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Come affittare casa senza agenzia

9 Settembre 2017 | Autore:


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Mettere in affitto un immobile senza intermediari è possibile, rispettando certe regole. Ecco un modello per fare il contratto tra privati e come registrarlo.

Chi ha una seconda casa e non ha un figlio a cui destinarla oppure non se la sente di metterla in vendita ma vuole, comunque, farla fruttare e garantirsi un gruzzolo in più ogni mese, può metterla in affitto senza passare da un intermediario, cioè da un’agenzia immobiliare. Certo, deve essere ben informato su tutte le procedure burocratiche e legali da seguire, sulle tasse da pagare e sui diritti dell’affittuario da rispettare. Ed è quello che vedremo in seguito.

Requisiti per affittare una casa

Il fatto che non ci sia di mezzo un’agenzia, che controlla meglio lo stato dell’immobile prima di metterlo in locazione, non vuol dire che si può affittare una casa in condizioni non ottimali. Prima di mettere il cartello «affittasi» è necessario, infatti, verificare che:

  • gli impianti (acqua, luce, gas, riscaldamento) siano a norma;
  • sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o cartelle dell’Agenzia delle Entrate Riscossione;
  • i locali siano puliti e imbiancati;
  • gli elettrodomestici (se rientrano nel contratto di affitto) siano perfettamente funzionanti;
  • l’immobile sia dotato di certificazione energetica (più è alta la classe, più sale il prezzo perché richiede minor consumo).

Il contratto d’affitto senza agenzia

Con in mano tutti i requisiti citati prima, è possibile passare alla «fase 2», cioè alla stipula e alla firma del contratto di affitto senza agenzia, cioè tra singoli privati senza intermediari.

I documenti

Il proprietario della casa da affittare senza agenzia dovrà esibire:

  • un documento di identità;
  • il codice fiscale;
  • la piantina dell’immobile da affittare;
  • la copia dell’atto di acquisto o visura catastale;
  • la certificazione energetica Ace.

L’inquilino, invece, dovrà presentare:

  • un documento di identità;
  • il codice fiscale;
  • le due ultime buste paga o l’ultimo Cud, se lavoratore dipendente;
  • l’ultimo modello Unico e la visura camerale, se lavoratore autonomo.

Il contenuto del contratto d’affitto

Il contratto di affitto senza agenzia contempla una serie di clausole stipulate direttamente tra il proprietario e l’inquilino in cui vengono fissate tutte le condizioni della locazione. I contenuti più importanti sono:

  • i dati anagrafici e di residenza di entrambe le parti;
  • la descrizione dell’immobile posto in affitto;
  • la durata del contratto e la possibilità di rinnovarlo automaticamente (o le condizioni per non farlo), oltre alla facoltà e alle modalità per effettuare il diritto di recesso del contratto;
  • le condizioni in cui l’immobile viene messo in affitto (uso esclusivamente abitativo, divieto di sublocazione, ecc.);
  • il canone annuo e le relative mensilità, l’anticipo e la cauzione da corrispondere;
  • le spese accessorie (spese di condominio, tasse, bolli, manutenzione ordinaria, ecc.);
  • i doveri dell’inquilino (permettere al proprietario di accedere all’immobile a determinate condizioni, rispetto delle regole del condominio, obbligo di tenere la casa curata, ecc.).

Modello di contratto d’affitto senza agenzia

Ecco un modello base di un contratto di affitto tra privati, cioè senza agenzia.


CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

ai sensi dell¹art.2, comma 1, della L. 9-12-1998, n. 431 (escluse le fattispecie di cui all¹art.1, commi 2 e 3)

IL  LOCATORE

Sig. ……………………., nato a ……………, il ……………….., residente a ……………….., via ………………….., CF ……………………..,

CONCEDE IN LOCAZIONE

AL CONDUTTORE

Sig. ……………………, nato a ………………………. , il ……………………………………, residente a ………………….., via ………………………………, CF …………………………,

l’immobile sito a ………… , via  ……………….., Piano………….   composto da …………………………………..

1. Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro dal …………………………  al ………………………….. e s’intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell¹art. 3, comma 1, della L. 9 Dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione alla fine del primo rinnovo il contratto si intenderà rinnovato tacitamente, per quattro anni, alle medesime condizioni. Successivamente il contratto si rinnoverà di quattro anni in quattro anni, in mancanza di disdetta da recapitare mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

2. Il conduttore ha facoltà di RECEDERE ,qualora ricorrano giustificati motivi, in qualsiasi momento del contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo raccomandata almeno ….. (………) mesi prima della scadenza.

3. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del …………………………… ed è vietato il mutamento, a qualsiasi titolo, dell’uso pattuito anche se parziale.

4. Il conduttore non potrà SUBLOCARE o dare in comodato o consentire a terzi l’uso sotto qualsiasi forma contrattuale, in tutto o in parte,  dell’immobile locato, pena la risoluzione del contratto.  .

5. Il CANONE ANNUO  di locazione  è convenuto in  Euro ……………….. (………………………….) che il conduttore si obbliga a corrispondere al  locatore in n.   ……… rate ……………… anticipate di Euro …………………………. (……………………..) ciascuna, scadente il ……………………

Il CANONE sarà AGGIORNATO ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore, nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati  verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto.

6. Il PAGAMENTO del CANONE o di quant’altro dovuto anche per gli ONERI ACCESSORI non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni deL  conduttore , qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori – trascorsi venti giorni dalla data di scadenza – quando l’importo non pagato supera quello di ……… mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto, fatto salvo quanto previsto dall’art. 55 della L. 27 Luglio 1978, n. 392.

7. Il  conduttore dovrà consentire l’ACCESSO all’unità immobiliare al locatore al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove esistano motivate ragioni.

8. Il  conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il RITIRO DELLE CHIAVI costituendosi da quel momento custode della medesima. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del REGOLAMENTO DELLO STABILE che dichiara di ben conoscere, e ad osservare ogni altra norma legittimamente emanata.

9. Il   conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Tutte le eventuali migliorie ed addizioni che il conduttore apportasse a seguito del consenso scritto del locatore resteranno acquisite alla proprietà senza possibilità per il conduttore di chiederne il rimborso durante od al termine della locazione; e con espressa rinuncia a chiedere i rimborsi previsti dagli Art.li 1592 e 1593 del C.C.

10. A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il  conduttore rilascia al locatore la somma di Euro …………………………………………..      pari a  ……. mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni . Il DEPOSITO CAUZIONALE come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

11. Sono interamente a carico del  conduttore  le SPESE condominiali relative alla ordinaria amministrazione, nella cifra di Euro ………………… (…………………………) annui, salvo conguaglio, restando a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione.

Il conduttore avrà diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione, come pure di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Il pagamento sarà effettuato in 4 rate di Euro ……………………. (………………………………….) ciascuna, contestualmente al pagamento delle rate del canone d’affitto.  La tassa comunale di smaltimento dei rifiuti solidi urbani è a carico e dovrà essere corrisposta direttamente dal Conduttore per tutto il periodo della locazione.

12. Le SPESE DI BOLLO per il presente contratto saranno a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla REGISTRAZIONE del contratto dandone notizia al conduttore. Questi anticiperà la quota di sua spettanza, pari alla metà.

13. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio presso l’immobile oggetto del presente contratto.

14. Qualunque MODIFICA al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.

15. Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (L. 31 dicembre 1996, n. 675).

16. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile e della legge 9 Dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.

Letto, approvato e sottoscritto,

lì     …………………………

    Il Locatore                                                     Il   Conduttore

Firme

A norma degli artt. 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificatamente approvano  i patti di cui ai punti 1), 2), 4), 6), 9), 10), 11), 13), 15) e 16) del presente contratto.

Il Locatore                                                              Il   Conduttore

Firme


La registrazione del contratto d’affitto

La registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate spetta soltanto al proprietario dell’immobile, pena la nullità del contratto, entro 30 giorni dalla firma.

Per la registrazione, è necessario presentare questi documenti:

  • due copie del contratto di affitto su cui siano apposte le firme originali;
  • modello 69 compilato per la registrazione;
  • ricevuta di pagamento dell’imposta di registro;
  • marche da bollo di 16 euro, una ogni due pagine (4 facciate).

Se si sceglie per il contratto di affitto la modalità della cedolare secca, per la registrazione del contratto non si pagheranno l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Entro 60 giorni dalla data di registrazione, il proprietario deve comunicarla tramite raccomandata a/r o via Pec all’inquilino e all’amministratore di condominio (se ce ne fosse uno).

La registrazione può essere effettuata anche online tramite patronato o scaricando dal sito dell’Agenzia delle Entrate i software Siria o Iris


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