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Condominio: come si revoca l’amministratore

19 agosto 2017


Condominio: come si revoca l’amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 agosto 2017



Da poco tempo è stato confermato l’amministratore, dal momento che non erano sufficienti i millesimi presenti in assemblea. Una raccolta firme tra i condomini, attraverso un testo sicuramente da Voi migliorabile quale quello che allego, è utile e valido per una eventuale votazione volta a rimuovere l’attuale amministratore sostituendolo alla prima assemblea utile e/o espressamente richiesta in qualunque momento?

Il documento allegato alla richiesta del lettore altro non è che una delega per la partecipazione ad un’assemblea condominiale.

Considerando che il potere di nominare e/o revocare l’amministratore spetta, com’è ovvio, all’assemblea dei condomini, a parere di chi scrive, due sono le questioni da affrontare:

  1. Convocazione dell’assemblea;
  2. Revoca dell’amministratore.

Convocazione dell’assemblea

La legge di riforma del condominio (220/2012) ha ampliato la possibilità per il singolo condomino di chiedere la convocazione di assemblea.

La richiesta di convocazione di assemblea, qualora non vi provveda l’amministratore, è concessa ad almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

La possibilità per i richiedenti di convocare l’assemblea sostituendosi, in sostanza, all’amministratore sorge nel momento in cui siano inutilmente decorsi dieci giorni dalla richiesta e l’assemblea non sia stata convocata.

Per completezza, è appena il caso di sottolineare che, in alcuni casi specifici, la legge riconosce il diritto di convocare l’assemblea anche ad uno solo dei condomini (es. quando manchi l’amministratore, perché deceduto, scomparso, o quando i condòmini non sono più di 8).

 

Come revocare l’incarico all’amministratore di condominio?

Preliminarmente è opportuno ricordare che l’amministratore ha dei compiti ben precisi e un mandato temporaneo. L’incarico ha durata di un anno e va riconfermato ogni volta dall’assemblea con una specifica delibera, nella quale va indicato anche l’importo del suo compenso.

Non è previsto un rinnovo tacito dell’incarico per cui ogni condominio può liberamente decidere di sostituire il proprio amministratore di condominio.

Ma cosa succede se si volesse sostituire o revocare l’amministratore prima della fine dell’anno?

Anche in questo caso, la modifica sarebbe possibile e andrebbero considerate due opzioni: la revoca con o senza “giusta causa”.

A questo punto, però, è opportuna una specificazione. Leggendo la domanda posta dal lettore mi sembra di capire che, nel suo caso, ci sia stata una sorta di rinnovo tacito, nel senso che, l’assemblea chiamata a deliberare non si è validamente costituita per la mancanza dei membri necessari.

Se così è, in realtà, quella deliberazione non può considerarsi valida, ragione per la quale, anche il rinnovo dell’incarico all’amministratore, andrebbe ritenuto come “non effettuato”.

Detto questo, le specifico che, nel caso di revoca “con giusta causa” l’iniziativa può partire anche da un singolo condomino.

Nel secondo caso, cioè “senza giusta causa” c’è la possibilità che l’amministratore richieda il compenso pattuito fino alla fine dell’anno e addirittura potrebbe richiedere un risarcimento dei danni.

In qualsiasi momento, l’assemblea dei condomini con la maggioranza necessaria alla nomina può decretare la revoca del mandato e procedere alla nomina di un nuovo amministratore. In questo caso serve la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio.

Revoca per giusta causa

Si tratta di casi in cui l’amministratore non è più in possesso dei requisiti di legge per svolgere l’incarico oppure della ipotesi in cui lo stesso abbia commesso gravi irregolarità nel corso del suo mandato.

La legge (articolo 1129c.c.) individua una serie di “giuste cause” per le quali si può revocare l’incarico. Costituiscono, ad esempio, gravi irregolarità: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto di corrente condominiale e altre.

L’elencazione di legge non esaurisce le ipotesi di “giusta causa” essendo di carattere esemplificativa.

Concludendo, pertanto, possiamo dire che il rapporto tra amministratore del condominio e condomini è di tipo fiduciario, ragione per la quale, se viene meno il rapporto di fiducia, l’assemblea dei condomini può, in qualunque momento, procedere alla revoca dell’amministratore “sgradito”. La differenza tre le ipotesi di revoca per “giusta causa” e revoca “senza giusta causa” risiede nel fatto che, nella seconda ipotesi, l’amministratore revocato potrebbe richiedere non solo il compenso pattuito ma anche il risarcimento dei danni.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Antonio Ciotola

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