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Fabbricato collabente: che valore ha la perizia giurata?

19 agosto 2017


Fabbricato collabente: che valore ha la perizia giurata?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 agosto 2017



Anni fa ho fatto fare da un tecnico una perizia giurata su un mio fabbricato collabente che ne documentava le esatte misure. In Comune mi hanno detto che non ha alcun valore. È vero? Che posso fare?

Le unità collabenti sono i cosiddetti ruderi o fabbricati fatiscenti che in pratica hanno bisogno di una ristrutturazione radicale e che, per le loro caratteristiche, possono essere iscritti a catasto senza attribuzione di rendita catastale. Per gli interventi edilizi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, è necessario che sia possibile accertare la preesistente consistenza dell’edificio stesso. Non è sufficiente, dunque, che si dimostri che un immobile è esistito e che attualmente risulta crollato per potere accedere alla sua ricostruzione, ma è necessario che in concreto si dimostri non solo il profilo della preesistenza, ma anche quello del quantum, che cioè si dimostri l’esatta consistenza dell’immobile del quale si richiede la ricostruzione: la sua volumetria. Dimostrare la preesistente consistenza vuol dire, dunque, dare contezza della destinazione d’uso e dell’ingombro planivolumetrico complessivo del fabbricato crollato, profilo quest’ultimo che richiede certezza in punto di murature perimetrali e di strutture orizzontali di copertura [1]. Ai sensi delle leggi vigenti, sono interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria (e sagoma) di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli [2], gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente [3]. Se, in passato, la ricostruzione di ruderi era considerata una nuova costruzione tout court come tale necessitante di una nuova concessione edilizia, ora, entro certi margini, è consentita la prova della preesistenza della volumetria. La ristrutturazione edilizia con demolizione e “fedele” ricostruzione presuppone, secondo la prassi e la giurisprudenza costanti, la piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto, nonché la compatibilità urbanistica dell’intervento [4]. Si è affermato, in giurisprudenza, che in sede edilizia, si è in presenza di interventi di ristrutturazione solo se l’organismo edilizio sul quale si svolgono gli interventi (che possono consistere nella demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato) rimanga per forma, volume e altezza il medesimo [5]. Dimostrare la preesistente consistenza vuol dire dare contezza della destinazione d’uso e dell’ingombro planivolumetrico complessivo del fabbricato crollato, profilo quest’ultimo che richiede certezza in punto di murature perimetrali e di strutture orizzontali di copertura, ai fini del calcolo del volume preesistente occupato dal fabbricato crollato. Non è sufficiente, dunque, che si dimostri che un immobile è esistito e che attualmente risulta crollato per potere accedere alla sua ricostruzione, ma è necessario che in concreto si dimostri che un certo immobile attualmente crollato è esistito, e che si dimostri pure l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si richiede la ricostruzione. È legittimo – si è, infatti, affermato – il provvedimento di diniego al rilascio di un’autorizzazione edilizia per la realizzazione di interventi su edifici diruti o su ruderi, laddove non sia più individuabile con certezza l’originaria sagoma e volumetria, trattandosi di opere qualificabili come nuova costruzione e non certo di restauro o risanamento conservativo [6]. Altro elemento perché si possa parlare di demolizione e ricostruzione, è che la ricostruzione, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello dell’avvenuta demolizione per cause naturali o ad opera dell’uomo [7].  In ogni caso non possono sottacersi indirizzi abbastanza restrittivi di parte della giurisprudenza. Spesso si afferma che i lavori di rifacimento di ruderi, di un edificio già da tempo demolito o diruto, sono qualificabili, sic et simpliciter, come nuova costruzione, con necessità di un’apposita concessione edilizia o titolo corrispondente, secondo la vigente normativa, e che nel concetto giuridico di rudere rientra, senza dubbio, il caso del rifacimento di un organismo edilizio dotato di sole mura perimetrali, e privo di copertura, con conseguente non invocabilità della disposizione urbanistica che consente il mantenimento dei volumi preesistenti, e quindi la mera ristrutturazione e non la nuova costruzione [8].  Il concetto di ristrutturazione edilizia – rimanendo in linea con questa giurisprudenza – postula necessariamente, pertanto, la preesistenza di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura, cioè di elementi strutturali in mancanza dei quali non è possibile valutare l’esistenza e la consistenza dell’edificio da consolidare ed i ruderi non possono considerarsi che alla stregua di un’area non edificata: la ricostruzione su ruderi, pertanto, non costituisce ristrutturazione, ma nuova costruzione [9]. Il momento cui far riferimento per valutare l’effettiva consistenza di un manufatto edilizio è – di norma – quello della presentazione dell’istanza di concessione edilizia.

Nel caso della lettrice, quindi, occorrerà in primo luogo distinguere tra il caso in cui l’immobile da ricostruire sia individuabile nella sua effettiva consistenza e volumetria: se vi sono i muri e la copertura, la situazione sarà senz’altro più agevole. Nel secondo caso la situazione, seppur meno agevole, non deve considerarsi necessariamente disperata. Nel primo caso occorrerà documentare con perizia giurata corredata da fotografie la consistenza attuale, attribuendole data certa. Nel caso in cui ciò sia impossibile, occorrerà, se possibile, documentare con uguale perizia giurata lo stato attuale e le emergenze che lasciano desumere con sufficiente certezza la volumetria preesistente (muri esistenti, punti di appoggio delle strutture di copertura, planimetrie depositate presso pubblici uffici, dati catastali, cartoline, ecc.). In ogni caso sembra indispensabile conservare l’esistente per evitare che il progressivo degrado renda ulteriormente difficile la prova. Non sarebbe inutile, a tale scopo, la copertura anche con materiali precari o il puntello dei muri ancora esistenti. In ogni caso occorre preservare attentamente tutte le emergenze probatorie in essere: foto, planimetrie, documentazione notarile, catastale, iconografica, ecc. L’accludere queste risultanze documentali alla perizia giurata, consente di attribuire loro una data certa, quanto meno attuale.

A questo punto la risposta ai quesiti formulati. È corretta la risposta del funzionario comunale? È possibile documentare la consistenza attuale e conservare tale documentazione? Ai quesiti si può rispondere che ciò dipende dalla lettura del contenuto della perizia e dalla sua completezza. Qualora occorra, si potrà eseguire una nuova perizia giurata che sia ampiamente corredata di documentazione fotografica, catastale, iconografica e di qualunque altro tipo, utile a provare l’esistenza delle strutture perimetrali e della copertura o, in subordine, gli elementi che lasciano desumere con certezza tali elementi (punti di attacco delle strutture orizzontali, per esempio). Il giuramento conferisce data certa alla perizia. Non è possibile depositare semplicemente la perizia presso gli uffici comunali. Potrebbe essere utile, invece, l’espediente di presentare un’istanza che consenta di dare data certa al documento: per esempio per recintare il sito, o per realizzare una copertura precaria, o per qualunque altro pretesto. In ogni caso sarà opportuno conservare un originale della perizia fornita della data certa costituita dal verbale di giuramento. Qualora l’eventuale istanza per la ricostruzione del fabbricato al Comune non fosse accolta sulla base delle prove così raccolte, occorrerà rivolgersi al tar invocando l’applicazione delle norme prima richiamate, che consentono la prova della volumetria preesistente, utilizzando a tal fine tutti gli elementi oggi raccolti ed acclusi alla perizia.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Vincenzo Rizza

note

[1] Tar Catania (Sicilia) sent. n. 1536 dello 03.06.2015.

[2] Ai sensi del d. lgs. n. 42 del 22.01.2004.

[3] Art. 3 d.P.R. n. 380 dello 06.06.2001.

[4] Cons. St. sent. n. 5791 dello 07.09.2004.

[5] Tar Bologna (Emilia-Romagna) sent. n. 236 dello 01.02.2002.

[6] Tar Torino (Piemonte) sent. n. 410 dello 04.04.2013.

[7] Tar Napoli (Campania) sent. n. 4071 dell’11.10.2012.

[8] Tar Napoli (Campania) sent. n. 4949 dell’11.09.2009.

[9] Tar Pescara (Abruzzo) sent. n. 83 dell’11.03.2016.

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