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Si allaga l’appartamento in un condominio per un guasto, chi paga?


> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 agosto 2017



Ecco di chi è la colpa e chi paga in caso di allagamento al proprio appartamento per un guasto in condominio 

Può capitare che la propria abitazione venga danneggiata da infiltrazioni d’acqua, o peggio, subisca un allagamento a causa di un guasto in condominio. In questi casi, la domanda più ricorrente è: chi paga i danni? In questo articolo cercheremo di rispondere a tale domanda.

Prima, però, è importante comprendere innanzitutto di chi sia la responsabilità in caso di allagamento al proprio appartamento per un guasto al condominio.

Allagamento in appartamento per un guasto al condominio: di chi è la colpa?

Quando si verificano dei danni all’interno di un condominio, la regola generale da tenere a mente è sempre la seguente: è, in ogni caso, il detentore della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile.

Questa regola è stabilita dal codice civile [1], che prevede, in tali casi, un’ipotesi di responsabilità oggettiva. In altri termini, il custode di un bene (ovvero chi ne ha la disponibilità) è ritenuto a priori il responsabile dei danni cagionati a terzi dal bene e per liberarsi da tale responsabilità avrà solo una possibilità: dovrà dimostrare che il danno si è verificato per “caso fortuito” e cioè a causa di fattori per lui imprevedibili ed ineliminabili.

Se, come avviene nella maggior parte delle volte, non si riesce a dimostrare la sussistenza del c.d. caso fortuito, il custode sarà ritenuto responsabile dei danni.

Ciò posto, analizziamo il comportamento che bisognerebbe assumere quando il proprio appartamento subisce un allagamento a causa di un guasto in condominio.

Orbene, le prime regole da seguire sono sicuramente quelle dettate dal buon senso. Spesso, infatti, si tratta di questioni di valore economico non rilevante, per le quali non varrebbe la pena iniziare una causa. Inoltre, molte volte la provenienza dell’allagamento potrebbe non essere certa. È indispensabile, quindi, per prima cosa capire da che parte proviene l’allagamento.

A tal fine, la cosa più indicata da fare è quella di informare immediatamente l’amministratore di condominio ed incaricare, una volta “eliminata l’acqua in eccesso” un proprio tecnico di fiducia affinché esegua un sopralluogo ed individui da dove si sia ingenerata  la perdita che ha causato l’allagamento e le conseguenti infiltrazioni e macchie d’umidità che il più delle volte si vengono a creare. Inoltre, sarebbe opportuno, in tali circostanze, coinvolgere tutti i soggetti potenzialmente interessati al fine di creare un clima di fattiva collaborazione.

Ebbene, a seconda della provenienza dell’allagamento, il responsabile sarà:

  • l’insieme condominiale, se l’allagamento sia stato causato da una perdita ingeneratasi da una delle parti comuni del condominio (androne, pianerottoli, scale, ecc);
  • il singolo condomino, se l’allagamento è stato causato da una perdita provienente esclusivamente dal suo appartamento.

Allagamento in appartamento per un guasto al condominio: chi paga?

Una volta individuato il responsabile del danno (tutto il condominio o il singolo inquilino), si potrà ottenere dallo stesso:

  • l’eliminazione del problema che ha causato l’allagamento (anche al fine di prevenirne altri per il futuro);
  • il risarcimento del danno (che nel caso di responsabilità dell’intero condominio verrà corrisposto pro quota da ogni singolo condomino)

Sull’argomento, è utile segnalare che talvolta gli allagamenti in casa comportano danni che vanno oltre il mero fastidio di dover ripulire ed “asciugare” pavimenti e mobili. Il più delle volte, infatti, a causa di allagamenti e delle infiltrazioni si vengono a creare numerose macchie di umidità.

A tal proposito, è giusto il caso di precisare che – naturalmente –  sarà dovere del danneggiante anche ripristinare lo stato dei luoghi per come si presentavano prima dell’allagamento. Talvolta, tuttavia, non basta risarcire il danno solo con riferimento alla zona interessata dall’allagamento.

Si pensi al caso in cui solo una parte del soffitto risulti macchiata a causa di un allagamento proveniente dall’appartamento soprastante. Ebbene, in tali circostanze potrebbe non essere sufficiente limitarsi, ad esempio, a riverniciare solo la parte danneggiata, che poi risulterebbe non uniforme al resto.

Ad affermarlo è stata la Corte di Cassazione [2], la quale ha statuito che può non essere idoneo ad eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l’integrale rifacimento delle finiture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune delle pareti delle stanze danneggiate. Nel caso di specie, infatti, un intervento parziale avrebbe comportato problemi estetici legati alla non uniformità dell’intera parete.

Ovviamente, la Cassazione ha chiarito che ciò non vale nel caso in cui sussista una situazione di degrado della parete, non causata quindi dalle infiltrazioni, ma preesistente ad esse. In tal caso, come si legge nel testo della sentenza, un intervento integrale “non potrebbe essere posto a carico della parte danneggiante che non vi ha dato causa perché andrebbe al di là del ripristino da essa dovuto“.

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