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Divieto di sublocazione: si può ospitare un parente o un amico?

8 Agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Agosto 2017



La clausola contrattuale contenente il divieto di sublocazione non può contrastare con i doveri di ospitalità e di solidarietà sociale

Affinché un contratto di sublocazione sia valido è necessario che il proprietario di casa abbia autorizzato espressamente l’inquilino a dare l’appartamento a terzi. Deve quindi essere presente, all’interno del contratto regolarmente registrato, una apposita clausola in cui venga consentita la sublocazione dell’abitazione. Se tale clausola non c’è o se il proprietario non vi consenta, si ritiene sussistere il c.d. divieto di sublocazione. La domanda, a questo punto, è: il divieto di sublocazione vale anche nel caso in cui si voglia dare ospitalità ad un parente o ad amico? In altri termini, sussistendo un divieto di sublocazione è possibile ospitare qualcuno?

A tale interrogativo risponderemo con questo articolo. Prima però analizziamo alcuni aspetti utili al fine di affrontare la questione.

Cos’è la sublocazione

La sublocazione è il contratto con il quale l’inquilino concede ad un’altra persona l’uso dell’immobile che egli ha già in locazione: se l’uso riguarda solo una o alcune camere si parla di sublocazione parziale; se l’uso, invece, è totale (ossia riguarda l’intera casa) si parla di sublocazione totale.

In linea di principio, la sublocazione di un appartamento è sicuramente lecita e legale [1], ma è necessario rispettare alcune regole. Vediamo quali.

Il contratto di sublocazione parziale

La disciplina del contratto di sublocazione parziale, che riguarda cioè solo una o più stanze dell’appartamento, non è molto rigida. In questo caso, a differenza della sublocazione totale, se il contratto di locazione originario nulla prevede (ossia né vieta, né espressamente consente la sublocazione), è sempre possibile per l’inquilino consentire, all’interno dell’appartamento, l’ingresso di altre persone che gli paghino un canone. Il suo unico obbligo è quello di comunicarlo, di volta in volta, al proprietario di casa.

Il contratto di sublocazione totale

Meno permissiva è, invece, la disciplina del contratto di sublocazione totale, avente ad oggetto cioè l’intero appartamento. Con tale accordo, l’inquilino originario (ossia il conduttore) lascia tutta la casa – che egli ha già “preso in affitto” – ad un altro soggetto (il subconduttore) il quale, a sua volta, per tale uso gli pagherà un canone, ossia il canone di sublocazione. Resta ovviamente fermo l’obbligo del conduttore di continuare a pagare, al padrone di casa (locatore), il canone previsto dal primo contratto di affitto. I due contratti, quindi, convivono nello stesso tempo: l’uno (contratto di locazione) lega il proprietario della casa all’inquilino; l’altro lega l’inquilino al subconduttore.

Come detto in apertura, affinché il contratto di sublocazione totale sia valido, è necessario che il contratto di locazione iniziale autorizzi espressamente l’inquilino a dare l’appartamento a terzi. In caso contrario, il padrone di casa, accorgendosi che l’affittuario ha sublocato l’appartamento a terzi, ben potrebbe agire in giudizio per ottenere la cosiddetta risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento di ogni accordo con il primo inquilino, potendo così cacciare di casa tanto quest’ultimo quanto il subconduttore.

La domanda a questo punto è quella che segue.

Il divieto di sublocazione vale anche nel caso in cui si voglia dare ospitalità ad un parente o ad un amico?

La risposta è no. Si potranno, quindi, tranquillamente ospitare amici e parenti nella propria casa presa in affitto. Ed infatti, la giurisprudenza [2] è ormai costante nel ritenere nulla la clausola del contratto di locazione nella quale oltre alla previsione del divieto di sublocazione sia contenuto anche il riferimento al divieto di ospitalità. Detto divieto, ritengono i giudici, sarebbe configgente con l’adempimento di più rilevanti doveri di solidarietà. Solidarietà che può venire in rilievo proprio attraverso l’ospitalità, effettuata per andare incontro alle altrui esigenze o difficoltà.

Quindi, dare ospitalità a qualcuno (che sia un parente o – secondo la giurisprudenza – anche un amico) non significa violare il divieto di sublocazione. E ciò anche quando l’ospitalità non sia temporanea, ma protratta nel tempo. In tali ipotesi, dunque, nessuna pretesa potrà accampare il proprietario di casa, venendo in rilievo più importanti principi di c.d. solidarietà sociale.

note

[1] Cfr. art. 2 , l. n. 392 del 27.07.1978; art. 1594 Cod. Civ.

[2] Cfr., ex multibus,  Cass. n. 9931 del 18.06.2012; Cass. n. 14343 del 19.06.2009.


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3 Commenti

  1. L’autrice dell’articolo ha svolto il tema con scrupolo ed esaurientemente; ma le situazioni descritte sono idilliache e non corrispondono quasi mai alla realtà. Partendo dal principio che, in questo caso, parliamo di “ospiti permanenti per un periodo più o meno lungo” e non di persone che si trattengono casualmente per qualche giorno, in primo luogo vorrei eccepire alla (suppongo) collega che per evitare che una sublocazione venga mascherata come “ospitalità di un amico” è necessario che nel contratto, come consiglio di fare sempre, vengano specificati dal o dai conduttori, le persone che coabiteranno nell’immobile locato pur senza la specifica di “conduttore” (cioè non firmatari del contratto). Questa clausola anche al fine di poter sapere con anticipo quante persone abiteranno nella casa che si sta locando: al locatore potrebbe non star bene che in 60 mq dimorino stabilmente 10 persone (cosa che, coi tempi che corrono, non è certo infrequente…). In secondo luogo sarà opportuno specificare nel contratto che, salvo annullamento dello stesso, eventuali ospiti temporanei potranno essere accettati solo se la loro permanenza non superi un certo lasso di tempo e solo se il conduttore ne dia esplicita comunicazione scritta al locatore, indicandone il numero e le generalità e specificando il periodo di permanenza. Solo in questo modo il locatore sarà discretamente tutelato contro la sublocazione mascherata: certo non si potrà impedire che un “amico” dimori nella casa locata per il tempo massimo consentito, magari pagando in nero un subaffitto, ma, dopo tale lasso di tempo massimo dichiarato dovrà andarsene lui oppure anche il conduttore .
    Complimenti per la vostra rubrica.

    1. Salve, sono uno studente in affitto in una camera doppia e vorrei capire se posso ospitare un familiare in stanza, sempre nel caso in cui il mio compagno di stanza sia d’accordo. Devo farlo presente anche al proprietario e devo avere il consenso di tutti i coinquilini dell’appartamento?

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