Professionisti L’assemblea di condominio e le maggioranze

Professionisti Pubblicato il 29 luglio 2017

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L’assemblea di condomionio ordinaria e straordinaria. I poteri dell’assemblea. 4 Le maggioranze in prima e seconda convocazione.

La definizione di assemblea

Nel codice civile non si trova una vera e propria definizione di assemblea di condominio, la quale va desunta dal complesso degli articoli 1135, 1136 e 1137 c.c. nonché da quelle disposizioni relative all’assemblea delle società. Per analogia legis si ricorre alle norme che riguardano le società, in quanto il condominio rappresenta una proprietà suddivisa in varie unità di cui, ogni condòmino, in base al valore del proprio appartamento si vede riconosciuto un valore che è proporzionale all’intero edificio. Ciò avviene in maniera simile anche nelle società, in cui i soci si vedono riconosciuto, in base alla partecipazione patrimoniale, un valore rappresentato da azioni o quote, anch’esse una parte del tutto, che attribuiscono ai soci il diritto di partecipare alle decisioni della società.

Il valore attribuito ad ogni condòmino, invece, è stabilito non in base ad una partecipazione patrimoniale, bensì in base alle tabelle millesimali, le quali rappresentano un mezzo con cui si effettua una ponderazione tra la proprietà del condòmino e l’intero stabile, per cui ad ogni proprietà è riconosciuto un valore millesimale, che permette al condòmino di partecipare all’assemblea e prendere le decisioni che riguardano il condominio stesso. Al riguardo possiamo affermare che i millesimi, per i condòmini, non rappresentano la misura del potere sulla cosa, ma sono l’espressione della forza del voto in assemblea nonché la misura della partecipazione alle spese.

Natura dell’assemblea di condominio e poteri

L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e, come tale, può deliberare su qualsiasi problema di interesse comune e può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge ovvero dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire finalità extracondominiali o che ledano i diritti dei condòmini oppure che violino norme inderogabili.

L’assemblea si compone di tutti i condòmini partecipanti ed emette una deliberazione, che può essere definita come un atto complesso formato dall’unione delle volontà dei singoli partecipanti che, come tali (singole), hanno una loro validità ai fini del computo delle necessarie maggioranze solo al raggiungere delle quali l’atto assume forza giuridica; ciò per una complessa volontà del legislatore tesa principalmente al rispetto delle minoranze e degli assenti. In altre parole, l’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condòmini, i quali, partecipandovi, trasformano le singole volontà in volontà collegiale, prendendo in tal modo tutte le decisioni necessarie all’amministrazione della cosa comune. Tanto che la stessa assemblea può darsi le regole per il suo funzionamento. Infatti, essa può approvare il regolamento di condominio (cd. assembleare) previsto dall’articolo 1138 c.c. con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma c.c. Il regolamento si configura come statuto della collettività condominiale ovvero come atto volto ad incidere, con un complesso di norme giuridicamente vincolanti, su tutti i componenti della collettività [1]

L’assemblea ordinaria e straordinaria

Nel nostro ordinamento giuridico conosciamo due tipi di assemblea:

  • ordinaria;
  • straordinaria

L’assemblea ordinaria

La prima si riunisce obbligatoriamente ogni anno. L’articolo 1135 c.c., come modificato dalla L. 11-12-2012, 220, individua una serie di competenze riservate all’assemblea condominiale, stabilendo che essa provvede:

  • alla conferma dell’amministratore ed alla sua eventuale retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
  • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo, obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

La legge di riforma ha introdotto l’obbligo per l’assemblea, nel caso in cui questa deliberi la realizzazione di interventi di straordinaria amministrazione o di innovazioni, di costituire un fondo speciale. Ciò assicura non solo la provvista dei fondi necessari, ma anche la necessaria trasparenza nella gestione contabile trattandosi di un fondo separato.

La legge di riforma, inoltre, ha aggiunto un ultimo comma all’articolo 1135 c.c., che prevede che l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Come si vede, l’attenzione stessa del legislatore si spinge oltre lo stesso condominio, in quanto si auspica la realizzazione di progetti tesi alla migliore vivibilità di un territorio, non ancora precisamente determinato, ma che può liberamente determinarsi secondo gli interessi comuni dei cittadini, anche con riguardo a tematiche relative alla sicurezza ed all’ambiente. Degno di apprezzamento, tale sforzo ci si augura dia ampi risultati specialmente nelle grandi città, nelle quali sarebbe opportuna la creazione di un organismo territoriale dove i rappresentanti dei vari condòmini fungano da propulsori e coordinatori di iniziative meritevoli di tutela. Si ritiene che la previsione normativa che parla di autorizzazione dell’amministratore alla partecipazione a tali progetti non sia inderogabile, nel senso che l’assemblea è libera di delegare anche altro rappresentante e non necessariamente lo stesso amministratore.

