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Lo sai che? Prima casa: i benefici tra Fisco e Agenzia di riscossione

Lo sai che? Pubblicato il 24 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 agosto 2017

Dal divieto di pignoramento ai bonus fiscali su imposte di registro, ipotecaria e catastale, Imu, Tasi, interessi passivi sul mutuo ipotecario della banca.

Un tetto sotto il quale vivere non si nega a nessuno, soprattutto se si tratta della prima casa. Più della maggioranza degli italiani possiede un immobile di proprietà, ma il mattone non è così appetibile come una volta (per quanto ora si parli di leggera ripresa del mercato immobiliare). Perché questa forma di investimento ha perso il fascino che aveva in passato? Perché le imposte salate e la difficoltà di sfrattare gli inquilini morosi fanno passare la voglia.

Le case, insomma, si acquistano ormai solo per essere vissute in prima persona o dai propri familiari. E, almeno in questo, è possibile ottenere una serie di benefici che vanno dagli sgravi fiscali al divieto di pignoramento.

Cerchiamo, qui, di fare il punto della situazione ed elencare tutti i vantaggi che la legge collega alla proprietà della prima casa.

 

Prima casa: l’acquisto

Chi acquista la prima casa ottiene dei bonus fiscali che possono consentire un risparmio di diverse decine di migliaia di euro. Infatti, se l’acquirente dichiara al notaio di non essere proprietario (neppure per quote o in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di immobili già oggetto di beneficio, si ottiene il seguente taglio di imposte.

Acquisti da venditore privato

L’imposta di registro è solo al 2%. Vanno aggiunti solo 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

Acquisti da impresa di costruzioni con IVA

L’IVA è solo al 4%. Vanno aggiunti solo 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

Per usufruire del bonus in questione, non è necessario avere la residenza nell’abitazione acquistata, ma bisogna impegnarsi a trasferirsi entro 18 mesi e a non rivendere l’immobile per i successivi 5 anni.

Si sconta l’agente immobiliare

Si può detrarre al 19% la spesa sostenuta per l’intermediazione di cui ci si è avvalsi per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale. L’importo massimo detraibile è di 1.000 euro, da suddividere tra i proprietari che sostengono la spesa. Tant’è che l’esiguo recupero fiscale, appena 190 euro, suscita più di un dubbio sull’effettiva efficacia della norma anti-evasione.

Non è possibile beneficiare dello sconto se la spesa è sostenuta a favore dei famigliari a carico: ad esempio il genitore che paga la parcella per la casa acquistata al figlio.

Nel caso di stipula del compromesso di vendita e contestuale pagamento dell’onorario all’intermediario, la detrazione spetta solo se il compromesso viene registrato. Se, successivamente, le parti non stipulano il contratto definitivo, la detrazione va restituita.

Prima casa: le imposte

Fatto l’acquisto, tocca pagare le tasse. Ogni anno, il Fisco ci passerà il conto delle imposte sulla casa.

Imu

Al momento, l’Imu sulla prima casa non è dovuta salvo si tratti di immobile di lusso. In realtà, la normativa non parla di «prima casa», ma di «abitazione principale». Sono sinonimi? Quasi. Ma quel «quasi» fa una sostanziale differenza. Perché, per ottenere l’esenzione integrale dall’Imu, è necessario il requisito della residenza, che dovrà risultare dai registri anagrafici comunali.

L’abitazione principale è quella in cui sussistono contemporaneamente i seguenti tre presupposti

  • proprietà (o titolarità di altro diritto reale),
  • residenza anagrafica
  • residenza effettiva, cioè il domicilio.

Quindi non è possibile ottenere lo sgravio fiscale se la casa si dà in affitto (a meno che non si tratti di affitto di una sola camera).

Facciamo un esempio. Mettiamo il caso in cui l’appartamento sia affittato ma il proprietario conservi lì la residenza (anche se non il domicilio), e risulti sempre prima casa, in quanto egli non ha altri immobili a lui intestati. In tal caso non scatta l’esenzione sull’Imu (e nemmeno per la Tasi).
Infatti, affinché l’immobile possa godere dell’esenzione prevista per la residenza principale, devono sussistere contemporaneamente i tre requisiti citati prima. Nel caso in cui ne manchi uno solo, l’immobile non può più essere considerato residenza principale.

In sintesi, l’Imu non deve essere versata sulla prima casa solo se non si tratta di un’abitazione di lusso, vi è già stata trasferita la residenza e coesiste anche il domicilio abituale.

Tasi e Tari

Bisogna invece pagare, sull’abitazione principale, la Tasi e Tari. Non si scappa.

 

Prima casa: detrazioni del mutuo sull’Irpef

Sempre legate alla prima casa ci sono le detrazioni Irpef sugli interessi passivi del mutuo che l’acquirente paga alla banca. In pratica, il Fisco (anche lui ha un’anima) dà una mano a chi è indebitato per comprare l’abitazione principale. Un aiuto che consente di recuperare, in termini di sgravi dall’Irpef, una parte degli interessi pagati alla banca. È infatti detraibile dall’Irpef il 19% degli interessi passivi e oneri accessori corrisposti a fronte di mutui ipotecari: il tutto entro un limite massimo di detrazione pari a 4mila euro.

