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Lo sai che? Casa: il venditore non vuol più vendere, che fare?

Lo sai che? Pubblicato il 24 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 luglio 2017

Se dopo la firma del compromesso il venditore si rifiuta di presentarsi dal notaio l’acquirente può recedere dal contratto oppure ricorrere al tribunale per ottenere una sentenza di trasferimento della proprietà.

Se vuoi acquistare casa e hai firmato solo un compromesso non sei ancora proprietario dell’immobile, ma ti sei vincolato ad andare dal notaio e a sottoscrivere, in quella sede, il cosiddetto «rogito». È solo con quest’ultimo atto che si trasferirà la titolarità dell’immobile. Pertanto il compromesso (o meglio detto «contratto preliminare») ha solo l’effetto di obbligare il proprietario a vendere e l’acquirente a comprare. Il vero e proprio passaggio di proprietà avverrà in un momento successivo, alla data indicata dalle stesse parti nel preliminare per il rogito (o meglio detto «contratto definitivo»). Ma che succede se uno dei due soggetti si tira indietro? Due sono le soluzioni: o si chiede al giudice di trasferire “forzosamente” la proprietà della casa con una sentenza (che, in gergo tecnico, viene chiamata «esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre» e che, pertanto, si sostituisce al rogito notarile) oppure ci si “scioglie dal contratto” ed eventualmente, si chiede la caparra (o, se quest’ultima non è stata versata, il risarcimento del danno).

Una recente sentenza del Tribunale di Trento [1] ha affrontato, più nel dettaglio il caso del venditore che non vuol più vendere e che, quindi, non si presenta dal notaio a rogitare. Che fare in questi casi?

Come abbiamo spiegato più dettagliatamente negli articoli Compromesso, se venditore e acquirente non rispettano il preliminare e in Se il venditore si rifiuta di stipulare il rogito, si possono verificare due ipotesi.

La prima è quella in cui il compromesso contiene la specifica indicazione della data in cui le parti devono recarsi dal notaio o il termine ultimo in cui l’una delle due deve comunicare all’altra il giorno e il professionista che rogiterà. In tale caso, il mancato rispetto di tale scadenza da parte del venditore è già dimostrazione del suo inadempimento. L’acquirente pertanto potrà ricorrere direttamente al giudice senza bisogno di inviare prima lettere di diffida. Come già detto, in tribunale l’acquirente può richiedere o il passaggio di proprietà coattivo oppure la risoluzione del contratto per inadempimento con la restituzione del doppio della caparra (o il risarcimento del danno).

La seconda ipotesi è quella in cui, invece, il compromesso non indica alcuna data entro cui deve avvenire la stipula dell’atto definitivo. In tal caso, la mancata indicazione di un termine essenziale per la conclusione del contratto definitivo di compravendita di un immobile, obbliga l’acquirente che vuol recedere dal compromesso ad inviare al venditore prima di tutto una lettera di diffida ad adempiere; in tale comunicazione dovrà assegnargli un termine entro cui presentarsi dal notaio, termine che non deve essere inferiore a 14 giorni. Nella diffida bisognerà inoltre specificare che, in caso di inadempimento, il contratto si considererà automaticamente sciolto. Solo se rispetta tale procedura, l’interessato all’acquisto della casa può, in caso di perdurante inadempimento da parte del venditore, rivolgersi al tribunale e chiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata (ricordiamo che per ottenere la restituzione del doppio della caparra non c’è bisogno di dimostrare di aver subito un danno dall’altrui inadempimento, né di quantificarlo).

Per comprendere il principio ricorreremo al consueto esempio. Immaginiamo una persona intenzionata ad acquistare un appartamento. Trovato l’accordo sul prezzo, firma col venditore un compromesso; in esso si stabilisce che, non appena l’acquirente avrà ottenuto dalla banca i soldi per il mutuo, lo stesso comunicherà al venditore la data per il rogito e il nome del notaio da lui prescelto. Completata la pratica con la banca l’acquirente telefona al venditore e gli indica un giorno per la firma del contratto definitivo, ma quello non si presenta. L’acquirente a questo punto si rivolge al giudice per chiedere di condannare il proprietario a restituirgli il doppio della caparra, così come il compromesso prevede. Il giudice però rigetta la sua richiesta. Perché mai? La ragione è semplice: in assenza di un termine fissato in contratto per la conclusione del rogito, non è possibile affermare con precisione se e quando si verifichi l’inadempimento. Nel caso di specie, dunque, l’acquirente non ha rispettato l’iter previsto dal codice civile. Tale iter richiede, in tutti i casi in cui viene firmato un contratto preliminare senza indicazione della data per la stipula del contratto definitivo, di:

  • inviare una lettera di diffida al venditore (nel caso di specie, lui si era limitato a una telefonata);
  • la lettera di diffida deve contenere una specifica formula: l’avvertimento che, in difetto di adempimento, il contratto si risolverà automaticamente. Non basta quindi specificare che ci si riserva di agire in sede giudiziaria.

Resta comunque pur sempre ferma la possibilità di ottenere, dal giudice, l’esecuzione coattiva dell’obbligo di contrarre, ossia una sentenza che – sostituendosi all’atto notarile – trasferisca la proprietà all’acquirente. In tal modo questi potrà ugualmente ottenere il passaggio di proprietà anche senza il consenso del venditore.

note

[1] Trib. Trento, sent. n. 301 del 20.03.2017


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