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Come bloccare acqua e riscaldamento al condomino moroso

1 agosto 2017


Come bloccare acqua e riscaldamento al condomino moroso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 agosto 2017



Se il condomino non paga le quote da oltre sei mesi l’amministratore può essere autorizzato dal tribunale a sospendergli la fruizione delle utenze come acqua e gas.

Nel tentativo di contrastare il degradante fenomeno dei morosi in condominio e i conseguenti buchi di bilancio che impongono, a chi ha già pagato le quote, di sopperire nuovamente alle esigenze di cassa, la riforma del 2012 consente all’amministratore di sospendere l’utilizzo dei servizi condominiali «suscettibili di godimento separato». Nessun dubbio che la norma si riferisca a servizi come, ad esempio, il parcheggio comune delimitato da una sbarra, i giardini, i campi da tennis o la piscina; molte perplessità invece sono state sollevate con riferimento alla possibilità di bloccare acqua e riscaldamento al condomino moroso, trattandosi di servizi essenziali allo stesso sostentamento. Di tanto abbiamo parlato già nell’articolo Morosi in condominio: interruzione di acqua, luce e gas. Alcuni giudici hanno riconosciuto questa sorta di «autotutela» in capo al condominio, altri invece l’hanno sanzionata tutte le volte in cui contrasta con le esigenze fondamentali di vita del proprietario, come appunto quella di avere un domicilio riscaldato e con i servizi essenziali come l’acqua. Di recente, però, una ordinanza del Tribunale di Treviso [1] ha fornito una soluzione per superare il problema di eventuali responsabilità dell’amministratore e del condominio nei confronti di chi, pur non pagando le quote ordinarie e straordinarie, ha comunque diritto a un’esistenza dignitosa. Ma procediamo con ordine e vediamo quindi come bloccare acqua e riscaldamento al condomino moroso.

Per evitare responsabilità l’amministratore può sempre farsi autorizzare prima dal tribunale

Il codice civile [2] attribuisce all’amministratore il potere di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato; ciò a condizione che il ritardo nel pagamento dei contributi sia superiore a sei mesi. Di quali «servizi» parla la norma? Il testo del codice non lo dice. Si potrebbe pensare al campo da tennis, di calcio o alla piscina; ma sono pochi i condomini che ne sono dotati. Si può allora estendere il discorso al parcheggio comune, ma andrebbe delimitato con una sbarra, di modo da consegnare il telecomando solo a chi paga le spese condominiali. Una soluzione tecnicamente convivente sarebbe quella di installare, nell’ascensore, un sistema di riconoscimento di tessere magnetiche, che l’amministratore consegnerebbe solo a chi è in regola con il pagamento; così, chi è moroso, è costretto a fare i piani a piedi. C’è poi il dibattuto problema delle utenze: luce, acqua e gas laddove però ci sia un impianto comune condominiale (tipico è quello del riscaldamento). Fermo restando che anche una soluzione del genere non impedirebbe al moroso di dotarsi di un impianto autonomo e aggirare così il problema (non sarebbe possibile, ovviamente, interrompere l’utilizzo dell’utenza intestata al proprietario dell’appartamento), tale soluzione ha comunque trovato più volte l’opposizione della magistratura. Ciò perché, a detta di alcuni, si tratterebbe di una violazione del diritto alla salute, tutelato dalla Costituzione, diritto di rango superiore a quello economico del condominio e, quindi, tutelabile a dispetto di quest’ultimo. Il rischio è quello che il condomino moroso, a cui sia stato sospeso l’uso delle utenze, si rivolga contro l’amministratore e il condominio e chieda anche il risarcimento. Insomma, oltre al danno anche la beffa.

Ma allora esiste un modo per sospendere l’uso di acqua e riscaldamento nei confronti di chi non paga il condominio? A detta del Tribunale di Treviso sì: prima di agire, l’amministratore deve farsi autorizzare dal giudice. Si tratta di un giudizio «abbreviato» [3] che può essere deciso con la semplice prova documentale del mancato versamento delle quote condominiali da oltre sei mesi. L’amministratore depositerà i verbali di approvazione del bilancio e le diffide inoltrate al condomino moroso. Il tribunale, a questo punto, valutato l’inadempimento del condomino moroso, autorizza l’amministratore a interrompere la fornitura di acqua e gas, bloccando i tubi di derivazione dalle condutture condominiali a quelle individuali.

 

È quindi ammissibile il ricorso preventivo al tribunale per ottenere l’autorizzazione alla sospensione dei servizi nei confronti del condomino moroso nei pagamenti per oltre un semestre. La giurisprudenza è del resto concorde nel ritenere che «va accolta la domanda promossa dal condominio (col procedimento sommario), e tesa ad ottenere l’autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua».

note

[1] Trib. Treviso, sent. n. 3006/2017

[2] Art. 63, co. 3, disp. di att. cod. civ.

[3] Art. 702 bis cod. proc. civ.

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1 Commento

  1. Su altri siti vedo pareri difformi e suggerimenti all’amministratore a non agire per sospendere un servizo essenziel quale il rislcaldamento, supportati da sentenze, fra cui una del Tribunale di Milano.
    Quello che non si comprende è come un servizio ritenuto essenziale quando a chiedere di sospenderlo è il condominio, attraverso l’amministratore, diventi non più essenziale quando a sospenderlo tout-court siano le società di distribuzione del gas, che nemmeno provano a rivalersi in prima battuta, come la legge impone in caso di condominio inadempiente, nei confronti dei condòmini morosi, ma sospendono il servizio a tutto il condominio.
    D’altronde non stupisce che in una repubblica delle banane, qual è diventata l’Italia, tutto ciò possa avvenire nell’indifferenza del legislatore e di giudici come minimo miopi.

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