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Lo sai che? Un condomino può affittare il posto auto che non usa?

Lo sai che? Pubblicato il 26 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 agosto 2017

È possibile per il condomino residente altrove affittare il posto auto che non utilizza ad una persona esterna al condominio?

Il quesito verte in tema di uso della cosa comune [1]. Come è noto, infatti, sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini le cosiddette parti comuni dell’edificio, tra le quali si annovera anche il cortile [2].

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; inoltre il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti. Si sancisce, dunque, il principio dell’uso paritetico della cosa comune che in materia condominiale prevede normalmente tre diverse soluzioni:

  • l’uso simultaneo della cosa,
  • l’uso turnario,
  • l’uso indiretto.

Infatti, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un godimento simultaneo, l’uso comune può realizzarsi o mediante avvicendamento oppure mediante l’uso indiretto (cedendolo per esempio in locazione) previa delibera assembleare con la maggioranza legalmente prescritta. In tal proposito la Suprema Corte stabilisce che i condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi [3]. Appare pertanto che l’uso indiretto della cosa comune sia consentito ma solo in via sussidiaria e previa delibera assembleare presa a maggioranza dai condomini.

Con riferimento alla fattispecie di nostro interesse, il cortile condominiale è menzionato tra le parti comuni ed ha come funzione principale quella di dare aria e luce alle unità abitative e di permettere l’accesso dall’esterno a tali unità. È dunque possibile utilizzare il cortile comune come parcheggio di autoveicoli purché non se ne alteri la funzione principale e purché non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale. L’assemblea condominiale può dunque scegliere diverse soluzioni: assegnare i posti auto in via esclusiva previa delibera unanime di tutti i condomini, predisporre un sistema a rotazione dei posti auto per evitare la violazione del principio del godimento paritario o in alternativa, propendere per l’uso indiretto della cosa comune, assegnando i posti auto in locazione agli stessi condomini o a terzi. La Corte Suprema stabilisce infine che il condomino che mantiene parcheggiata l’auto per lunghi periodi nel cortile condominiale manifesta la volontà di possedere il bene in maniera esclusiva e, quindi, occupando stabilmente uno spazio comune, determina un abuso [4].

Premessi i riferimenti normativi e quelli giurisprudenziali e passando ora all’analisi concreta del caso, si può prospettare una condotta illecita nel comportamento del condomino che decida arbitrariamente di locare a terzi il posto auto che si trovi nel cortile comune. Diversamente potrebbe dirsi di una decisione collegiale, presa dall’assemblea a maggioranza che statuisca l’uso indiretto della cosa comune, per esempio cedendolo in locazione. Oltretutto, il lettore rappresenta, limitandosi a supposizioni, che negli anni, ognuno dei condomini (quasi tutti per la verità) ha utilizzato un posto auto coperto a lui assegnato, forse da una vecchia delibera, il chè non consente affatto di affermare con assoluta certezza che sussista una decisione assembleare unanime di assegnazione esclusiva dei posti auto. Diversamente, ciò che è certo è che un condomino abbia deciso di disporre a proprio piacimento della cosa comune, vale a dire del cortile destinato a parcheggio, cedendone in godimento a terzi una parte, oltretutto non identificata, e dunque stabilendone unilateralmente le modalità d’uso. In più, il lettore stesso precisa, con riferimento al posto auto, che il condomino lo ha dato in godimento a terzi anche se non è in grado di identificarlo. Ed è proprio l’impossibilità dell’identificazione che porta ad escludere la sussistenza di un’assegnazione certa in via esclusiva in quanto l’identificazione dello spazio è da ritenersi presupposto indefettibile della stessa. Parimenti, per le stesse motivazioni, si configura come illecita la condotta del condomino che autorizzi un terzo al parcheggio nell’area scoperta, comune a tutti i condomini e a quanto pare utilizzata con le modalità dell’avvicendamento. Infatti, anche in questo caso si palesa un uso indiretto della cosa comune da ritenersi illecito, poiché non stabilito collegialmente. Infine, a conferma di quanto finora prospettato, il lettore precisa che l’ultima assemblea ha deliberato (non all’unanimità per mancanza di condomini) che il parcheggio nell’area condominiale debba essere consentito solamente ai condomini residenti, così esercitando un diritto consentito dalla legge, ovvero quello di scegliere le modalità di godimento della cosa comune e anche di limitarle, con il consenso della mera maggioranza, non essendo in questo caso prevista la regola dell’unanimità della delibera.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giulia Flagiello

note

[1] Disciplinato nelle disposizioni codicistiche agli artt. 1102 e ss. cod. civ. applicabili alla comunione in genere e, nel caso di nostro interesse, alla materia condominiale.

[2] Individuate dalla legge all’art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 15460 del 2002.

[4] Cass. sent. n. 3640 del 24.02.2004.


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