HOME Articoli

Lo sai che? La costruzione sul fondo altrui

Lo sai che? Pubblicato il 2 settembre 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 2 settembre 2017

La costruzione eseguita sul terreno altrui appartiene al proprietario del fondo. Le eccezioni previste dalla legge alla descritta regola.

I rapporti di vicinato non sono mai facili e ciò riguarda non soltanto l’ambito condominale, ma anche quando si tratta di due proprietari “terrieri” e i relativi immobili sono confinanti. Per le descritte ragioni, da tempo immemore, è intervenuto il legislatore a regolare le questioni che possono insorgere in relazione ai rapporti di vicinato: sono state regolate le distanze tra le costruzioni, le altezze dei muri di confine, la sorte di eventuali opere compiute “distrattamente” o volutamente all’interno della proprietà altrui, ecc. In particolar modo, a tal proposito, la legge precisa ed individua con rigore il proprietario dell’opera realizzata sul terreno del vicino: vediamo insieme come.

 

L’occupazione totale del fondo confinante

Anche se sembra ovvio dirlo, è chiaro che se costruite all’interno della vostra proprietà, il manufatto realizzato appartiene inequivocabilmente a voi. Se, invece, edificate all’interno di una proprietà privata altrui, l’opera realizzata diventa di proprietà del titolare dell’immobile occupato: non è quindi importante stabilire chi l’ha costruita. Tale conclusione trae la sua fonte dalla legge [1], secondo la quale qualunque opera esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo. Tecnicamente, la descritta regola viene definita come il “principio di accessione”, che subisce una “parziale” eccezione in un’ipotesi particolare.

L’occupazione parziale del fondo confinante

Abbiamo visto che se costruite all’interno del terreno confinante, l’opera appartiene al “vicino invaso”. Se invece, un cittadino costruisce solo parzialmente all’interno di una proprietà privata altrui, occupando, quindi, solo in parte il fondo attiguo, è possibile, in presenza di determinate circostanze, che il proprietario della costruzione possa “appropriarsi” della porzione di terreno occupata. Anche in questo caso, si tratta di un’ipotesi disciplinata dalla legge [2], e che, tecnicamente viene definita come espressione del principiodell’accessione invertita”.

Ebbene, affinché, il costruttore/proprietario del manufatto possa diventare titolare della porzione immobiliare altrui occupata è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

  • Il costruttore deve essere in buona fede, cioè ignorare incolpevolmente la proprietà altrui della porzione d’immobile occupata. Essa, come specificato dalla Suprema Corte di Cassazione [3] deve consistere … nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. La predetta “buona fede” deve essere provata dal costruttore, nell’eventuale azione giudiziaria che porterà all’acquisizione della porzione di fondo altrui occupata;
  • Il proprietario del fondo parzialmente occupato non deve opporsi a tale occupazione entro il termine di tre mesi dall’inizio dei lavori.

Se il giudice investito della questione accerta la presenza di entrambe le predette condizioni, tenuto conte delle circostanze, può attribuire la proprietà al costruttore.

In tal caso, quest’ultimo sarà tenuto ad indennizzare il proprietario del fondo parzialmente occupato con una somma pari al doppio del valore del suolo “usurpato” oltre al risarcimento dei danni.

Se invece, manca una delle condizioni sopra descritte (ad esempio, il costruttore era pienamente consapevole dell’altruità del suolo occupato oppure l’altro proprietario fa opposizione entro i tre mesi indicati), sarà inevitabile la demolizione della costruzione realizzata [4].

note

[1] Art 934 cod. civ.

[2] Art 938 cod. civ.

[3] Cass. Civ. sent. n. 345/2011.

[4] Cass. Civ. sent. n. 9052/2012.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI