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Lo sai che? Usucapione in condominio

Lo sai che? Pubblicato il 7 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 agosto 2017

Quando un condomino può rivendicare la proprietà del cortile o della terrazza o di qualsiasi altro immobile condominiale.

L’usucapione in condominio è possibile? Sì – risponde la Cassazione con una recentissima ordinanza [1] – ma è molto difficile. Questo perché non basta che trascorrano 20 anni durante i quali l’interessato deve possedere la porzione dell’edificio o del cortile condominiale, ma è necessaria qualcosa in più: che ciò sia evidente a tutti gli altri condomini e che a, questi ultimi sia, contemporaneamente impedito l’utilizzo del medesimo bene. Insomma, l’usucapione diventa applicabile solo nel momento in cui c’è una sorta di consenso tacito al passaggio di proprietà. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona l’usucapione in condominio.

Chi ha letto la nostra guida sull’usucapione sa già che, attraverso questo sistema si può diventare proprietari di un immobile di altri, pur senza un contratto, a condizione che, per 20 anni, lo si utilizzi in modo esclusivo, comportandosi cioè come se si fosse l’effettivo ed esclusivo proprietario. Nell’arco di questo termine, però, il titolare del bene non deve aver intrapreso azioni giudiziarie volte a recuperare il possesso dello stesso; per cui la notifica di un atto di citazione impedisce l’usucapione (interrompendo il decorso dei 20 anni).

Se, però, di norma, affinché si verifichi l’usucapione è sufficiente un comportamento, posto alla luce del sole, anche in malafede, tale da evidenziare l’esercizio di un potere attribuito dalla legge solo al proprietario e non ad altri (ad esempio, il cambio di destinazione d’uso di un immobile, la sostituzione del lucchetto e delle chiavi di un appartamento, l’abbattimento della vegetazione su un terreno, ecc.), nel caso dell’usucapione in condominio l’interessato deve invece dimostrare che gli altri comproprietari sono impossibilitati ad avere rapporti concreti con il bene in contestazione.

Tanto per fare un esempio, scatta l’usucapione in condominio di un’area adibita a posto auto non quando un condomino lascia la propria macchina sempre nello stesso posto, ma quando la recinta, impedendo agli altri condomini di fare lo stesso; scatta l’usucapione della terrazza condominiale non quando solo uno dei condomini la utilizza sempre, ad esempio stendendo la biancheria e creando un vero e proprio giardino personale, ma solo se mette un lucchetto alla porta, cambia le chiavi della serratura e impedisce a tutti gli altri condomini di accedere all’area. Tale situazione deve essere a tutti nota e non deve generare opposizioni da parte di altri.

Secondo la Cassazione, affinché si verifichi l’usucapione in condominio in favore dì uno dei condomini, non è sufficiente che gli altri proprietari di appartamenti si siano astenuti dall’uso del bene comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo; al contrario è necessaria la sussistenza di una condotta, da parte dell’interessato, che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri condomini di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Pertanto, i 20 anni per il decorso dell’usucapione non possono cominciare a decorrere se agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva l’area comune [2]».

In altri termini, la volontà di possedere il bene comune deve essere nota, anche se non formalmente, agli altri comproprietari, i quali inequivocabilmente devono risultare esclusi da qualsiasi tipo di legame con il bene. Non è sufficiente la tolleranza o il consenso all’utilizzo esclusivo del bene comune da parte degli altri compartecipanti.

note

[1] Cass. ord. n. 18351/17 del 25.07.2017.

[2] Cass., sent. n. 11903 del 09.06.2015; n. 17322 del 23.07.2010; n. 19478/2007; n. 12775/2008; n. 17512/2016.

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. VI, 25/07/2017, (ud. 23/06/2017, dep.25/07/2017), n. 18351

Intestazione

Fatto

RILEVATO

che:

– C.P. ha proposto un unico motivo di ricorso per la cassazione della sentenza di cui in epigrafe, con la quale la Corte territoriale – per quanto in questa sede ancora rileva dichiarò che C.G. – suo fratello germano – aveva acquistato per usucapione la proprietà di un fabbricato sito in (OMISSIS), facente parte del compendio ereditario comune;

– C.G. ha resistito con controricorso;

– C.P. non ha svolto attività difensiva;

– la parte ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

CONSIDERATO

che:

– Il motivo (proposto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione alla ritenuta maturazione dell’usucapione) risulta fondato, in quanto – posto che non è dubbio che l’immobile, dopo la morte del comune padre, appartenesse in comunione ai fratelli C. e alla loro madre, poi deceduta nel (OMISSIS), nella dichiarazione di successione della quale è stato compreso l’immobile oggetto della domanda di usucapione – la Corte territoriale ha omesso di considerare che, ai fini della maturazione dell’usucapione sui beni comuni in favore dì uno dei comunisti, non è sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione si siano astenuti dall’uso della cosa comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo, essendo invece necessaria la sussistenza di una condotta da parte di uno dei comproprietari che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva “uti dominus” e non “uti condominus”, sicchè, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (cfr. Cass., Sez. 2, n. 11903 del 09/06/2015; Sez. 2, n. 17322 del 23/07/2010);

– la Corte territoriale non ha verificato la sussistenza dei presupposti sopra richiamati, tanto con riferimento alla sussistenza della manifestata volontà di possedere “uti dominus” e non “uti condominus”, quanto con riferimento alla utilità, ai fini della maturazione dell’usucapione, del tempo trascorso fino alla morte della madre ((OMISSIS)), comproprietaria dell’immobile unitamente al marito;

– il ricorso va, pertanto, accolto e, per l’effetto, va cassata l’impugnata sentenza, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma;

– il giudice di rinvio provvederà anche alla liquidazione delle spese relative al presente giudizio di legittimità.

PQM

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese relative al giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile, il 23 giugno 2017.

Depositato in Cancelleria il 25 luglio 2017

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