Diritto e Fisco | Articoli

Terrazze a raso private: perché pagano tutti in condomini?

19 agosto 2017


Terrazze a raso private: perché pagano tutti in condomini?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 agosto 2017



Lavori in condominio: ciò che chiamano “terrazze a raso” non sono altro che i giardini privati dei condomini del piano terra ma le spese sono state suddivise tra tutti i condomini. È giusto?

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [1].  Pertanto, tale criterio di ripartizione è utilizzabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, relativo alla struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà del singolo condomino di cui le terrazze siano il prolungamento. Tale orientamento viene confermato anche dalla giurisprudenza prevalente.

L’amministratore del condominio del lettore ha equipatato le terrazze a raso al lastrico solare. Il lastrico solare è un manufatto situato a copertura dell’edificio, normalmente impermeabilizzato e con pavimento in piano che può essere accessibile o inaccessibile e, rientrando nella proprietà comune dei condomini, usato da tutti o da soltanto uno dei condomini. Il lastrico, inoltre, può anche essere di proprietà esclusiva di un solo condomino. Pertanto, se effettivamente le “terrazze a raso” condominiali di cui si parla sono dei lastrici solari, con le caratteristiche sopra evidenziate, il criterio di ripartizione delle spese è corretto. Se, al contrario, si tratta di giardino, cortile, aiuola o altra tipologia di manufatto, anche con l’aiuto di una perizia di un tecnico, quale un geometra o un ingegnere, tale circostanza deve essere fatta presente in assemblea affinché vengano presi gli opportuni provvedimenti.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta

[1] Art. 1126 cod. civ.

note

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 22896 dello 08.10.2013

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate a lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 16583 del 28.09.2012

In tema di condominio degli edifici, il criterio di ripartizione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano da copertura ai piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 2726 del 25.02.2002

L’art. 1126 cod. civ., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) fra l’utilitas connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e l’utilitas, ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini. Sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell’art. 1126 cod. civ.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI