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Si possono pignorare i canoni di locazione?

27 luglio 2017


Si possono pignorare i canoni di locazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 luglio 2017



Per pignorare i canoni di affitto è necessario procedere al pignoramento presso terzi: l’inquilino pagherà non più al padrone di casa ma al creditore del locatore.

Tra i tanti beni che un creditore può pignorare vi sono i canoni di locazione. Se una persona, debitrice nei confronti di un’altra, percepisce periodicamente le mensilità dell’affitto dall’inquilino, per un appartamento a quest’ultimo dato in locazione, può essere oggetto del cosiddetto «pignoramento presso terzi». Risultato: su ordine del Tribunale, l’inquilino, anziché versare i canoni al proprietario dell’appartamento, li verserà nelle mani del creditore procedente. Ma perché ciò avvenga è innanzitutto necessario che il contratto di affitto sia registrato (e, quindi, “regolare”); in secondo luogo il creditore deve azionare una particolare procedura detta «esecuzione forzata» o, appunto, «pignoramento presso terzi». Ma procediamo con ordine e vediamo quando e come si possono pignorare i canoni di locazione.

Cos’è il pignoramento presso terzi?

Quando si avvia un pignoramento presso terzi, non si fa altro che andare a bloccare i pagamenti dovuti al debitore da altri soggetti come il datore di lavoro, la banca, l’Inps, l’affittuario, ecc. Intervenendo prima che i soldi vengano materialmente versati al debitore principale, si ordina al “debitore del debitore” di pagare nelle mani del creditore procedente, ossia di chi ha intrapreso il pignoramento. In questo modo, quest’ultimo viene soddisfatto per opera di terzi. Sicuramente la procedura ha un margine di certezza perché, per il terzo, è del tutto indifferente dare i soldi al proprio creditore o al creditore del proprio creditore: in entrambi i casi, infatti, il pagamento è dovuto e, una volta eseguito, estingue l’obbligazione. Quindi, se l’inquilino, anziché pagare i canoni di locazione al locatore li versa al creditore procedente – previo ordine del Tribunale – è ugualmente in regola con l’affitto.

Cos’è il pignoramento dei canoni di locazione?

Il pignoramento dei canoni di locazione è una delle tante forme che può assumere il pignoramento presso terzi. Questo si può, infatti, manifestare nella forma del pignoramento del quinto dello stipendio, del quinto della pensione, del conto in banca, del libretto di risparmio, della cassetta di sicurezza, delle obbligazioni e altri titoli di investimento, del pagamento delle parcelle e fatture dovute dai clienti, ecc. Insomma, ogni volta in cui c’è un rapporto triangolare tra un creditore, un debitore e un debitore del debitore, il primo può rivolgersi a quest’ultimo (detto «terzo») prima che versi le somme al debitore, perché le consegni direttamente a lui, bypassando il soggetto di mezzo (che è debitore del creditore procedente, ma a sua volta creditore del terzo pignorato). Dunque, in questo modo, il creditore può pignorare i canoni di affitto che mensilmente l’inquilino deve pagare al proprietario dell’immobile.

I presupposti per il pignoramento dei canoni di locazione

Perché si possa procedere a pignorare l’affitto dovuto dall’inquilino è innanzitutto necessario individuare l’esistenza di un contratto di locazione stipulato dal debitore. Un tempo il creditore doveva assumere informazioni qua e là, anche a mezzo di agenzie investigative; il compito era particolarmente difficile salvo per chi aveva diretta contezza dell’esistenza di un contratto di affitto e poteva, così, agire a colpo sicuro. Oggi invece il creditore può consultare una banca dati – la cosiddetta Anagrafe dei rapporti tributari – dove risultano tutti i redditi percepiti e dichiarati dai contribuenti. In essa, quindi, vengono riportati anche eventuali canoni di affitto percepiti per locazioni registrate. Perché ciò avvenga è quindi necessario che:

  • il contratto di affitto sia registrato, ossia sia stato dichiarato all’Agenzia delle Entrate. È pressoché impossibile pignorare un affitto in nero in quanto, in assenza di contratto, non vi è alcun dovere, per l’inquilino, di pagare i canoni; sicché, all’ordine del Tribunale di versare le somme nei confronti del creditore procedente, questi potrebbe dichiarare di non aver alcun obbligo di tale tipo;
  • il padrone di casa possa agire in forza di un cosiddetto «titolo esecutivo»: egli cioè deve essere in possesso di un ordine di pagamento rilasciato dal Tribunale (come una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo non opposto e diventato definitivo) oppure di una cambiale o un assegno protestato;
  • il creditore deve aver notificato il cosiddetto «atto di precetto» che è un invito (in realtà l’ultimo) a pagare entro e non oltre 10 giorni. Se il titolo esecutivo è costituito da una sentenza o un altro provvedimento del giudice, insieme al precetto va notificato anche questo; se invece è costituito da un assegno o una cambiale, gli estremi vanno riportati (o meglio «trascritti») nell’atto di precetto;
  • una volta notificato il precetto il creditore deve richiedere, al presidente del Tribunale, di poter accedere e consultare l’Anagrafe tributaria per così verificare l’esistenza di canoni di affitto. Questo non toglie, comunque, che il creditore che abbia notizia diretta e certa dell’esistenza di contratti di affitto firmati dal proprio debitore possa agire direttamente, senza prima bisogno di consultare l’anagrafe tributaria.

Come deve procedere il creditore per pignorare l’affitto?

Il creditore deve rivolgersi a un avvocato che procederà con il pignoramento presso terzi. Il tutto avviene rispettando le seguenti cadenze (successive ai punti indicati al precedente paragrafo):

  • notifica dell’atto di pignoramento sia al debitore che all’affittuario; la notifica viene curata dall’ufficiale giudiziario del Tribunale;
  • l’atto di pignoramento indica una data in cui debitore e affittuario devono presentarsi in udienza davanti al giudice;
  • dal momento della data di notifica del pignoramento sino all’udienza, l’affittuario deve astenersi dal pagare i canoni di locazione sia al creditore procedente, sia al padrone di casa;
  • prima dell’udienza, l’inquilino deve confermare al creditore – con raccomandata o con pec – di essere debitore nei confronti del padrone di casa dei canoni di affitto da versare mensilmente, indicando a quanto ammonta detto canone;
  • effettuata la dichiarazione, il processo di esecuzione continua con la fase destinata all’assegnazione o alla vendita delle somme o dei beni. Per cui, alla data dell’udienza in tribunale, il giudice ordina all’inquilino di versare i canoni di affitto, dalla data del pignoramento, al creditore procedente.

La dichiarazione dell’inquilino pignorato

Dopo la notifica del pignoramento l’inquilino è chiamato a rendere una dichiarazione circa l’esistenza e la consistenza dei propri debiti nei confronti del debitore (il locatore). La dichiarazione ha lo scopo di accertare l’entità dei beni o delle somme dovute e l’eventuale presenza di restrizioni e conseguentemente di imporre un vincolo di destinazione delle somme o dei beni in favore del creditore procedente.

Il terzo non è più chiamato (come un tempo) a fare tale dichiarazione in udienza, ma la deve inviare al creditore; solo in caso di mancata dichiarazione il giudice può convocare il terzo perché questi effettui la propria dichiarazione in udienza.

In particolare, l’affittuario deve inviare al creditore procedente, tramite raccomandata oppure a mezzo pec, entro 10 giorni dalla notifica del pignoramento, una dichiarazione in cui specifica di quali somme è debitore e quando ne deve eseguire il pagamento.

Come fa il creditore a sapere se il debitore percepisce canoni di affitto?

Quando il contratto di locazione è registrato, esso è noto all’Agenzia delle Entrate ed è quindi indicato all’interno della cosiddetta “Anagrafe Tributaria”. Il creditore, dopo aver notificato il precetto, può chiedere al Presidente del Tribunale di visionare l’anagrafe suddetta e venire a conoscenza dell’esistenza di rapporti di locazione.

Non è possibile pignorare l’affitto pagato in nero.

Cosa deve fare l’inquilino dopo la notifica del pignoramento dei canoni di locazione?

Dal momento in cui riceve la notifica, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento dei canoni di locazione, l’inquilino deve astenersi dal pagare dette somme sia al padrone di casa (locatore), sia al creditore procedente. Egli deve attendere la successiva udienza in tribunale. In quell’occasione il giudice gli comanderà di versare le somme maturate sino ad allora (e da lui indicate nella precedente dichiarazione inviata al creditore) nelle mani del creditore procedente. Quindi, l’inquilino dovrà pagare, in un’unica soluzione, tutti i canoni di affitto ancora non corrisposti. Il giudice potrebbe obbligare l’inquilino a versare anche i successivi canoni di locazione – quelli che matureranno nei mesi successivi – sempre sul conto del creditore.

Che deve fare l’inquilino, dopo il pignoramento, se il padrone di casa gli chiede l’affitto?

L’inquilino, dopo aver pagato i canoni di affitto al creditore procedente, non può essere obbligato, dal padrone di casa, a pagare una seconda volta quelle stesse mensilità nelle sue mani. Infatti, il versamento dei canoni al creditore lo libera da ogni obbligo. Sarebbe quindi illegittimo ogni tentativo di sfratto.

Entro quanto tempo l’inquilino deve inviare la comunicazione al creditore?

Se l’inquilino non effettua la dichiarazione, il creditore procedente lo fa presente nell’udienza di comparizione e si apre una causa vera e propria per accertare il suo obbligo; il giudizio si chiude con la condanna dell’inquilino a pagare le somme arretrate nelle mani del creditore procedente.

Che succede se, nonostante il pignoramento, l’inquilino continua a pagare al padrone di casa?

Tali pagamenti si considerano come non effettuati e il Tribunale potrebbe condannarlo a versare di nuovo tali somme nelle mani del creditore procedente.

note

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. ho un inquilino che non paga da mesi l’affitto. Per quanto mi è noto e come da contratto non ci sono altre persone
    (moglie ..figli , parenti vari),la casella postale è piena di posta e varie che non ritira. In pratica non vive nei locali affittati , non usa la luce (contatore bloccato), non risponde ai messaggi tramite cellulare, non risponde alle chiamate telef. Posso consultare la ditta dove penso che lavori (come da contratto assunzione consegnatomi dall’agenzia che mi ha presentato questo inquilino) senza infrangere la privacy . Vale la pena di iniziare le procedure legali (sfratto, quinto dello stipendio). Come posso chiudere il contratto???
    grazie per una risposta.
    renzo

  2. Ho 65 anni e percepisco solo un canone di locazione annuo che mi produce l’unico reddito per poter vivere. Attualmente sono iscritto all’AIRE e ho la residenza in Bosnia. Un creditore ha chiesto il pignoramento del canone di locazione che mi dà la possibilità di vivere. Posso fare richiesta al Giudice di sospendere il pignoramento per uno STATO DI NECESSITA’????????

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