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Lo sai che? Sanzioni condominio: come applicarle

Lo sai che? Pubblicato il 25 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 luglio 2017

In caso di violazione del regolamento condominiale l’amministratore può applicare una sanzione da 200 a 800 euro al condomino colpevole. Tuttavia è necessaria la previsione nel regolamento.

Fare le cause non piace a nessuno. Neanche a chi ha ragione. Se poi parliamo di cause condominiali, neanche l’animosità che contraddistingue tradizionalmente i rapporti tra vicini di casa giustifica un facile approdo in tribunale: tra alti costi, tempi dilatati e – spesso – difficoltà a far rispettare le sentenze l’interesse a promuovere il giudizio diventa ancora più fievole. Ma allora come fare rispettare il regolamento di condominio se la tutela giudiziaria è così labile e incerta? La soluzione è contenuta in una delle disposizioni di attuazione al codice civile [1] che così recita: «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 ed, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». Insomma, esiste la possibilità – anche se poco spesso utilizzata – di applicare le sanzioni in condominio. Ma come fare? Qual è la procedura da attuare? Lo cercheremo di capire in questo breve articolo.

Fino a 200 euro a chi viola il regolamento di condominio. Se poi il fatto si ripete, la sanzione è di 4 volte tanto

Chi deve rispettare il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio deve essere rispettato da tutti i condomini. Non si tratta solo dei proprietari, ma anche degli usufruttuari, degli inquilini con un rapporto di locazione (a uso abitativo o commerciale) o di chi vive in comodato all’interno dell’appartamento (ad esempio, il figlio che ha avuto in prestito l’appartamento dal padre).

Chi deve far rispettare il regolamento di condominio?

È l’amministratore l’unico soggetto che ha il compito di far rispettare il regolamento di condominio. Quindi il singolo condomino non può agire contro il vicino di casa che ha usato l’ascensore in modo appropriato o il parcheggio senza rispettare i turni, salvo che da tale comportamento non abbia subito un personale danno.

Come può l’amministratore far rispettare il regolamento di condominio?

L’amministratore ha diversi rimedi per poter far rispettare il regolamento di condominio. Innanzitutto può intervenire contro il condomino inadempiente mediante richiami informali o formali per iscritto, a seconda della gravità e dalla reiterazione dei comportamenti.

In secondo luogo può agire in tribunale, in rappresentanza degli interessi del condominio. In tal caso sarà il giudice a condannare il responsabile della violazione del regolamento.

In ultima istanza l’amministratore può applicare delle sanzioni nei confronti di chi trasgredisce il regolamento di condominio, sanzioni che non possono essere superiori a 200 euro o, in caso di recidiva, a 800 euro. Tali sanzioni possono essere applicate solo a condizione che il regolamento di condominio ne preveda la possibilità e attribuisca tale potere all’amministratore.

La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Chi determina l’ammontare della sanzione di condominio?

Se ad irrogare la sanzione è materialmente l’amministratore, l’ammontare è deciso dal regolamento o dall’assemblea condominiale con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. Le sanzioni in ogni caso non possono essere superiori a 200 euro (o ad 800 in caso di recidiva), neanche se a prevederlo è il regolamento di condominio.

I limiti dei poteri dell’amministratore possono essere più o meno ampi in relazione al contenuto specifico del regolamento di condominio ed alle eventuali direttive fissate dall’assemblea.

Come si applicano le sanzioni di condominio?

La legge non dice quale debba essere il procedimento per applicare le sanzioni di condominio. Sembrerebbe comunque che, ottenuta la copertura del regolamento che disciplina il potere per l’amministratore, quest’ultimo possa agire autonomamente senza prima essere autorizzato dall’assemblea. L’amministratore di condominio, infatti, è tenuto per legge a curare l’osservanza del regolamento di condominio e pertanto non necessita di alcuna previa delibera condominiale al fine di attivarsi per far cessare gli abusi: nelle sue facoltà rientra l’irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento.

Già in passato la Cassazione aveva detto: «L’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto per legge a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento» [2].

Quali sanzioni scattano per chi non rispetta il regolamento?

Come detto la sanzione di condominio è possibile solo se prevista dal regolamento e deliberata dall’assemblea. La sanzione può essere solo pecuniaria: è ad esempio illegittimo sanzionare chi parcheggia abusivamente in cortile mediante la rimozione del veicolo con addebito dei costi. Tuttavia, nei confronti dei condomini che non pagano da oltre sei mesi le quote di condominio l’amministratore può disporre la sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato (leggi: Morosi in condominio: sospensione di luce, acqua e gas).

Si possono applicare le sanzioni di condominio se il regolamento non le prevede?

Le sanzioni di condominio possono essere applicate nei confronti dei condomini solo se lo prevede una specifica clausola del regolamento condominiale. In mancanza di questa è illegittima la decisione dell’assemblea condominiale che stabilisca, a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.

Che fare se il regolamento non prevede le sanzioni di condominio?

Anche se l’originario regolamento di condominio non prevede la possibilità, per l’amministratore, di adottare sanzioni nei confronti dei condomini trasgressori, è sempre possibile modificarlo (con le maggioranze previste dalla legge), in modo che un’apposita nuova clausola preveda l’importo consentito dalla legge.

Cosa si intende per condomino recidivo?

Abbiamo detto che le sanzioni di condominio non possono superare 200 euro nella normalità dei casi e 800 euro nei confronti di chi è «recidivo». La recidiva si verifica nel caso in cui, dopo l’irrogazione di una precedente sanzione, il medesimo condomino viola nuovamente il regolamento. Il condomino si considera recidivo quando ripete lo stesso comportamento illecito o ne commette uno simile ma viola comunque la stessa norma del regolamento: si pensi al condomino che parcheggia più volte dove il regolamento lo vieta. Non c’è recidiva in caso di una violazione di diversa norma del regolamento. Pertanto il condomino già sanzionato per parcheggio vietato, non viene sanzionato per recidiva ma con sanzione semplice se stende i panni dove è vietato.

Le sanzioni di condominio si possono applicare a chi è in affitto?

La norma che consente l’applicazione delle sanzioni di condominio è «eccezionale» e, quindi, non consente di essere applicata a casi diversi da quelli indicati dal testo dell’articolo del codice. Ne consegue che le sanzioni possono scattare solo nei confronti dei proprietari degli appartamenti e non nei confronti degli inquilini, degli usufruttuari o dei comodatari [3].

Se un condomino fa rumore è possibile multarlo?

Una delle ipotesi in cui maggiormente può trovare applicazione la regola delle sanzioni in condominio è quella del divieto di tenere determinati comportamenti come, ad esempio, quella di fare rumore in determinati orari o di usare l’ascensore per portare mobili o altri oggetti pesanti.

Che succede se il condomino non paga neanche le sanzioni?

Se il condomino non paga la sanzione pecuniaria, l’amministratore potrà agire nei suoi confronti in tribunale per ottenere una condanna e, quindi, un titolo esecutivo. La sentenza consentirà poi l’avvio del pignoramento.

Come vanno usati i soldi riscossi per le sanzioni di condominio?

La legge dice che la somma riscossa a titolo di sanzione, va a costituire il fondo delle spese ordinarie. Di tale fondo non vi è altra traccia all’interno del codice. Per la sua costituzione non c’è bisogno del voto favorevole dell’assemblea essendo già per legge l’amministratore tenuto autonomamente alla sua formazione in ragione dell’applicazione delle sanzioni.

Il fondo serve a coprire le spese ordinarie: si pensi al caso in cui, all’interno del condominio, qualche condomino non abbia pagato le quote e ci sia un ammanco in bilancio per poter liquidare i creditori. Se non ci sono buchi nel bilancio le somme riscosse a titolo di sanzioni di condominio possono essere imputate a pagamento della gestione ordinaria, andando a decurtare le quote dovute dai singoli condomini per una o più mensilità. Nulla si dice, però, sulle modalità con cui tale attribuzione debba avvenire anche se è presumibile operare per millesimi.

note

[1] Art. 70 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 14088/1999; n. 9378/1997; n. 8804/1993.

[3] Cass. sent. n.10837/1995.

Autore immagine: 123rf com


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