È opportuno precisare che l’elencazione operata dall’articolo 1135 c.c. ha carattere meramente esempliftcativo: l’assemblea, infatti, può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento, purché l’oggetto della delibera non riguardi le proprietà esclusive o abbia riguardo, addirittura, a materie che esorbitano dalla sua competenza. L’assemblea, tuttavia, nel disciplinare l’uso delle cose comuni non è esente da limitazioni, che di seguito saranno meglio specificate.

L’assemblea straordinaria come assemblea facoltativa

Tutto ciò induce a ritenere la convocazione dell’assemblea ordinaria annuale come obbligatoria, mentre la convocazione di quella straordinaria è, per converso, meramente eventuale Si è utilizzato l’aggettivo eventuale e non quello facoltativa a proposito della convocazione dell’assemblea straordinaria perché, se è vero che l’amministratore può e non deve convocare l’assemblea straordinaria, egli è però costretto a farlo nel caso gli vengano notificati atti di citazione che esorbitano dalle sue attribuzioni per ottenere una decisione al riguardo o la ratifica del mandato già conferito, ovvero quando gli sono notificati provvedimenti dell’autorità giudiziaria o provvedimenti dell’Autorità amministrativa. Da ciò ne discende che, solitamente, è l’amministratore a convocare l’assemblea, ferma restando la facoltà dei condòmini di indire la stessa in caso di sua assenza, impedimento o volontà contraria. In questi casi, infatti, vi è la norma di salvezza rappresentata dall’articolo 66 disp. att. c.c., il quale prevede che l’assemblea può essere convocata, oltre che annualmente in via ordinaria, anche in via straordinaria dall’amministratore o da «almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio» e che ne facciano richiesta. In tale ipotesi, se l’amministratore non provvede entro 10 giorni a soddisfare la richiesta, gli stessi condòmini possono procedere alla convocazione. L’inadempienza, nel caso sia dovuta ad una vera e propria volontà contraria dell’amministratore ad effettuare la convocazione, può produrre la sua revoca ai sensi dell’articolo 1129 c.c. Una diversa disposizione peggiorativa dei diritti dei condòmini, anche se riportata nel regolamento di condominio, è da ritenersi nulla alla luce del combinato disposto degli articoli 66 e 72 disp. att. c.c. Qualora, invece, non vi sia un amministratore, l’assemblea (sia ordinaria che straordinaria) può essere convocata ad iniziativa di ciascun condòmino.

Inesistenza di criteri di competenza tra assemblea ordinaria e straordinaria

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dunque, opera una distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria. Va, a tal proposito, osservato che la differenza non rileva esclusivamente in relazione al fatto che la prima viene convocata annualmente, mentre la seconda è soltanto eventuale. La sostanziale diversità è dovuta alla discussione obbligatoria, in seno all’assemblea ordinaria, di argomenti quali l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, le dimissioni e la nomina dell’amministratore. Tanto che la mancata approvazione dei bilanci, protratta per due anni, dà diritto a ciascun condòmino di chiedere giudizialmente la revoca dell’amministratore. La giurisprudenza, dal canto suo, ha affermato che ai fini della validità di una deliberazione assembleare è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera sia stata adottata in un’assemblea straordinaria piuttosto che in un’assemblea ordinaria, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblea, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime [2].

I poteri dell’assemblea

L’assemblea condominiale, come specificato anche nelle pagine precedenti, può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all’impugnazione a norma dell’articolo 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale.

I limiti alla rappresentanza per delega

L’articolo 67 disp. att., c.c., nella sua nuova formulazione, a seguito della riforma, prevede l’obbligo della delega scritta. Non solo, ma nel caso i condomini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale.

La stessa norma ha altresì previsto che qualora un’unità immobiliare appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 c.c. È stato, infine, introdotto il divieto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea.

Le delibere sulle spese comuni e sulla loro ripartizione

Riguardo alle delibere dell’assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti criteri di ripartizione (in conformità ai principi di cui all’articolo 1123 c.c.) da quelle che approvano i criteri di ripartizione in deroga a tali principi. Per queste ultime è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini.

Qualora, invece, con la delibera vengono in concreto ripartite le spese in violazione dei criteri già stabiliti, tale delibera è da considerarsi annullabile e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, ultimo comma, c.c.

 

L’approvazione del preventivo delle spese e la ripartizione

L’approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea dei condòmini, le cui deliberazioni, se non impugnate tempestivamente con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condòmini. Ne deriva che il condòmino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’articolo 1137 c.c. — alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta — sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata [3].

I lavori straordinari e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

In materia di lavori straordinari, il principio valido in materia di diritto societario, secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’amministratore (di società) resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dell’amministratore medesimo, non può trovare applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinaria eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore, senza previa delibera dell’ assemblea dei condòmini, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (articoli 1130, 1135), limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condòmini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente) [4].

Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’articolo 1135 c.c. [5].

I limiti al poteredell’assemblea

Vediamo adesso alcuni limiti ai poteri dell’assemblea del condominio. Essa ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l’uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l’uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo [6]. Inoltre, i poteri dell’assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (articolo 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto, ad esempio, non è consentito alla maggioranza dei condòmini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell’impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso [7].

Assemblea condominio: maggioranze in prima e seconda convocazione

Quali sono I quorum ossia le maggioranze in prima e seconda convocazione dell’assemblea di condominio? A termie di questo articolo troverai uno schema sui requisiti e condizioni richieste dal codice civile per poter rendere valide le decisioni dei condomini. Ma prima qualche precisazione.

All’ultimo comma dell’articolo 1136 c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio (L. 11-12-2012, n. 220) è espressamente previsto che delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. Tale chiarimento era necessario in quanto, fino ad ora, le opinioni non erano concordi circa la necessità o meno di trascrivere la riunione in un apposito registro. Il legislatore della riforma ha, invece, introdotto l’obbligo del registro dell’assemblea e che i verbali devono essere ivi trascritti.

Lo stesso articolo 1136 c.c., nella sua nuova versione, ha regolato anche le maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, che prima non erano previste. Infatti, oltre a prevedere che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio e che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, detta norma ha espressamente previsto che se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima ed è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che  rappresentino  almeno  un  terzo del valore dell’intero  edificio  e un terzo  dei  partecipanti  al  condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Anche prima di questa espressa previsione, le maggioranze richieste per l’assemblea in seconda convocazione erano le stesse sia per persone che per quorum. Sul punto aveva provveduto la giurisprudenza con la sua funzione integratrice a stabilire che le maggioranze per la costituzione erano le stesse di quelle che ne rendevano possibile la deliberazione e cioè almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Rimangono tuttora, come prima, assoggettate ad un quorum più ampio le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’ediftcio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che concernono le opere previste dal nuovo articolo 1120, secondo comma (si tratta delle opere volte a migliorare la salubrità e sicurezza degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche o per la produzione di energia nonché impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo).

Sempre con la stessa maggioranza, l’assemblea delibera nel caso previsto dal nuovo articolo 1117quater, a norma del quale in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Infine, le maggioranze necessarie per le innovazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Nel primo caso trattasi di quelle innovazioni che tendono a rendere più comodo ed a migliorare il rendimento delle cose comuni. Nel secondo, il nuovo articolo dell’articolo 1122bis include gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare o su ogni altra superficie comune del condominio.

Anche in questa sede è opportuno menzionare il D.L. 23 dicembre 2013, 145 che aveva eliminato le opere di contenimento energetico dall’elenco dell’articolo 1120 c.c. Tale modifica, però, non è stata confermata dalla legge di conversione (L. 21 febbraio 2014, n. 9), per cui le opere per il contenimento del consumo energetico continuano a far parte delle innovazioni favorite di cui all’art. 1120 c.c.

Quorum deliberativi e quorum costitutivi (Art. 1136 c.c)
Disciplina originaria
Prima deliberazione Seconda deliberazione
Quorum costitutivi tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio tanti condòmini che rappresentino 1/3 dei partecipanti al condominio e al- meno 1/3 del valore dell’edificio (giurisprudenza)
Quorum deliberativi maggioranza degli intervenuti e alme- no la metà del valo- re dell’edificio un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e al- meno 1/3 del valo- re dell’edificio
Disciplina post-riforma
Prima deliberazione Seconda deliberazione
Quorum costitutivi tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggio- ranza dei parteci- panti al condominio tanti condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio
Quorum deliberativi maggioranza degli intervenuti e alme- no la metà del valore dell’edificio maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio

Maggioranze richieste per l’approvazione delle delibere assembleari

Oggetto
Gestione ordinaria maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio (in seconda con- vocazione, maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio)
Nomina e revoca dell’amministratore (salvo, per la revoca, diversa indicazione del regolamento) maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Ricostruzione dell’ediftcio o riparazioni stra- ordinarie di notevole entità maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso del- le parti comuni maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Innovazioni aventi ad oggetto: il migliora- mento della sicurezza e salubrità degli edift- ci e degli impianti maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Divisione delle parti comuni unanimità dei condòmini
Installazione sulle parti comuni di impianti di videosorveglianza maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Modiftche delle destinazioni d’uso numero di voti che rappresenti i 4/5 de- gli intervenuti ed almeno 4/5 del valore dell’edificio
Innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio
Modalità alternative di esecuzione o imposizione di cautele in materia di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio
Regolamento condominiale maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Modiftca e rettiftca delle tabelle millesimali unanimità dei condòmini, salvo maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio nelle ipotesi tassativamen- te previste dall’articolo 69 disp. att. c.c.

note

[1] Secondo la Cassazione (Cass. 12342/1995), il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto soprattutto per i singoli condomini.

[2] Cass. 3456/1984.

[3] Cass. 3291/1989.

[4] Cass. 4232/1987.

[5] Cass. 6896/1992.

[6] Cass. 1791/1977.

[7] Cass. 9157/1991.


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