se anche vincerà la causa, la sentenza resterà solo “carta straccia”. Le sue previsioni sono corrette: il giudice dà ragione al suo avversario il quale, una volta ottenuta la sentenza, inizia le ricerche immobiliari per vedere quali beni ha intestati il soccombente; ed è proprio grazie a una visura immobiliare che si accorge che il debitore, proprio due anni prima che uscisse la sentenza, ha venduto la casa al proprio fratello. Così intraprende una nuova causa, sia contro il venditore che l’acquirente, affinché tale passaggio di proprietà venga revocato. Dal canto suo il fratello chiede che, in caso di accoglimento di tale richiesta, il venditore – benché suo parente – gli restituisca i soldi versati per l’acquisto. Il giudice dà ragione al vicino di casa e revoca la vendita, ma non anche al fratello; pertanto non condanna il venditore a restituire i soldi incassati a seguito della vendita. Perché mai? Ecco la spiegazione fornita dalla Corte di Appello di Palermo.

È possibile revocare la vendita di una casa fatta dopo il momento in cui è sorto un debito, a prescindere dal fatto che tale debito sia oggetto di contestazione in un giudizio o se – in caso di pagamento rateale – il debitore stia regolarmente versando gli importi dovuti.

L’azione revocatoria, in particolare, può essere esercitata entro massimo cinque anni dall’atto notarile che ha determinato il passaggio di proprietà.

Per esercitare l’azione revocatoria il creditore deve:

  • dimostrare di aver subito un danno dalla vendita della casa: danno che consiste già solo nella «diminuzione attuale ed effettiva del patrimonio del debitore». In altre parole è sufficiente che detto patrimonio si sia impoverito a tal punto da determinare «una maggiore difficoltà, incertezza o dispendiosità del pignoramento da parte del credito». In termini ancora più pratici, se il creditore non trova altri beni da pignorare al di là della casa ormai venduta, può esercitare l’azione revocatoria;
  • dimostrare la consapevolezza dell’acquirente della casa del danno procurato dal venditore al creditore con il trasferimento della proprietà. In caso di vendita della casa a un parente, la prova di tale consapevolezza «può essere ricavata anche da presunzioni come la sussistenza di un vincolo parentale tra il debitore e il terzo acquirente [2]. Un’ulteriore prova di tale “connivenza” può essere desunta da un prezzo molto più basso di quello di mercato.

Dopo aver accolto la domanda di revoca della vendita il giudice può condannare il vecchio proprietario a restituire, al compratore, il prezzo pagato per l’acquisto del bene; ma ciò solo a condizione che il creditore – oltre all’azione revocatoria – abbia già iniziato il pignoramento della suddetta casa. Per cui, se il creditore non ha ancora iniziato l’esecuzione forzata sul bene “revocato”, l’acquirente non può ottenere indietro la somma versata (ciò però non toglie che potrà chiederlo in un momento successivo, nel momento in cui la casa acquistata verrà messa all’asta).

note

[1] C. App. Palermo, sent. n. 280 del 17.02.2017.

[2] Cass. sent. n. 5359/2009.

Autore immagine: 123rf com


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