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Pagamento condominio e prescrizione

8 agosto 2017


Pagamento condominio e prescrizione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 agosto 2017



È di 5 anni il termine entro cui l’amministratore può chiedere le spese di condominio al condomino; è di 2 anni il termine entro il cui il locatore può chiederle al conduttore.

Il capitolo della Prescrizione delle spese condominiali è sempre molto “caldo” nei rapporti tra amministratore e condomini o, in caso di appartamento in affitto, tra il locatore e il conduttore. In entrambi i casi, peraltro, i termini entro cui si può agire in causa per il recupero del credito sono assai brevi e, scaduti questi, il moroso non deve più nulla. È bene dunque conoscere quali sono i termini entro cui si può esigere il pagamento del condominio e, quindi, qual è la prescrizione di tale diritto.

Pagamento spese di condominio per il proprietario

È di 5 anni la prescrizione del diritto dell’amministratore a riscuotere le spese di condominio, siano esse le spese ordinarie o quelle straordinarie. L’amministratore deve necessariamente attivarsi entro 5 anni dal momento dell’approvazione della delibera dello stato di riparto: è questo l’ultimo chiarimento della Cassazione che ha modificato i precedenti orientamenti (leggi: Spese condominiali: l’amministratore può richiederle entro cinque anni). Se scadono 5 anni, il condominio non può più pretendere il pagamento degli oneri condominiali dal proprietario dell’appartamento.

L’amministratore può agire con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo: il che significa che, a dispetto della regola (secondo cui il decreto ingiuntivo consente il pignoramento solo dopo 40 giorni dalla sua notifica e sempre che il debitore non si sia opposto), in tale ipotesi il creditore può ricorrere all’ufficiale giudiziario già il giorno dopo la notifica del predetto decreto.

L’amministratore può agire senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, nominando da sé l’avvocato.

Pagamento spese di condominio per l’inquilino

Diversa è l’ipotesi in cui l’appartamento sia in affitto. In tal caso si hanno due diversi rapporti:

  • nei confronti del condominio, resta obbligato a pagare il proprietario dell’appartamento, anche se questi ha inserito, nel contratto di locazione, un’apposita clausola ove si prevede che tali spese gravino sull’inquilino; si tratta, infatti, di accordi che valgono solo tra le parti e non sono opponibili al condominio. La prescrizione è, come detto prima, di cinque anni;
  • nei rapporti tra proprietario dell’appartamento e inquilino, la prescrizione è di due anni; così ha precisato, di recente, la Cassazione [1]. In altre parole, il locatore può esigere dal conduttore il versamento dei cosiddetti «oneri accessori» (ossia appunto le spese di condominio) entro e non oltre un biennio. Tale termine decorre da:
  1. se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [2];
  2. se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
  3. negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [3].

Se il contratto di affitto è in nero

Se il contratto di affitto non è registrato, ossia è “in nero”, l’inquilino non è tenuto né al pagamento dei canoni di locazione, né al pagamento degli oneri accessori (condominio), in quanto tutti i patti si considerano come non esistenti. Anzi, secondo l’ultimo orientamento della Cassazione [4], gli eventuali pagamenti fatti in precedenza, nonostante la mancata registrazione del contratto, vanno restituiti.

Il modello della lettera

Abbiamo ipotizzato il caso in cui il padrone di casa richieda all’inquilino il pagamento, in un’unica soluzione, e dopo diversi anni, delle spese di condominio. Ecco la possibile risposta che potrà inviare il conduttore.

Egr. sig….

con riferimento alla Sua richiesta di pagamento per oneri accessori (spese di condominio) relativi al contratto di locazione del … di cui all’immobile sito in …. Le rappresento l’intervenuta prescrizione delle somme dovute prima degli ultimi due anni; di tanto quindi nulla Le è dovuto. Inoltre, attesa la nullità del rapporto di locazione per il periodo intercorrente tra il …. e il … , per non essere mai stato registrato, al sottoscritto è dovuta la restituzione di tutti i canoni di locazione già versati in relazione al suddetto periodo in quanto privi di causa, sia con riferimento al canone di locazione, sia con riferimento agli oneri accessori. Tanto a seguito dell’importante chiarimento offerto dalla Cassazione nello scorso inverno (Cass. sent. n. 25503/16).

Tengo a preavvertirLa che, in difetto di quanto sopra entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente, si ricorrerà alle competenti sedi legali.

Distinti saluti

note

[1] Cass. ord. n. 3947/2015; Cass. sent. n. 7184/2003.

[2] Cass. sent. n. 8609/2006.

[3] Cass. sent. n. 4588/1995.

[4] Cass. sent. n. 25503/16.

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