Sono detraibili solo gli interessi derivanti dal tipico contratto di mutuo, così come disciplinato dal codice civile, purché assistito da ipoteca. Non è richiesto che il fabbricato ipotecato sia lo stesso da acquistare: quindi può appartenere anche a un altro soggetto.

Sono esclusi dall’agevolazione gli interessi pagati per altre forme di finanziamento: il credito bancario, la cessione dello stipendio, lo scoperto di conto corrente, anche se queste formule sono garantite da ipoteca su immobili.

La detrazione spetta per le rate effettivamente pagate nell’anno di imposta della dichiarazione: non conta, quindi, la scadenza ma il criterio di cassa [1].

Sono detraibili anche gli oneri accessori, e cioè:

  • la commissione dovuta alla banca per la sua attività di intermediazione;
  • gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca);
  • le eventuali penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • le spese di istruttoria, quelle notarili, per la perizia tecnica, ecc.

In caso di mutuo cointestato a due coniugi, il partner con redditi può detrarre anche la quota parte di interessi non sfruttata dall’altra perché priva di redditi o a carico, a condizione che non si superi il tetto previsto dei 4mila euro. In pratica, il marito può scontare anche gli interessi di competenza della moglie casalinga a carico, a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il mutuo.

Il diritto a godere della detrazione decade dal periodo di imposta successivo a quello in cui il contribuente non utilizza più l’immobile come abitazione principale, a meno che la variazione non sia conseguente a trasferimento per motivi di lavoro.

Separazione e divorzio

La separazione legale ed effettiva, lo scioglimento o l’annullamento del matrimonio o la cessazione dei suoi effetti civili bloccano la detrazione. In caso di divorzio, il coniuge che trasferisce la propria dimora abituale può continuare a fruire della detrazione per la quota spettante, sempre che l’immobile acquistato resti dimora abituale dei suoi familiari, ad esempio i figli. In tal caso, naturalmente, l’ex coniuge non viene considerato familiare. Il coniuge che continua a utilizzare l’immobile come abitazione principale ha diritto di fruire della detrazione per la propria quota interessi, nel limite dell’importo massimo di 2.000 euro.

Acquisti successivi

La detrazione spetta anche se il mutuo viene stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare. Nessuno sconto, invece se il prestito viene stipulato autonomamente per comprare una pertinenza dell’abitazione principale. 

Nudo proprietario

All’agevolazione ha diritto anche il nudo proprietario (cioè il proprietario dell’immobile gravato da usufrutto in favore di un’altra persona), sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste.

Immobile affittato

È possibile beneficiare della detrazione anche se l’immobile è in affitto. In questo caso, però, è necessario notificare, entro tre mesi, al conduttore l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione. Entro un anno dal rilascio, inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

Ristrutturazioni

La detrazione degli interessi passivi compete anche nel caso in cui sia necessario ristrutturare il fabbricato acquistato. Lo sconto parte dal momento in cui l’unità immobiliare viene adibita a dimora abituale, e questo deve verificarsi entro due anni dall’acquisto. Ma se questo non è possibile, per cause imputabili al Comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, non viene meno il diritto all’agevolazione.

Prima casa: il divieto di pignoramento

Chi ha una sola casa di proprietà e vi risiede, non potrà subire il pignoramento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione. La norma è stata introdotta con il decreto del Fare nell’estate del 2013, si applica anche in via retroattiva a tutte le esecuzioni forzate iniziate prima della riforma e vale solo nel caso di riscossione esattoriale (ossia per tributi statali). Pertanto non si applica se il creditore è una banca o un altro privato.

Il divieto riguarda solo il pignoramento, ma non l’iscrizione di ipoteca che, invece, è possibile anche sulla prima casa a condizione che il debito complessivo sia superiore a 20mila euro. In pratica l’Agenzia delle Entrate Riscossione potrà iscrivere ipoteca sulla prima casa, ma non potrà poi procedere in via esecutiva mettendo l’immobile all’asta. A questo punto, l’ipoteca costituisce solo una forma di pressione psicologica. Ma niente di più.

note

1] Con questa eccezione (v. Ag. Entrate circolare n. 19/E): se un contribuente, in occasione dell’acquisto di un alloggio da adibire ad abitazione principale, ha costituito deposito presso il notaio, sul finire del 2017, per somme dovute per onorario relativo all’atto di stipula del mutuo o altre spese concesse e la fattura gli è stata rilasciata entro 60 giorni ma nel 2018, gli importi per i quali compete l’agevolazione possono essere detratti nella dichiarazione dei redditi relativa al 2017, da presentarsi nel 2018.


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