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Danni da furto in casa in affitto: chi paga?

23 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Febbraio 2019



Se i ladri rubano in un appartamento in affitto, l’inquilino non risponde dei danni se ha adottato tutte le cautele necessarie per evitarlo.

Vivi in un appartamento in affitto, arredato con mobili del proprietario. Di recente ti sei allontanato per una breve vacanza, e al tuo ritorno hai trovato una brutta sorpresa: la serratura della porta era forzata, e l’interno della casa completamente sottosopra. Ti sei reso subito conto di aver ricevuto una visita da parte dei ladri, e ciò è stato confermato dal fatto che mancavano alcuni oggetti preziosi che custodivi in un cassetto chiuso a chiave. I malviventi, alla ricerca di qualcosa da rubare, hanno danneggiato diversi mobili, forzandone le aperture. Alla perdita economica che hai subito, si aggiungono le pressanti richieste del locatore, che pretende di essere risarcito da te per i danni alla porta d’ingresso e all’arredamento. Ti chiedi, quindi, chi paga i danni da furto in casa in affitto. Questo articolo ti darà tutte le informazioni utili sull’argomento.

Negli ultimi tempi i furti in appartamento sono notevolmente aumentati. Una volta questo avveniva, in particolare, durante il periodo estivo, in cui, complici le vacanze e gli appartamenti vuoti, i ladri riuscivano a muoversi indisturbati, tra condomini fantasma e strade deserte. Oggi i malviventi sono diventati più audaci, controllano (grazie anche ai social) le abitudini e i movimenti delle persone e approfittano della loro assenza per introdursi in casa. Se quest’ultima è in affitto, e per giunta ammobiliata, dal furto possono derivare danni alle cose che appartengono al locatore.

Chi paga questi danni? Se l’inquilino – detto anche conduttore – è stato negligente, sarà lui a risponderne. Vediamo quando ciò si verifica, e quali precauzioni egli può adottare per evitare di incorrere in questa responsabilità.

Danni e riparazioni in casa in affitto: chi paga?

Prima di considerare, in maniera più specifica, il caso dei danni derivanti da un furto, vediamo cosa prevede la legge in merito alle riparazioni da effettuarsi in un immobile concesso in locazione. Se nel contratto non sono state inserite clausole che regolano la questione, il principio generale è il seguente:

  • il locatore – ossia il padrone di casa – deve eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere la casa in buono stato e adatta all’uso cui è destinata [1]. Se, ad esempio, si verifica un guasto all’impianto idraulico, dovrà essere il proprietario dell’immobile a rimediare a proprie spese;
  • sono invece a carico dell’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione, vale a dire quelle di scarsa entità, derivanti dall’uso dell’immobile. Ad esempio, la tinteggiatura delle pareti, se necessaria, deve essere effettuata a spese del conduttore, perché è del tutto naturale che, abitando la casa, i muri possano sporcarsi o scolorirsi in alcune parti;
  • in ogni caso non sono a carico dell’inquilino le spese derivanti dall’antichità dell’immobile e dal caso fortuito [2]. Quest’ultimo è un evento straordinario, non prevedibile o comunque non evitabile con gli accorgimenti di normale diligenza, cioè con quelli che può adottare una persona sensata;
  • l’inquilino risponde della distruzione e del deterioramento della casa e (se ricompresi nell’affitto) dei mobili che la arredano, anche se causati da incendio, se non dimostra che si sono verificati per causa a lui non imputabile [3].

Vediamo adesso come applicare queste regole al caso di danni prodotti dai ladri che si sono introdotti in una casa in affitto.

Furto in casa in affitto: di chi è la colpa?

A questo punto sappiamo che, con il contratto di affitto,  il conduttore diventa di fatto il custode del bene e – come tale – deve avere la stessa diligenza e cura che terrebbe se ne fosse il proprietario, rispondendo dei danni che si verificano a carico dell’immobile o dell’arredamento, se quest’ultimo è di proprietà del locatore. Abbiamo visto anche che egli può liberarsi da tale responsabilità, se dimostra che il danno è derivato da causa a lui non imputabile, o, addirittura, da caso fortuito.

Un fatto si verifica per causa imputabile a una persona, quando è stato provocato da una sua azione o da una sua omissione, di cui è la conseguenza. Facciamo qualche esempio:

  • l’inquilino, maneggiando in maniera scorretta la serratura della porta d’ingresso, la danneggia, e non è più possibile chiuderla a chiave. Questo agevola i ladri, che si introducono in casa. In questa ipotesi, il furto è stato conseguenza di un’azione del conduttore, precisamente la rottura della serratura dovuta a negligenza;
  • l’inquilino esce di casa e, distrattamente, lascia una finestra aperta. Visto che l’appartamento è al pian terreno, questo consente a un malvivente di intrufolarsi. In questa ipotesi, il furto è stato conseguenza di un’omissione dell’inquilino, ossia la mancata chiusura della finestra;
  • l’inquilino esce di casa,  si accerta che tutte le finestre e le possibili entrate siano ben chiuse, inserisce l’allarme, chiude accuratamente la porta a chiave; se le finestre e le altre aperture sono fornite di grate, cintrolla che siano ben serrate. Un ladro riesce ugualmente a forzare la porta e disattiva l’allarme. In questo caso, il furto si è verificato per causa non imputabile al conduttore.

La responsabilità dell’inquilino è, a maggior ragione, esclusa nell’ipotesi di caso fortuito. Questo, come abbiamo detto, è un evento imprevedibile e inevitabile. Ad esempio, si pensi all’inquilino che esce di casa senza chiudere a chiave la porta blindata d’ingresso. Sopraggiunge una tromba d’aria – evento imprevedibile e inevitabile – che sfonda una finestra dell’appartamento; un ladro ne approfitta e vi si introduce. In questo caso, il furto non è dipeso dall’omissione dell’inquilino, che ha trascurato di chiudere a chiave la porta, ma da un fatto straordinario e del tutto indipendente dal suo comportamento.

Quindi, in caso di furto, se i ladri producono danni, l’inquilino ne risponde se essi sono dipesi da una sua negligenza o imprudenza; non, invece, se ha adottato tutte le cautele ragionevolmente utili ad impedire l’ingresso di malintenzionati e a proteggere la casa con il suo contenuto, o se si è verificato un caso fortuito.

Se, ad esempio, l’inquilino non è in casa, ma ha regolarmente chiuso tutto a chiave e adoperato misure di sicurezza anche minime (ha attivato l’allarme, ha chiuso la porta blindata con tutte le mandate, eccetera), si può dire che i ladri sono entrati per un caso fortuito. Il conduttore, infatti, ha posto in essere tutte le cautele necessarie per proteggere l’immobile. Quindi, in ipotesi di appartamento ammobiliato, tutti i danni riportati dalla mobilia di proprietà del padrone di casa  sono a carico di quest’ultimo che dovrà provvedere a riparare o a sostituire gli arredi rubati o distrutti. Chiaramente l’affittuario deve dare piena prova di essere esente da colpe [4].

In pratica, l’inquilino deve dimostrare l’assenza di colpa e, cioè, che il furto si è verificato – appunto – per caso fortuito (ad esempio, perché  è avvenuto un terremoto e degli sciacalli ne hanno approfittato per rubare nella casa momentaneamente incustodita) o forza maggiore (i ladri hanno forzato serratura e allarme).

Facciamo alcuni esempi concreti:

  • immaginiamo che i ladri entrino in un appartamento in affitto e che rubino dei mobili di proprietà del locatore, mobili che l’inquilino ha spostato nella mansarda chiusa da una porta di legno con un lucchetto. In una situazione di questo genere, l’inquilino difficilmente potrà dimostrare di non aver alcuna colpa, non essendosi comportato diligentemente con dei beni non suoi. Spostare i mobili del proprietario in mansarda, infatti – in un posto accessibile più facilmente rispetto all’appartamento, protetto solo da una porta di legno con lucchetto e non da una serratura – è una negligenza, tale per cui il proprietario potrebbe chiedere all’inquilino di risarcirlo almeno per i mobili rubati; la riparazione della porta, invece, spetterà al locatore;
  • immaginiamo ora che i ladri si introducano in casa dopo aver scassinato la porta di ingresso dell’appartamento e che il proprietario si rifiuti di pagare. Lo scasso rappresenta, per definizione, un evento non imputabile all’inquilino. Ciò significa che le spese per il ripristino del funzionamento della porta devono essere accollate al proprietario.

Esistono delle polizze di assicurazione che proteggono locatore e conduttore in caso di furto. E’ quindi possibile stipularne una e concordare nel contratto chi dei due ne debba sopportare la spesa, che si può anche dividere tra entrambi.

Furti in casa in affitto: come evitarli?

Il più delle volte, i ladri sono dei professionisti e riescono ad aggirare anche i sistemi di allarme più sicuri. La cautela, però, non è mai troppa. Ecco quindi alcuni consigli utili a limitare il rischio di furti:

  • quando si esce di casa, soprattutto se ci si deve assentare a lungo, è bene sempre chiudere tutto a chiave – porte, portoni, finestre di tutte le stanza e di tutti gli spazi, compresi garage, cantina, scantinato, eccetera;
  • se si custodiscono oggetti di particolare valore è meglio affidarli ad amici e/o parenti;
  • occhio ai social! Meglio non pubblicare proprio tutto o, comunque, usare adeguatamente le impostazioni sulla privacy: la maggior parte dei furti oggi sono programmati proprio in base alle notizie trovare in rete;
  • se si hanno buoni rapporti con i vicini, si potrebbe chiedere loro di controllare la situazione di tanto in tanto;
  • meglio incaricare qualcuno di ritirare di tanto in tanto la posta: una cassetta delle lettere traboccante è segno che l’appartamento è disabitato;
  • un altro piccolo accorgimento è quello  di lasciare una luce accesa o, magari, un timer che accenda la radio o la tv con effetto sorpresa;
  • prima di allontanarsi per diversi giorni, è consigliabile chiamare un tecnico per verificare se l’antifurto è perfettamente funzionante;
  • se l’antifurto si può disattivare staccando la corrente, e se l’interruttore generale è posto all’esterno dell’abitazione, è bene proteggerlo con una cassetta metallica chiusa a chiave, per impedire ad estranei di toccarlo;
  • in caso di smarrimento delle chiavi, è d’obbligo sostituire immediatamente la serratura.

Ora sai chi paga i danni da furto in casa in affitto, e puoi prendere tutte le precauzioni utili ad evitare che si verifichi un evento del genere. Se sei un inquilino, sarai consapevole di dover adottare ogni accorgimento idoneo ad  evitare che estranei malintenzionati si introducano in casa; se sei un locatore, e all’interno dell’immobile da te affittato vi sono mobili e oggetti di valore, puoi prendere in considerazione l’idea di stipulare una polizza di assicurazione per proteggere le tue cose, e, magari, concordare con il conduttore che sia lui a farsene carico, specificandolo nel contratto di locazione.

note

[1] Art. 1756 cod. civ.

[2] Art. 1609 cod. civ.

[3] Art. 1588 cod. civ.

[4] Art. 1588 cod. civ.


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