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Lo sai che? Casa in comproprietà: l’Agenzia Entrate può metterla in vendita?

Lo sai che? Pubblicato il 24 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 luglio 2017

È possibile il pignoramento dell’immobile in comunione o in comproprietà indivisa, ma solo sul 50% del valore.

Se una casa è in comproprietà tra due o più soggetti, che succede se uno di questi ha un debito con l’Agenzia Entrate Riscossione per non aver pagato delle cartelle esattoriali? L’immobile rischia purtroppo di andare all’asta ed i comproprietari di perdere le proprie quote anche se non sono responsabili dell’obbligazione. Ma esistono dei limiti entro i quali l’Agenzia Entrate Riscossione può mettere in vendita una casa in comproprietà ed un modo “legale” per bloccare il pignoramento? Cercheremo di dare una risposta a tutte queste domande nella presente scheda.

Quando la casa può essere pignorata

Come già saprà bene chi ha letto il nostro approfondimento Debiti con Agenzia Entrate Riscossione e pignoramento casa, sia che la casa sia di proprietà di più soggetti (ad esempio marito e moglie, gli eredi prima della divisione, ecc.) che di uno solo, l’immobile può essere pignorato da Agenzia Entrate Riscossione solo alle seguenti condizioni:

  • il debito complessivo accumulato dal contribuente per cartelle scadute e non pagate deve essere pari o superiore a 120mila euro;
  • la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente deve essere pari o superiore a 120mila euro;
  • deve essere stata iscritta, almeno sei mesi prima, l’ipoteca e quest’ultima, a sua volta, deve essere stata preceduta da un preavviso di ipoteca con 30 giorni di anticipo;
  • l’immobile non deve essere l’unico di proprietà del debitore, adibito a civile abitazione, ove vi è fissata la residenza e non deve essere accatastato nelle categorie A/8 e A/9 (cosiddetto «divieto di pignoramento della prima casa»).

Se manca anche uno solo dei predetti presupposti il pignoramento sulla casa è illegittimo.

Se la casa è in comproprietà, l’Agenzia Entrate Riscossione può metterla in vendita a condizione che sussistano i predetti presupposti in capo al solo soggetto debitore e non anche agli altri contitolari.

Dunque è ben possibile pignorare una casa con più proprietari se uno solo di questi è debitore con il fisco.

Quando la casa può essere solo ipotecata

Se il debito complessivo del contribuente è superiore a 20mila euro ma inferiore a 120mila euro, la casa può essere solo ipotecata ma non pignorata. In altri termini, Agenzia Entrate Riscossione potrà iscrivere l’ipoteca ed, eventualmente, accodarsi in un eventuale pignoramento azionato da un altro creditore (ad esempio la banca).

L’iscrizione dell’ipoteca, che può avvenire anche sulla prima e unica casa del contribuente, è lecita anche se ad essere debitore del fisco è uno solo dei comproprietari. In tal caso il valore dell’ipoteca non potrà essere superiore al debito da quest’ultimo maturato aumentato della metà (importo necessario a coprire gli interessi e le spese di esecuzione).

Come si pignora e mette all’asta una casa in comproprietà

Come abbiamo appena detto, il fatto che la casa sia in comproprietà e che altri soggetti (non debitori) vantino su di essa delle quote non esclude che Agenzia Entrate Riscossione possa pignorare l’intero immobile e metterlo in vendita. La procedura però dovrà rispettare alcuni importanti passaggi che sintetizzeremo qui di seguito:

  • il creditore deve notificare l’atto di pignoramento a ciascun comproprietario e non solo al debitore. Da questo momento le quote del bene non possono essere separate [1]. Con questo adempimento i contitolari sono messi al corrente della possibilità che la casa venga venduta all’asta, potendo così prendere le contromosse (delle quali parleremo dopo);
  • inizia il procedimento in tribunale di vendita forzata dell’immobile. Il giudice valuta, in prima battuta, se sia possibile vendere la quota “indivisa” del bene. Per esempio, se l’immobile è di due soggetti, il 50% “immateriale”, cioè non identificato su singole parti dell’immobile. Si tratta di un’ipotesi davvero rara, perché nessuno è disposto ad acquistare una quota di un bene non delimitata materialmente e, quindi, sulla quale non potrebbe mai esercitare nessun potere di esclusiva (e di esclusione degli altri contitolari);
  • il tribunale valuta allora la possibilità di dividere la casa “in natura”; si pensi a una villetta bifamiliare che possa essere oggetto di interventi volti a separare le quote tra i contitolari del bene. In tale ipotesi, si procede al frazionamento e alla messa all’asta solo della parte di proprietà del debitore. Gli altri contitolari manterranno ferme le rispettive proprietà sulle loro quote che non saranno vendute. La divisione in natura può essere raggiunta con l’accordo dei creditori [2] o, in mancanza, dopo una valutazione di un tecnico nominato dal tribunale;
  • se la separazione in natura della quota del debitore non dovesse essere possibile, si mette all’asta l’intera casa e, all’esito dell’aggiudicazione a un eventuale offerente, il prezzo ricavato dalla vendita andrà restituito ai comproprietari in ragione delle rispettive quote. Così, ad esempio, su una casa di proprietà di due soggetti al 50%, qualora venduta all’asta a 100mila euro, il tribunale dovrà assegnare 50mila euro al contitolare non debitore.

Come evitare la vendita all’asta di una casa in comproprietà

I comproprietari della casa pignorata possono salvare l’immobile in due modi:

  • partecipando all’asta ed effettuando un’offerta in aggiudicazione secondo le modalità e il prezzo battuto dal tribunale;
  • accollarsi il debito del comproprietario e, pagando il creditore, liberare l’immobile dal vincolo.

note

[1] Art. 599 cod. proc. civ.

[2] Art. 601 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Buongiorno, avrei bisogno di una delucidazione in merito se possibile. In base a Vs. precedente articolo (https://www.laleggepertutti.it/145472_casa-in-comproprieta-il-creditore-puo-venderla) mi è sembrato di capire che se sono comproprietaria di quella che per me è la prima ed unica casa nonostante l’altro proprietario abbia debiti col fisco e non sia per lui l’unica casa, la stessa non possa essere pignorata. “Questo significa che se tali requisiti sussistono in capo al comproprietario non debitore, l’altro soggetto, benché debitore verso il fisco, non subirà il pignoramento della casa. Stesso discorso, a maggior ragione, vale se tali requisiti sussistono in capo al comproprietario debitore.”
    In questo articolo tuttavia mi pare di intendere diversamente, ovvero che possa essere pignorata, quindi io rischio di perdere la mia prima ed unica casa a causa dei debiti del comproprietario?

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