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Lo sai che? Come tutelare il posto auto in condominio

Lo sai che? Pubblicato il 2 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 agosto 2017

Usucapione, tutela del possesso e assegnazione definitiva del posto auto: come può fare il condomino per delimitare e tutelare il suo posto auto?

Sono tanti anni che parcheggi sempre nello stesso punto del cortile condominiale e vorresti che nessuno, all’infuori di te, occupasse più per il futuro quello stesso spazio? Vorresti mettere dei paletti e una catena a delimitazione dell’area dove la tua auto, per svariate ore al giorno, resta indisturbata? A suggerire come tutelare il posto auto in condominio è stata la più recente giurisprudenza con una serie di sentenze che analizzano, in senso trasversale, la possibilità di esercitare la tutela del possesso o chiedere l’accertamento dell’usucapione. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di stabilire come comportarsi in questi casi per difendere il proprio diritto al parcheggio.

Non si può transennare il posto auto comune, ma se nessuno dice nulla, dopo 20 anni scatta l’usucapione

Vietato il deposito dell’auto nel cortile

Innanzitutto non è lecito lasciare parcheggiata per lunghi periodi (mesi, anni) l’auto in cortile senza mai rimuoverla; così facendo si altera la normale destinazione di questa parte comune e si lede il pari diritto degli altri condomini. Il cortile infatti è un luogo per il parcheggio delle auto e non può essere destinato al loro deposito [1]. Così chi non usa più un’auto vecchia e la conserva solo per collezionismo, o chi ha ereditato una macchina da un familiare, ma non ha mai rinnovato l’assicurazione, non può lasciarla “a tempo indeterminato” sullo spiazzo condominiale.

Impossibile la tutela del possesso del posto auto

Secondo la Cassazione [2], inoltre, non è possibile tutelare il possesso di un posto auto condominiale se questo viene solo occupato in via saltuaria e senza una delimitazione (come una catena) volta a impedire, agli altri condomini, di farne uso. Atti di saltuaria utilizzazione di un bene non valgono di per sé ad integrare gli estremi del possesso né consentono di rivendicare l’usucapione poiché un soggetto può essere considerato possessore o compossessore di una cosa solo quando abbia in concreto la possibilità di disporre materialmente di essa senza che altri soggetti abbiano di fatto o di diritto il potere di escluderlo.

Usucapione del posto auto

Diversa è la posizione di chi riesce a dimostrare che da almeno 20 anni parcheggia l’auto sempre nello stesso posto, che nessuno gli ha mai detto nulla e che, anzi, si è comportato in modo tale da impedire a tutti gli altri condomini l’occupazione dell’area: ad esempio utilizzando una sbarra automatica, un cancelletto, una catena con un lucchetto. Solo tali comportamenti possono far scattare l’usucapione del posto auto condominiale. In generale, per far scattare l’usucapione, e quindi poter acquistare la proprietà di un immobile, non è sufficiente il semplice possesso continuato del bene per 20 anni di seguito, così come richiede il codice civile; è anche necessario utilizzare l’immobile, alla luce del sole, come se si fosse il padrone esclusivo e, quindi, impedendo l’uso agli altri soggetti.

Bisognerà allora agire dal giudice e farsi riconoscere il diritto di proprietà da trascrivere poi nei registri immobiliari. Per maggiori approfondimenti leggi Usucapione: come diventare proprietari di un posto auto.

Assegnazione definitiva del posto auto

Un’ultima precisazione richiede l’eventuale istanza, avanzata all’assemblea, di assegnazione definitiva del posto auto. Secondo la Cassazione [3], l’assemblea non può assegnare, in via esclusiva e per sempre, i posti auto presenti nell’area condominiale a un solo condomino, trattandosi di beni comuni. Un’eventuale assegnazione definitiva di uno specifico posto auto in favore di un condomino piuttosto che di un altro, finisce da un lato per compromettere il diritto di «pari uso» spettante a tutti i condomini e, dall’altro, per essere una sorta di trasferimento della proprietà (da far valere, un giorno, con l’usucapione) che invece è incompatibile con la natura condominiale del bene. Solo l’unanimità potrebbe disporre diversamente. In caso contrario è nulla la delibera che autorizzi un condomino ad usare sempre lo stesso posto.

La servitù di parcheggio

Con una interessante e recente sentenza la Cassazione [4] ha detto che è possibile la servitù di parcheggio sul terreno altrui, a condizione che non ne privi integralmente la possibilità di residui utilizzi. La Corte ha superato il proprio precedente indirizzo secondo cui la servitù di parcheggio non sarebbe possibile perché – contrariamente a quanto prescrive il codice civile – il posto auto finisce per essere un’utilità non per il fondo dominante ma per una persona (il titolare del mezzo).

Si può mettere una transenna?

Apporre una transenna, una catena, una sedia o una cassetta su un parcheggio per impedire ai vicini di casa di usare lo spazio è illegittimo. Come abbiamo già chiarito nell’articolo Posto auto: si può recintare parte della strada condominiale, il cortile è di tutti e nessuno può delimitarlo impedendo agli altri di accedere sia anche a un piccolo rettangolo. Questo però non toglie che se tale comportamento viene posto in essere e nessuno lo contesta formalmente per almeno 20 anni, si forma l’usucapione e quindi il condomino diventa proprietario dell’area per il parcheggio della sua auto.

note

[1] Cass. sent. n. 3640/2004.

[2] Cass. sent. n. 19144/2017.

[3] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.

[4] Cass.sent. n. 16698/17


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1 Commento

  1. E se il posto è acquistato con rogito posso disporre di spazio a sufficienza per poter aprire lo sportello a sfavore del posto viciniore che lo utilizza come spazio condominiale assegnato da una assemblea?

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