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Lo sai che? Condominio: quando pagare l’amministratore per i lavori straordinari

Lo sai che? Pubblicato il 19 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 agosto 2017

Ho terminato i lavori di ristrutturazione di un appartamento e l’amministratore del condominio mi ha chiesto il pagamento per i sabati in cui è stato contattato e per le vacazioni esclusa iva e oneri, in cui sono compresi tutti i sopralluoghi fatti per la verifica del sottotetto, lo spostamento dei tubi condominiali e la predisposizione del satellitare.

Per quali prestazioni va pagato un amministratore di condominio? Nel suo contratto con il condominio non sono specificate prestazioni ed onorario.

 

L’art. 1129 codice civile, riformulato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, al comma 14, stabilisce che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo eventuale rinnovo, deve specificare in maniera analitica, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Subentra, in ogni caso, la regola generale di cui all’art. 1709 c.c., ai sensi del quale il mandato si presume oneroso.

Il compenso dell’amministratore deve considerarsi comprensivo di tutte le prestazioni relative al mandato, a meno che l’assemblea non decida diversamente. Pertanto, l’assemblea del condominio ha la competenza esclusiva, ai sensi dell’art. 1135, n. 1, codice civile, nel decidere se e quale retribuzione spetti all’amministrazione per l’attività di gestione, con possibilità di deliberare compensi extra per determinate attività di amministrazione straordinaria.

L’attività di amministrazione condominiale è divisa in ordinaria e straordinaria.

Le prestazioni ordinarie, generalmente, inserite nel compenso annuale dell’amministratore sono:

  1. Cura dei rapporti della pubblica amministrazione inerenti la gestione ordinaria;
  2. Cura dei rapporti con i fornitori e i dipendenti del condominio;
  3. Conservazione dell’archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge;
  4. Consultazione di tecnici e legali, richiesta di preventivi ordinari, ricerca di fornitori, tenuta dei rapporti con le proprietà attigue sempre inerenti la normale gestione ordinaria;
  5. Compimento di quanto previsto dalla legge e dalle vigenti normative in materia ordinaria.
  6. Rappresentanza Legale del condominio;
  7. Esecuzioni delle delibere assembleari in materia ordinaria;
  8. Predisposizione e invio del rendiconto e del preventivo ordinario con i relativi riparti;
  9. Convocazione e tenuta dell’assemblea ordinaria in orari d’ufficio;
  10. Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi;

Le prestazioni straordinarie, generalmente escluse dal compenso annuale e fatturate separatamente, anche in base al preventivo sottoposto in fase preliminare sono:

  1. Convocazioni d’assemblee straordinarie;
  2. Convocazioni di riunioni straordinarie del consiglio di condominio;
  3. Convocazioni del Consiglio di Amministrazione;
  4. Convocazioni di riunioni di commissioni speciali o di altro genere;
  5. Partecipazioni alle riunioni;
  6. Supplemento per impegni, appuntamenti, assemblee, riunioni e altro da svolgersi fuori orario d’ufficio;
  7. Richiesta di preventivi per interventi straordinari;
  8. Stipula di contratti (di fornitura, d’appalto, ecc) relativi a lavori ordinari e straordinari non già sottoscritti al momento della nomina dell’amministratore;
  9. Registrazione dei contratti relativi ai lavori straordinari, ove richiesto dalla legge o da chiunque altro (fornitore o condominio o condòmini);
  10. Esplicazione delle competenze amministrative derivanti dall’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione;
  11. Redazione dei consuntivi e piani di riparto per i lavori straordinari e richiesta delle quote condominiali di competenza;
  12. Pratiche varie (fra cui certificazioni, quadri ex/AC, compilazione modello 770, richieste iva agevolata, pratiche detrazioni fiscali, altre) se non già incluse e specificate nel compenso ordinario;
  13. Redazioni di eventuali convenzioni per la regolamentazione dei rapporti con i vicini;
  14. Redazioni di qualsivoglia ulteriore convenzione e/o contratto non in essere al momento della nomina dell’amministratore;
  15. Rapporti con l’avvocato conseguenti a decreti ingiuntivi e/o altri procedimenti legali;
  16. Passaggio di consegne fra amministratori e impostazione contabile iniziale del condominio;
  17. Revisione della contabilità condominiale;
  18. Reperibilità 24 ore su 24;
  19. Predisposizione del regolamento, sia esso condominiale contrattuale e/o assembleare o di disciplina interna del condominio o qualsivoglia altra regolamentazione.
  20. Revisione o conteggio di tabelle millesimali.
  21. Solleciti di pagamento della rate scadute.
  22. Lettere raccomandate di richiamo.

Inoltre, l’amministratore è reperibile, anche se non obbligato ad esserlo, per ogni urgenza condominiale (come ad es. caduta di un cornicione, rottura di una tubazione, incendio, etc) ma se chiamato per questioni che di urgente non hanno assolutamente nulla (come ad esempio chiedere informazioni generiche) tale amministratore, in genere, andrà rimborsato adeguatamente col classico diritto di chiamata che ormai molte aziende (idraulici, frigoristi, elettricisti, impiantisti, etc) fanno pagare comunque.

La Corte di Cassazione, sez. II, con la sentenza n. 22313 del 30 settembre 2013, confermando quanto affermato nelle precedenti sentenze n. 10204 del 28 aprile 2010 e n.3596 del 12 marzo 2013, ha evidenziato che “L’attività dell’amministratore di condominio connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, e non deve essere retribuita a parte, sicchè l’amministratore non può esigere compensi per prestazioni aggiuntive senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea”.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


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