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Usucapione: può compierla il comproprietario?

8 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 settembre 2017



L’acquisto della proprietà per usucapione può riguardare anche una quota del bene in comproprietà, ma a determinate condizioni: vediamo quali

Se un tuo parente defunto ti ha lasciato in eredità la quota di un appartamento in comproprietà con tua sorella o altra persona che, però, vive da tempo all’estero o è comunque assente e ti stai chiedendo se puoi averlo usucapito, allora farai bene a leggere questo approfondimento. Cercheremo, infatti, di capire se è possibile l’usucapione del bene in comunione e, dunque, se è possibile per un proprietario usucapire la quota degli altri comproprietari.

Tuttavia, prima di capire se l’usucapione possa essere compiuta dal comproprietario, si rende necessario “rispolverare” il concetto di usucapione.

Usucapione: cos’è?

Come noto, l’usucapione [1] è un modo di acquisto della proprietà che si verifica in forza del possesso continuato, pacifico ed ininterrotto di un bene protrattosi per un certo periodo di tempo. Il nostro ordinamento prevede che l’usucapione di un bene immobile si possa compiere in virtù del possesso continuato per venti anni. Prevede, inoltre ed al ricorrere di specifiche circostanze, l’usucapione abbreviata decennale [2]. Presupposto per il compimento dell’usucapione abbreviata è che il possessore abbia acquistato da chi non era l’effettivo proprietario del bene, ma in buona fede e sulla base di un titolo idoneo e trascritto. In assenza di queste specifiche situazioni il parametro temporale di riferimento è sempre il ventennio.

Usucapione: può compierla il comproprietario?

Una volta chiarito – sia pur brevemente – il significato di usucapione e le tempistiche con cui si realizza, resta da rispondere all’interrogativo se l’usucapione possa essere compiuta da parte del comproprietario o se, invece, una simile ipotesi non sia affatto concepibile.

Sul punto sono sorti – soprattutto in dottrina – numerosi dibattiti. Infatti, in proposito si sono fronteggiati due orientamenti:

  • il primo, e più risalente, che negava la regolarità dell’usucapione da parte del comproprietario;
  • il secondo, più recente e prevalente in giurisprudenza, che invece la ritiene ammissibile.

Ad oggi, la dottrina e la giurisprudenza maggioritarie sembrano ammettere l’usucapione da parte del comproprietario della quota spettante agli altri contitolari.

In proposito la Cassazione [3] ha affermato che il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari attraverso l’estensione del proprio potere di fatto sull’intero bene in comune: in pratica, il comproprietario, al fine di poter usucapire anche la quota spettante agli altri contitolari, dovrà atteggiarsi come proprietario esclusivo dell’intero bene e non solo della propria quota. Tale atteggiamento deve manifestarsi sia nei confronti dei terzi (estranei), che degli altri comproprietari.

A tale ultimo proposito, però, c’è da dire che non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall’uso della cosa. Al contrario, occorre che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con al possibilità di godimento altrui. Non basta, dunque, la prova del semplice non uso da parte degli altri comproprietari (infatti, il diritto di proprietà non è soggetto a prescrizione e chiunque può astenersi da utilizzare il proprio bene senza temere di perderlo). Non basta neanche la prova di atti di mera gestione, né il semplice consenso degli altri contitolari.

Ciò detto circa l’ammissibilità dell’usucapione da parte del comproprietario, deve altresì precisarsi che sebbene l’usucapione si verifichi naturalmente (alla presenza – ovviamente – di tutte le condizioni menzionate), ai fini della trascrizione nei registri immobiliari è necessaria l’esistenza di un titolo idoneo (ossia un atto ufficiale accettato dal Conservatore). Questo significa che se anche il comproprietario si trovi nella situazione di fatto utile ai fini dell’usucapione e questa si sia naturalmente compiuta, è necessario procedere ad una regolarizzazione formale dei registri immobiliari affinché il bene risulti – anche catastalmente – per intero di proprietà del soggetto usucapente.

L’ottenimento di tale titolo, però, non è cosa semplice atteso che questo può essere costituito:

  • da una sentenza giudiziale che accerti l’avvenuta usucapione;
  • da un verbale di mediazione.

Per completezza deve altresì precisarci che, nei suddetti casi, ad oggi non tutti i Conservatori dei Registri Immobiliari accettano di trascrivere il verbale di mediazione con il quale è stata accertata l’avvenuta usucapione, per cui lo strumento del giudizio ordinario dinanzi al Tribunale resta allo stato la soluzione che dà maggiori garanzie, ancorché lunga ed insidiosa. Al riguardo, inoltre, è giusto il caso di precisare che la domanda diretta a far accertare l’avvenuta usucapione di un bene richiede la presenza in causa di tutti i comproprietari in danno dei quali l’usucapione stessa si sarebbe verificata.

note

[1] Artt. 1158 e ss. Cod. Civ.

[2] Art. 1159 Cod. Civ.

[3] Cass. sent. n. 9903 del 28.04.2006.

[4] Cfr. Cass., sent. n. 11419 del 22.07.2003; Cass., sent. n. 12775 del 20.05.2008.

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