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Lo sai che? Abitare immobile privo di agibilità

Lo sai che? Pubblicato il 1 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 settembre 2017

Vivere in una casa le cui condizioni di igiene e salubrità non siano attestate può avere una serie di conseguenze; vediamo quali.

Sei un privato e la casa di tua proprietà, o quella che hai in affitto, è stata dichiarata inagibile (oppure hai scoperto che non ha mai ottenuto il certificato di agibilità)? Temi per la tua incolumità o per quella delle tue finanze? In questo articolo vedremo cosa comporta abitare un immobile privo di agibilità e, soprattutto, quando e perché lo stesso può essere dichiarato inagibile.

Cosa si intende per agibilità

Il certificato di agibilità era un documento rilasciato dal comune su istanza di un privato. Il suo scopo era quello di attestare che un immobile avesse le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione, in quanto erano ritenute sussistenti le condizioni di igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto disponeva la normativa vigente.

Il certificato veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, con riferimento ai seguenti interventi:

  • Nuove costruzioni;
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • Interventi sugli edifici esistenti che potessero influire sulle condizioni igienico-sanitarie (si pensi alla realizzazione di un bagno, o alla creazione di nuovi vani, o al mutamento della destinazione d’uso di un immobile).

A partire dal 2016, l’attestazione delle condizioni di salubrità, igiene e risparmio energetico può avvenire, sempre con riferimento alle opere sopra indicate, con una segnalazione certificata di agibilità, presentata dallo stesso privato, entro quindici giorni dalla fine dei lavori, allo sportello unico per l’edilizia presente presso il comune [1].

Quando e come un immobile viene dichiarato privo di agibilità

Una casa è inagibile quando è diroccata, fatiscente o pericolante (ad esempio, perché in passato è stata interessata da fenomeni sismici). La mancanza di agibilità viene attestata in due modi:

  • con una perizia (a carico del proprietario dell’immobile) dell’Ufficio tecnico comunale, del Comando dei Vigili del fuoco o dell’Asl;
  • con una dichiarazione del proprietario in autocertificazione.

Si può continuare a vivere in una casa inagibile?

Chi intende continuare ad abitare in una casa dichiarata inagibile rischia di venire cacciato dalla stessa, perché il comune potrebbe emettere nei suoi confronti un’ordinanza di sgombero.

Agibilità e residenza sono comunque due concetti distinti e separati, per cui non sarà necessario spostare la seconda solo perché la casa è stata dichiarata inagibile, né il comune può rifiutarsi di concedere la residenza per il solo fatto che non sia stata ancora data l’agibilità. Il servizio anagrafico, infatti, non è un servizio comunale, ma è un servizio di competenza dello stato, che il sindaco (e il responsabile dell’ufficio anagrafe da lui delegato) gestisce quale ufficiale di Governo, uniformandosi unicamente alla normativa statale.

chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro.

Inagibilità e tributi

I proprietari di una casa inagibile o inabitabile godono di un’Imposta Comunale sugli Immobili (Imu) ridotta al 50%.  In questo caso, occorre inviare un’istanza con valenza di atto sostitutivo di notorietà all’Agenzia delle Entrate competente, mediante missiva a/r.

Se, però, l’immobile è in condizioni di degrado tali da essere considerato al pari di un rudere (quella che in gergo viene definita unità collabente), bisognerà andare in Catasto e chiedere che questo venga classificato nella categoria F/2, come immobile privo di rendita, al fine di ottenere l’esenzione dall’Imu. Nell’ipotesi appena considerata, qualora l’immobile si trovi in una zona che, grazie alla presenza del fabbricato, è ancora edificabile, bisognerà dichiarare il valore dell’area.

Infatti, se la situazione è così grave che si è costretti a vivere in un’altra casa (spostando qui la propria residenza), in attesa di ristrutturare quella malmessa, quest’ultima, dichiarata nell’Isee, potrebbe essere tassata ai fini Imu come seconda casa.

Per la TAsi (TAssa Comunale sui Servizi Indivisibili, che è un’imposta riguardante tutti i servizi rivolti ai cittadini, come l’illuminazione e la manutenzione delle strade) dovrebbero valere le medesime argomentazioni riguardanti l’Imu e, pertanto, il proprietario dovrebbe godere di un’imposta ridotta al 50% (ma in assenza di indicazioni nella disciplina di riferimento, occorre sempre dare un’occhiata ai regolamenti comunali).

Con riferimento alla TARI (TAssa sui RIfiuti), invece, gli immobili del tutto inabitabili, proprio perché improduttivi di rifiuti, dovrebbero ritenersi esclusi dal pagamento.

Se la casa inagibile è stata data in affitto

L’affittuario che si trovi ad abitare un immobile privo di agibilità ha due scelte, in base alla gravità della situazione (si pensi a un appartamento interessato dalla presenza, più o meno tollerabile a seconda dei casi, di muffe):

  1. Se la situazione è talmente grave da rendere l’appartamento non vivibile, e il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio, l’inquilino può inviare una raccomandata a/r per lasciare subito l’immobile, e contestare il grave vizio della cosa locata.
  2. Se la situazione è grave, ma l’immobile non è del tutto inagibile, l’inquilino può inviare la disdetta, sempre rispettando i termini di preavviso previsti dal contratto di locazione.

Una casa inagibile può essere venduta?

Si ricorda, a ulteriore precisazione, che l’immobile privo di agibilità è comunque commerciabile, e il relativo negozio sarà sempre valido e efficace. L’attestazione dell’agibilità, infatti, ha la finalità di assecondare un interesse del soggetto acquirente: quello di poter utilizzare il bene per gli scopi per i quali lo stesso è stato compravenduto. Nella prassi, frequentemente, se entrambe le parti sono a conoscenza dell’insussistenza del documento, il venditore si assume l’obbligo di far ottenere all’acquirente, nel più breve tempo possibile, il certificato (le banche, infatti, concedono difficilmente mutui per l’acquisto di case inagibili). Se, viceversa, la circostanza non è nota alle parti, l’acquirente, oltre che chiedere la riduzione del prezzo, potrà agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dell’eventuale danno, perché gli è stata venduta una cosa priva delle qualità necessarie per assolvere alla sua funzione.

note

[1] Artt. 24 del D.P.R. 380/01, così come modificato dal D.lgs. 222/2016.


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1 Commento

  1. salve sono interessata ad un immobile con terreno in campagna. Tale immobile ha il certificato di inagibilità. Posso acquistarlo e trasferire residenza ed utenze?
    a seguito della ristrutturazione prevista per gli immobili danneggiati dal sisma sarà di nuovo agibile, o bisogna fare una procedura burocratica?
    attendo info. saluti

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