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Lo sai che? Disdetta locazione per un motivo e poi per un altro: che rischio?

Lo sai che? Pubblicato il 19 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 agosto 2017

Ho fatto disdetta di locale commerciale per esigenza abitativa di mia figlia, nelle more ho donato l’immobile a mio figlio che vuole aprire una attività. Il conduttore potrebbe chiedere i danni per abuso di disdetta?

In materia di durata del contratto la legge detta norme finalizzate a garantire la stabilità del rapporto e sulla tutela del conduttore in ipotesi di cosiddetto abuso di disdetta.

La rinnovazione alla prima scadenza contrattuale può essere negata dal locatore soltanto nei casi tassativamente stabiliti e con le modalità e i termini previsti dalla legge. È bene precisare, per completezza, che tali limitazioni riguardano soltanto il locatore perché il conduttore, anche per la prima scadenza contrattuale, può valersi delle regole generali sulla rinnovazione e, inoltre, gli è consentito di recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi, qualora ricorrano gravi motivi. A pena di nullità, il locatore, nella disdetta, deve indicare in maniera specifica il motivo giustificativo della disdetta che, ovviamente, deve essere uno di quelli tassativamente indicati dalla legge.

La domanda alla quale occorre rispondere, nel caso del lettore, è la seguente: cosa succede se la disdetta è formalizzata per un motivo legittimo previsto dalla legge ma poi l’immobile viene, di fatto, destinato ad un uso diverso da quello per il quale vi è stata disdetta ma sul presupposto che anche l’uso diverso l’avrebbe giustificata? L’unico modo di procedere è quello di far leva sul tenore letterale della legge: il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto oltre alle indennità.

Al momento della disdetta vi era l’esigenza abitativa della figlia e non quella commerciale del figlio che risiedeva all’estero. Questa circostanza è tale da non far dubitare circa la serietà del motivo per il quale la disdetta è stata esercitata. D’altra parte, non si richiede che entro il termine di 6 mesi il locatore debba adibire l’immobile alla destinazione per la quale la disdetta è stata formulata ma che deve adibirlo ad una delle destinazioni per le quali è consentita la stessa disdetta. La norma non si limita a richiedere che, entro il termine di 6 mesi il locatore deve adibire l’immobile alla destinazione per la quale ha fatto pervenire la disdetta ma che lo deve destinare ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. In buona sostanza, e per concludere, stando così le cose (con possibilità, cioè, di dimostrare l’effettiva esigenza abitativa della figlia al momento della disdetta e la permanenza all’estero del figlio in quel periodo) e, quindi, il sopravvenire della esigenza commerciale del figlio (che avrebbe già in origine legittimato la disdetta) non possa configurarsi l’abuso di disdetta.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Antonio Ciotola


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