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Lo sai che? Come formulare i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

Lo sai che? Pubblicato il 30 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 30 luglio 2017

Affitto: solo per cause sopravvenute, inevitabili e indipendenti dalla volontà dell’inquilino è possibile dare disdetta al contratto prima della scadenza.

Se sei in affitto e vuoi lasciare l’appartamento prima della scadenza del contratto, tutto ciò che devi fare è inviare una lettera al padrone di casa e saper ben motivare le ragioni della disdetta. Se infatti il contratto che hai firmato non prevede alcun diritto, per l’inquilino, di recedere prima del termine legale (4 anni nel caso di affitto a canone libero; 3 anni nel caso di affitto a canone concordato), è la legge stessa a consentirti tale possibilità a condizione però che:

  • si tratti di motivi sopravvenuti, imprevedibili al momento della firma del contratto di affitto;
  • si dia un preavviso di sei mesi. Dalla data di arrivo della lettera al padrone di casa, la disdetta avrà effetto dopo sei mesi.

Ma procediamo con ordine e vediamo come formulare i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione.

Quando è possibile disdire l’affitto prima della scadenza

L’affittuario può, in qualsiasi momento, andare via dall’appartamento, anche se il contratto non lo prevede, a condizione che ricorrono gravi motivi e invii una lettera di preavviso con almeno 6 mesi d’anticipo rispetto all’uscita.

La legge [1] stabilisce infatti che «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».

Questo diritto (che va sotto il nome di «recesso legale» perché previsto direttamente dalla legge) non spetta al padrone di casa, il quale invece può recedere solo:

  • alle scadenze del contratto successive alla prima;
  • in caso di inadempimento dell’inquilino all’obbligo di pagare il canone o gli oneri di condominio.

Una eventuale clausola che attribuisca al locatore la facoltà di recedere dal contratto quando vuole lui è nulla [2].

Come comunicare i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

Per recedere dall’affitto prima della scadenza del termine il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Il rispetto del termine dei sei mesi si considera con riferimento al momento in cui la lettera è stata ricevuta dal destinatario e non a quando è stata spedita.

Se l’inquilino se ne va via di casa senza dare il preavviso, deve risarcire i danni che il padrone di casa dimostri di avere subìto. Pertanto se l’appartamento viene subito riaffittato o viene usato dallo stesso titolare non c’è alcun obbligo di risarcimento del danno [3].

Quali sono i gravi motivi per recedere dalla locazione?

La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi.

Secondo la Cassazione [4] perché si possa parlare di «gravi motivi» che consentono il recesso dal contratto di locazione è necessario che la giustificazione addotta si riferisca a fatti:

  • indipendenti dalla volontà dell’affittuario,
  • imprevedibili
  • sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto
  • tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione.

Ad esempio sono gravi motivi:

  • una sopraggiunta invalidità dell’inquilino che non gli consenta di salire i gradini in un palazzo con le “barriere architettoniche”;
  • un trasferimento dal lavoro in una città particolarmente lontana, non richiesto dal lavoratore e non prevedibile nel momento in cui questi ha firmato l’affitto;
  • un licenziamento del lavoratore che aveva preso un appartamento nella città ove si trova l’azienda;
  • la presenza dentro l’appartamento di gravi perdite di acqua, umidità e condensa tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti [5];
  • la presenza di un vicino rumoroso (o del cane del vicino) tale da rendere impossibile il riposo e le attività nell’appartamento; è necessario documentare tale fatto inviando una diffida all’inquilino molesto (contro il quale poi il padrone di casa potrà agire per il risarcimento del danno da perdita di guadagno).

Modello per il recesso per gravi motivi dalla locazione

Ecco un fac simile per il recesso per gravi motivi dall’affitto da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima del momento in cui si intende lasciare l’immobile.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in…, via…

Egregio Signor/Spettabile società…

Il sottoscritto, inquilino a far data dal … nell’appartamento evidenziato all’oggetto della presente, comunica che a far data dal … lascerà l’’immobile con recesso anticipato dal contratto di locazione attualmente in corso.

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto … [specificare il grave motivo sopravvenuto].

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà. La invito pertanto a concordare con lo scrivente una data per la consegna delle chiavi e la verifica dei locali.

Distinti saluti.

(Firma del conduttore)

note

[1] Art. 4 c. 2 L. 392/78.

Recesso del conduttore

1.- È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

2.- Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

[2] Art. 3 co. 1 L. 431/98.

[3] Cass. sent. n. 5827/93.

[4] Cass. sent. n. 5328/07, n. 10980/96, n. 1098/94.

[5] Trib. Bari sent. n. 2383/04.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Il locatore mi ha mandato la volonta di proseguire il contratto con un aumento di170 euro in piu ed io non posso ho trovato casa a un prezzo ragione ole posso andare via senza pagare penali prima visto che mancano 6 mesi la lettera me l ha mandata lei con ri hiesta assurdagrazie

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