| Editoriale

Se il Comune rivendica la proprietà dell’area davanti al garage

8 agosto 2017


Se il Comune rivendica la proprietà dell’area davanti al garage

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 agosto 2017



Posso reclamare la proprietà su un’area antistante un garage di cui ho la proprietà? Ho acquistato da asta giudiziaria una porzione di fabbricato. Detta quota comprende anche un garage ed un’area (scoperta) di ca. 30 mq antistante detto garage, confinante con un vicolo comunale non risultante in catasto. La trascrizione dell’atto pubblico può rendere tale area come acquisita? Come potrebbe invece il comune dimostrare che quell’area ricade nel demanio?

 

Qualora nascesse, come appare possibile, un contenzioso con il Comune circa la proprietà di quest’area scoperta, gli elementi da tenere in considerazione sono i seguenti:

1) la trascrizione di un atto (di divisione o qualsiasi altro atto) nei registri immobiliari non ha, per la legge italiana, valore costitutivo: ciò vuol dire che la trascrizione da sola non costituisce prova della proprietà del bene individuato nell’atto trascritto (lo stesso vale per le risultanze catastali che non costituiscono prove della proprietà di un bene ma, al massimo, semplici indizi);

2) esiste una norma (l’articolo 22, comma 3, della legge n. 2248 del 1865, allegato F), di cui il Comune può avvalersi, secondo cui si presume la demanialità (salva prova contraria) di piazze, spazi e vicoli a condizione che, all’interno degli abitati, essi siano adiacenti alle strade comunali ed aperti sul suolo pubblico;

3) la norma citata al n. 2) consente, quindi, al Comune (in presenza delle caratteristiche descritte e cioè di uno spazio all’interno di un abitato, adiacente a strada comunale e aperto su suolo pubblico) di partire in posizione di vantaggio in una eventuale causa che avesse ad oggetto l’accertamento della proprietà dell’area di cui si discute: toccherebbe infatti al privato cittadino (al lettore nel caso che ci interessa) dimostrare che, invece, l’area è di proprietà privata;

4) per dimostrare che l’area in questione è proprietà privata (superando, così, la presunzione di demanialità stabilita dalla legge nei casi sopra descritti), il lettore dovrebbe dimostrare:

-o di aver acquistato il bene a titolo originario (ma non può essere questo il caso tenuto conto non solo che l’acquisto ad un’asta giudiziaria non è un acquisto a titolo originario, bensì a titolo derivativo, ma anche che, come mi pare di aver capito dall’allegato inviato, nel decreto di trasferimento del Giudice dell’esecuzione quest’area scoperta non è menzionata, né può essere considerata inclusa implicitamente in altra particella esplicitamente menzionata);

– oppure dimostrare non solo di aver acquistato il bene (cioè questa specifica area scoperta esattamente individuata) in base ad un titolo valido ed efficace, ma anche dimostrare che il bene è pervenuto al lettore sulla base di una serie ininterrotta di atti validi che di proprietario in proprietario consentano di risalire fino ad un proprietario che abbia acquistato in base ad un titolo originario (di solito per usucapione);

5) l’alternativa, (per evitare di dover ricercare atti di molti decenni fa e rintracciare proprietari e notai forse già defunti), per dimostrare che l’area scoperta è del lettore (cioè di proprietà privata) e superare così la presunzione di demanialità dell’area, sarebbe quella di dimostrare in giudizio di aver posseduto l’area scoperta per il periodo necessario (almeno venti anni, unendo agli anni di possesso del lettore eventualmente quelli del suo zio) per usucapirne la proprietà: tuttavia, i beni demaniali non possono essere acquistati per usucapione, per cui questa possibilità di superare la presunzione di demanialità dell’area è per il lettore assai difficilmente percorribile (resterebbe invece la possibilità di superare la presunzione di demanialità attraverso i percorsi indicati al n. 4).

È evidente che la situazione, in assenza di un processo e di una sentenza che accerti definitivamente a chi appartenga la proprietà dell’area, resterà incerta:

– da un lato, infatti, la trascrizione non assicura al lettore di essere giuridicamente il proprietario;

– dall’altro lato, però, il mancato inserimento dell’area scoperta in catasto non ha alcun valore per escludere in modo definitivo che il lettore sia il proprietario (le correzioni dei dati catastali sono sempre possibili, ma è un problema secondario rispetto all’accertamento della proprietà dell’area e che sarà più semplice risolvere se e quando l’accertamento della proprietà sarà un problema definitivamente risolto);

– resta comunque il fatto che il Comune potrebbe utilizzare in giudizio la norma sopra indicata (che fa presumere, salva la prova contraria, la demanialità dell’area a condizione che il Comune dimostri che l’area sorga all’interno del centro abitato, sia adiacente ad una strada comunale e aperta su suolo pubblico).

Infine, il lettore in un eventuale processo ha la possibilità di superare la presunzione di demanialità, se tale presunzione sia applicabile (se cioè l’area sia adiacente a strada pubblica e sia aperta su suolo pubblico), dimostrando quanto indicato sopra al n. 4); se, invece, la presunzione di demanialità non fosse applicabile, il lettore può ottenere con sentenza l’accertamento della proprietà dell’area a suo favore anche attraverso la dimostrazione di averla usucapita (come indicato al n. 5) a meno che il Comune non dimostri che l’area sia demaniale (non più attraverso la presunzione di legge, ma attraverso prove certe ed incontestabili).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI