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Delega per la riunione di condominio: regole e modello

15 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 settembre 2017



La partecipazione all’assemblea di condominio è consentita anche a mezzo del proprio vicino di casa, purché si rispettino delle regole. Vediamo quali e secondo quale modello

A quanti è successo di non poter partecipare alla riunione di condominio? In tali casi, forse non tutti sanno che chi non può o non vuole prendere parte all’assemblea condominiale può mandare al posto suo anche il proprio dirimpettaio.

Ciò avviene perché la legge [1] autorizza i condomini a partecipare alla riunione di condominio anche a mezzo di un’altra persona, che agirà quale rappresentante dell’assente. Nel dettaglio, trattasi di un tipo di rappresentanza volontaria poiché sorge dalla volontà di un soggetto (delegante) che, non potendo o non volendo partecipare all’assemblea, conferisce ad un altro soggetto (delegato) il potere di partecipare alla riunione di condominio al posto suo e di votare per lui. A tal fine, però, è indispensabile una apposita delega scritta.

Vediamo, dunque, quali sono le regole cui soggiace la delega per la riunione di condominio e quale modello poter utilizzare a tale scopo.

Delega per la riunione di condominio: quali regole rispettare?

Per rilasciare una valida delega per la riunione di condominio bisogna rispettare alcune regole.

Cominciamo, innanzitutto, con il dire che la delega può essere validamente conferita non solo nei confronti del proprio inquilino, ma anche ad un soggetto estraneo al condominio.

Non esistono, inoltre, limiti per quanto riguarda il numero di condomini che possono avvalersene, né per quanto riguarda il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona, salvo il caso in cui i condomini siano più di venti. In tale ipotesi eccezionale, è previsto che il delegato non possa rappresentare nella stessa assemblea più di un quinto dei condomini.

Naturalmente, quando sono rilasciate più deleghe allo stesso soggetto, tutti i deleganti si considerano come presenti sia al fine di calcolare il numero dei partecipanti necessario a costituire una valida assemblea (quorum costitutivo) sia per calcolare il numero di voti indispensabile per l’adozione delle delibere (quorum deliberativo).

Proprio con riferimento al rispetto del quorum costitutivo, la Cassazione [2] ha sottolineato l’importanza di mostrare la delega al presidente dell’assemblea prima di iniziare lo svolgimento della riunione.  Tale adempimento, secondo i giudici, è opportuno al fine di controllare la validità della costituzione della stessa assemblea.  Gli stessi ritengono, altresì, che la delega vada allegata al libro verbali.

Come anticipato, il nostro ordinamento non prescrive alcun limite su chi possa essere nominato rappresentante (la delega può essere rilasciata a chiunque, anche a chi non è proprietario di nessuna delle unità immobiliari presenti nel condominio). Tuttavia, giova precisare che l’amministratore di condominio è l’unico soggetto che non può essere delegato.

La delega deve risultare da un atto scritto ed è equiparata ad un diritto assoluto e inderogabile del condomino, tanto che eventuali limiti o condizioni al potere di rappresentanza si considerano come non apposti [3].

In tema di delega c’è da dire che non esiste una norma che stabilisca un contenuto, ancorché minimo, richiesto ai fini della sua validità. La Corte di cassazione [4] ha, però, evidenziato l’opportunità che il singolo condominio indichi nella scrittura il tipo di voto che intende esercitare per ogni singolo argomento e ciò non già ai fini della validità della delega, ma allo scopo di rendere più chiaro il suo oggetto in caso di eventuali contestazioni.

Ciò nonostante, la prassi degli amministratori è di inviare, in calce all’avviso di convocazione, un modello di delega già impostato. Il condomino delegante dovrà preoccuparsi, dunque, solo di compilare i campi lasciati volutamente in bianco (in questi casi si parla di delega in bianco). Una tale condotta, tuttavia, potrebbe condizionare il buon esito delle votazioni dell’assemblea, finendo con l’invalidare le deliberazioni assunte.

È prudente, dunque, che ciascun condomino anticipi all’amministratore (anche a mezzo mail o fax) la delega conferita al terzo.

Delega per la riunione di condominio: quale modello utilizzare?

Al fine di predisporre una valida delega per la riunione di condominio, di seguito si offrono alcuni modelli.


Esempio n. 1 – per il rilascio di delega generica

Delega per la rappresentanza nell’assemblea condominiale del ________(indicazione del giorno in cui è convocata l’assemblea).

Io sottoscritto _______________, proprietario dell’unità immobiliare posta al piano ______ e contraddistinta dal n. interno _______ sita nel condominio di _________________

delego

il Sig. ____________________, documento di riconoscimento __________a rappresentarmi nell’assemblea condominiale del giorno in epigrafe, con espresso mandato a discutere e ad  esprimere il diritto di voto in mia rappresentanza, su tutti i punti posti all’ordine del giorno fissato nell’avviso di convocazione, dando sin da ora per valido ed approvato il suo operato.

(luogo e data)________                                                                                   firma_________


Esempio n. 2 – per il rilascio di delega specifica

Delega per la rappresentanza nell’assemblea condominiale.

Io sottoscritto ______________, proprietario dell’unità immobiliare posta al piano ______ e contraddistinta dal n. interno _____ sita nel condominio di _____________

delego

il Sig. __________________ documento di riconoscimento ______________ a rappresentarmi nell’assemblea condominiale convocata in prima convocazione per il giorno _________ alle ore__________ nei locali _____________ ed in seconda convocazione per il giorno _________ alle ore__________ nei locali _____________ approvando sin da ora e senza riserve il suo operato. La delega si intende conferita per entrambe le convocazioni.

Con riferimento ai punti posti all’ordine del giorno il delegato avrà facoltà esprimere il diritto di voto nel seguente modo:

quanto al punto n. ____ : ____________(favorevole/contrario/astenuto);

quanto al punto n. ____ : ____________(favorevole/contrario/astenuto);

quanto al punto n. ____ : ____________(favorevole/contrario/astenuto).

Il delegato dovrà altresì far constatare dal relativo verbale la seguente circostanza: “__________________” (eventuali precisazioni da far verbalizzare).”

(luogo e data)___________                                                                           firma ___________

 

 

 

note

[1] Art. 67 Disp. Att. Cod. Civ.

[2] Cass., sent. n. 24132/2009 del 13.11.2009.

[3] Art. 67, IV comma, Disp. Att. Cod.Civ.

[4] Cass., sent. n. 18192/2009 del 10.08.2009.

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2 Commenti

  1. Chiarissima avv. CHIARA S. —- “… trattasi di rappresentanza volontaria …. e …. che il delegato non possa rappresentare … + di 1/5 dei condomini. – dico/kiedo: il rappresentante RAPPRESENTA IN UNO tutti i delegati ? ? ? ! ! – concetto sui DUE quorum DISCUTIBILE. – La sent di Cass. n° 24132/09 ante riforma L 220/12, ilore tempo NON RIKIESTO quorum ( per teste = partecipanti al condominio ) costitutivo.
    1000 grazie

  2. Chiarissima avv. CHIARA S. —- “… trattasi di rappresentanza volontaria …. e …. che il delegato non possa rappresentare … + di 1/5 dei condomini. – dico/kiedo: il rappresentante RAPPRESENTA IN UNO tutti i delegati ? ? ? ! ! – concetto sui DUE quorum DISCUTIBILE. – La sent di Cass. n° 24132/09 ante riforma L 220/12, ilore tempo NON RIKIESTO quorum ( per teste = partecipanti al condominio ) costitutivo.
    non ricordo di aver scritto in passato !
    1000 grazie

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