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Lo sai che? Si può donare una casa e continuare a viverci?

Lo sai che? Pubblicato il 23 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 luglio 2017

Donazione con riserva di usufrutto, comodato e affitto: chi dona una casa non deve necessariamente andarsene via.

Non è detto che chi dona la casa debba anche uscire dall’immobile. Intanto è sempre possibile donare la casa e ottenere dal donatario il diritto di utilizzare l’immobile per un periodo più o meno lungo grazie a un contratto di comodato; in secondo luogo si può donare la nuda proprietà con riserva di usufrutto. In ultima ipotesi si potrebbe concordare con il donatario un contratto di locazione con canone libero (e, in tal caso, la durata deve essere di 4 anni con un rinnovo automatico, alla prima scadenza, di ulteriori 4 anni) o con canone concordato (e, in tal caso, la durata deve essere di 3 anni con un rinnovo automatico, alla prima scadenza, di 2 anni). Ma procediamo con ordine e vediamo come donare una casa continuando a viverci dentro.

Donazione con riserva di usufrutto

Sicuramente la «donazione con riserva di usufrutto» è il metodo più usato dagli italiani per donare una casa e continuare a usarla. Il vantaggio che offre questo particolare meccanismo è che, con un unico contratto, che tuttavia va firmato davanti al notaio, il proprietario cede il diritto di proprietà sull’immobile e, tuttavia, mantiene il diritto di abitarlo (per cui il nuovo titolare non può buttarlo fuori di casa). Quello che prima era un unico diritto – quello di «proprietà» che, per sua natura, consente al titolare di utilizzare il bene secondo le proprie intenzioni – viene così frammentato in due diritti appartenenti a soggetti diversi:

  • il nudo proprietario che diventa l’intestatario formale dei beni (egli è quindi titolare della cosiddetta «nuda proprietà»)
  • l’usufruttuario che, invece, vanta la possibilità di utilizzare il bene vivendoci o dandolo in affitto e percependo i relativi canoni (egli è quindi titolare del cosiddetto «usufrutto»).

L’usufrutto può avere una durata variabile a seconda dell’accordo tra le parti; esso può durare anche fino a che vive l’usufruttuario. Alla scadenza dell’usufrutto il nudo proprietario diventa proprietario puro e semplice e, quindi, potrà iniziare a usare il proprio bene per come meglio crede.

Quando conviene la donazione con riserva di usufrutto?

La donazione con riserva di usufrutto viene di solito utilizzata per anticipare la divisione dei beni di un soggetto, ormai divenuto anziano, tra i suoi eredi. In realtà, chi riceve una donazione può comunque subire l’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari se il testamento ha leso le loro quote “minime”, quelle cioè spettanti per legge.

Nello stesso tempo chi dona una casa riservandosi l’usufrutto si assicura anche l’assistenza da parte del donatario, il quale intanto è tenuto, per legge, a prestare gli alimenti al donante qualora questi si trovi in difficoltà economica; in secondo luogo può essere inserita, nel contratto di donazione con riserva di usufrutto, la clausola di «vitalizio alimentare» o «rendita vitalizia»: in pratica il beneficiario della donazione si impegna, in cambio della proprietà del bene, ad assistere il donante per tutti gli ultimi anni della sua vita, aiutandolo con le spese o con le varie necessità della vita quotidiana che si dovessero presentare.

Anche se l’usufrutto è pignorabile, è spesso difficile che un creditore possa aggredire tale diritto atteso che difficilmente lo si acquisterebbe all’asta. Questo implica che tale figura contrattuale può essere usata anche per sottrarsi ad eventuali esecuzioni forzate. Si ricordi comunque che la donazione è un atto che può essere revocato nei primi cinque anni.

La vendita con riserva di usufrutto

In alternativa alla donazione con riserva di usufrutto si può optare per la vendita con riserva di usufrutto. In questo caso il proprietario cede la titolarità della nuda proprietà non più gratuitamente ma dietro corrispettivo. Il prezzo è ovviamente scontato per via del fatto che il vecchio proprietario continua a rimanere dentro l’immobile. In questo modo l’usufruttuario, oltre a garantirsi un tetto per gli ultimi anni della sua vita, ha anche la possibilità di contare su una somma di denaro per mantenersi; dall’altro lato il nudo proprietario acquista un bene a prezzo molto più basso rispetto al suo valore, potendolo usare non appena l’usufruttuario morirà.

Come si dona la casa continuando a viverci?

La donazione con riserva di usufrutto non richiede due diversi contratti, ma uno solo, che deve però essere siglato davanti al notaio alla presenza di due testimoni.

Il contratto di donazione con riserva di proprietà deve indicare il termine di scadenza, che può essere una data prefissata oppure una data incerta, come la morte dell’usufruttuario (usufrutto vita natural durante).

Il codice civile regola espressamente la possibilità di cedere la proprietà della casa riservandosi l’usufrutto (che è un diritto abbastanza ampio che offre poteri pieni e limitativi per il proprietario). La norma [1] stabilisce infatti che «È permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente». Tuttavia si ritengono possibili anche altre soluzioni come, ad esempio, la riserva del solo diritto di abitazione (in tal caso, il vecchio proprietario non potrà più dare in affitto l’appartamento) o il diritto di uso (meno probabile), il diritto di superficie su un terreno (per potervi, ad esempio, costruire una casa o un box, ecc.).

È possibile la riserva del diritto di usufrutto, oltre che a proprio vantaggio, anche a vantaggio di un’altra persona o di più persone congiuntamente (in quest’ultimo caso, mai in successione l’una rispetto all’altra ma con estinzione dell’usufrutto alla morte del più longevo dei beneficiari).

Per maggiori chiarimenti sulla donazione con riserva di usufrutto si rinvia all’articolo Come donare casa e continuare a usarla.

 

Comodato o locazione

Un altro modo per poter cedere la proprietà di una casa e continuare a usarla è quello di vendere o donare l’immobile e poi, con un successivo contratto, farsi rilasciare il diritto di usarla a titolo gratuito, con un contratto di comodato, oppure dietro pagamento di un corrispettivo mensile, a titolo di affitto (o meglio, locazione). Nel primo caso il precedente proprietario ottiene solo la possibilità di usare, in prestito, l’immobile per un periodo variabile stabilito dalle parti, senza dover corrispondere alcunché; nel secondo caso invece egli dovrà pagare l’affitto come un normale inquilino.


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