HOME Articoli

Lo sai che? Prima casa: non sempre è impignorabile

Lo sai che? Pubblicato il 10 agosto 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 10 agosto 2017

Cartelle dell’Agenzia delle Entrate Riscossione: pignoramento dell’unico immobile adibito ad abitazione e residenza del debitore sottoposto a tante condizioni.

La prima casa non si scorda mai. Nel caso, è l’Agenzia delle Entrate Riscossione che se la deve scordare. Perché la prima casa non si tocca. Non si pignora. O forse. O quasi.

Nell’immaginario collettivo, dal 2013 [1] la prima casa non è più pignorabile dall’Agente di riscossione (anche se lo è per gli altri creditori, come una banca, un fornitore non pagato, ecc.). Non male, no? Basta tenere nel cassetto le cartelle esattoriali, ignorarle e rifugiarsi in quella prima casa, magari facendo festa.

Un po’ troppo. Perché non è proprio così

Quella che l’immaginario collettivo chiama «impignorabilità della prima casa» è, infatti, subordinata a una serie di condizioni. Quali? Vediamo.

La differenza tra la prima casa e l’unica casa

Cominciamo col chiamare le cose con il loro nome. Una cosa è la prima casa ed un’altra ben diversa è l’unica casa. La legge, infatti, non vieta il pignoramento della prima casa, ma solo quello dell’unica casa. Che differenza c’è?

Facciamo un esempio. Se il contribuente, dopo aver acquistato la prima casa, ne acquista anche una seconda, rende pignorabile tanto la prima quando l’altra. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate Riscossione mette le mani su entrambe. Invece, la condizione necessaria per evitarlo e, quindi, per ottenere il beneficio in commento, cioè l’impignorabilità, è che l’immobile sia anche l’unico e che, quindi, il debitore non ne abbia altri intestati.

Può sembrare una contraddizione? Spieghiamoci meglio

Partiamo dal dato testuale della norma che parla di «unico immobile di proprietà del debitore». Questo significa che se il contribuente, oltre alla casa in cui abita, possiede un piccolo appezzamento di terra (anche pochi metri quadrati, non certo un campo di grano) adibito ad orticello, e quindi ad uso agricolo, potrà vedersi pignorata la casa che, appunto, non è più l’unico immobile. Che cosa può fare il debitore per evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione si prenda i pomodori e le zucchine coltivate con tanta fatica e dedizione? L’unica alternativa è quella di vendere la terra: in questo modo, la casa rimarrebbe il solo immobile di sua proprietà e non potrebbe più essere pignorato. Una soluzione che non sembra in linea con la legge, la cui finalità era quella di garantire un tetto sotto cui dormire ad ogni contribuente.

Nessun problema, invece, per chi ha, insieme alla casa, un garage o una cantina: si tratta, infatti, di pertinenze dell’abitazione e, se accatastate autonomamente, non fanno venir meno la condizione di unicità dell’immobile [2].

Garage e cantina, insomma, sono pertinenti. L’orto no

Residenza anagrafica, destinazione e tipologia

Non è finita. L’abitazione, oltre ad essere l’unico immobile del contribuente, deve anche rispondere ad altre tre condizioni:

  • deve essere la residenza anagrafica del debitore;
  • deve avere destinazione catastale;
  • non deve essere di lusso.

Residenza anagrafica

Quanto al primo requisito, il debitore deve aver fissato la propria residenza anagrafica nell’immobile. Significa che, se il contribuente ha residenza in una unità presa in affitto e possiede un unico fabbricato dove invece non vive (magari per aver dato anch’esso in affitto), quest’ultimo potrà essere pignorato.

La prima e l’unica casa, infatti, non sono la stessa casa (o cosa)

Non è precisato a quale data debba sussistere il requisito della residenza anagrafica. Nel silenzio della legge, dovrebbe trattarsi di quella in cui hanno inizio le operazioni di esproprio (trascrizione e notificazione dell’avviso di vendita). Questo, però, potrebbe facilitare manovre di spostamento della residenza fatte al solo fine di aggirare le disposizioni di legge.

Destinazione abitativa

Come detto, l’abitazione deve avere destinazione catastale abitativa. Ergo, se il debitore risiede in un immobile ad uso ufficio, esso è pignorabile.

L’immobile non deve essere di lusso

L’immobile non deve essere classificato catastalmente come A8 (ville) o A9 (castelli), né deve possedere i requisiti delle case di lusso, di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 [3], a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza.

Perché quest’ultima precisazione? Perché il legislatore vuole evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione possa mettere le mani unicamente sulle case classificate come A1, in considerazione del fatto che tale classificazione è presente solo in pochi casi e che, in realtà, le abitazioni di lusso sono molte di più rispetto a quelle dichiarate al catasto.

Se manca anche solo uno di questi requisiti

Se una delle condizioni citate viene meno, l’immobile è pignorabile dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, ma sempre a condizione che l’intero debito raggiunga almeno 120.000 euro. Se invece è inferiore, l’Agente di riscossione potrebbe tutt’al più iscrivere ipoteca sull’immobile (sempre a condizione che si tratti di debiti superiori a 20.000 euro), ma non metterlo in vendita.

La differenza tra pignoramento e ipoteca

Con tutti i requisiti elencati prima, dunque, l’unica casa è impignorabile da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione. Vuol dire che l’ente non può svolgere un’azione esecutiva, mettere in vendita l’immobile con un’asta pubblica e, quindi, soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata.

Ma il beneficio finisce qui. Perché l’Agente di riscossione potrebbe iscrivere ipoteca sulla «unica abitazione». L’ipoteca è sempre consentita a condizione che il credito dell’Agenzia delle Entrate Riscossione sia uguale o superiore a 20mila euro.

Se la casa è nel fondo patrimoniale

Chi ha tutelato la casa nel fondo patrimoniale e pensa che, in questo modo, non possa essere pignorabile, si sbaglia. Gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente oggetto di esecuzione forzata in tutti quei casi in cui le obbligazioni per cui si procede siano state contratte per il bisogno familiare [4].

Tuttavia la valutazione dei bisogni della famiglia non è un concetto univoco: cambia per ciascun nucleo familiare, essendo i coniugi ad indirizzare la vita comune e a stabilire quali sono gli obiettivi che intendono raggiungere. Pertanto, occorre utilizzare altri parametri.

Inoltre, non è chiaro se i debiti tributari di cui si tratta possano essere considerati contratti nell’interesse della famiglia. Una giurisprudenza più recente è orientata in favore del Fisco, ritenendo che anche le imposte sui redditi, non pagate per l’esercizio di attività commerciale, rientrano tra i debiti per il bisogno familiare, atteso che il lavoro in sé considerato è anche destinato al sostegno dei membri della famiglia.

In alcuni casi si è distinto in base alla tipologia di debito tributario: un debito derivante da Irpef sui redditi fondiari dei beni costituiti in fondo è sicuramente estraneo ai bisogni della famiglia e come tale non potrebbe paralizzare l’esecuzione ma i redditi confluiscono in unico debito con altri redditi.

La giurisprudenza, però, non è concorde: in alcuni casi si sbilancia verso l’aggredibilità dei beni del fondo [5], in altri per l’esclusione [6].

Per la Cassazione si applicherebbero le disposizioni ordinarie e, dunque, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sui beni del fondo patrimoniale, appartenenti al coniuge o al terzo, se:

  • il loro debito è stato contratto per uno scopo non estraneo ai bisogni familiari;
  • il debito è stato contratto per uno scopo estraneo a tali bisogni, ma il titolare del credito per cui l’esattore procede alla riscossione non conosceva tale estraneità [7].

Questi bisogni comprendono anche le esigenze volte al pieno mantenimento ed all’armonico sviluppo della famiglia, nonché al potenziamento della sua capacità lavorativa, con esclusione solo delle esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da interessi meramente speculativi.

note

[1] Dl 69/2013 (cosiddetto «decreto del fare») che ha modificato gli artt. 76 e ss. del Dpr 602/1973.

[2] Equitalia (oggi Agenzia delle Entrate Riscossione), nota del 1.07.2013.

[3] Si considerano di lusso:

abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso;

abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;

abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 cm. v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;

abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;

case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;

singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);

abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

[4] Art. 170 cod. civ.; Cass. sent. n. 5684/2006.

[5] CTR Toscana sent. n. 88 del 21.01.2014; CTP Varese sent. n. 11 del 17.02.2012, CTP Milano sent. n. 64 del 20.02.2012.

[6] CTR Lazio sent. n. 2218/2014, CTP Milano sent. n. 70/2012.

[7] Cass. sent. n. 21396/2015 secondo cui: «in tema di fondo patrimoniale, il criterio identificativo dei debiti per i quali può avere luogo l’esecuzione sui beni del fondo va ricercato non già nella natura dell’obbligazione ma nella relazione tra il fatto generatore di essa e i bisogni della famiglia, sicché anche un debito di natura tributaria sorto per l’esercizio dell’attività imprenditoriale può ritenersi contratto per soddisfare tale finalità, fermo restando che essa non può dirsi sussistente per il solo fatto che il debito derivi dall’attività professionale o d’impresa del coniuge, dovendosi accertare che l’obbligazione sia sorta per il soddisfacimento dei bisogni familiari (nel cui ambito vanno incluse le esigenze volte al pieno mantenimento ed all’univoco sviluppo della famiglia) ovvero per il potenziamento della di lui capacità lavorativa, e non per esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da interessi meramente speculativi».

Autore immagine: 123rf.com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI