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Lo sai che? Parcheggio: assegnazione posti auto per millesimi

Lo sai che? Pubblicato il 13 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 agosto 2017

Si possono assegnare i posti auto eccedenti rispetto al numero di condomini secondo il criterio dei millesimi?

Quando un condomìnio ha un cortile sufficiente a consentire il parcheggio di almeno un’auto per ciascun condomino e, oltre a questi spazi, ne avanzano altri, a chi vanno assegnati i posti auto residui? Chi paga di più in termini di spese condominiali, perché ha maggiori millesimi, vorrebbe usufruire di un numero superiore di servizi come, appunto, i posti auto. Ma è legittima una richiesta del genere? Si possono assegnare i posti auto eccedenti rispetto al numero dei condomini secondo il criterio dei millesimi? Cerchiamo di fare il punto della situazione sulla base delle poche pronunce della Cassazione che si sono avvicendate sul tema.

Parcheggio: ne ha più diritto chi paga più millesimi?

Una cosa è certa: l’assegnazione dei posti auto per millesimi non può avvenire attribuendo a chi ha più millesimi i posti più comodi. Si pensi a un garage in cui entrare ed uscire da alcuni parcheggi sia più agevole rispetto ad altri. Secondo la Cassazione [1], assegnare i posti più comodi a chi ha più millesimi è illegittimo. Il codice civile [2] vieta che, sulla base del criterio del valore delle singole quote (ossia dei millesimi), possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. Stabilisce infatti la legge che ciascun condomino può servirsi degli spazi comuni dell’edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In pratica il godimento dei servizi condominiali deve essere uguale per tutti i proprietari. È quindi illegittima la decisione dell’assemblea che attribuisca il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi. Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, la legge impedisce che, in caso di disaccordo tra i proprietari, alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista «qualitativo», diverso rispetto agli altri.

Differente è la conclusione da un punto di vista «quantitativo». Per quanto attiene all’assegnazione degli spazi, se vi è una tabella millesimale per le spese di manutenzione del cortile destinato a posti auto e vi sono spazi di diverse dimensioni, sufficienti a garantire a tutti i condomini un posto auto, ma insufficienti a coprire anche la seconda, appare logico assegnare gli spazi più grandi ai condomini titolari dei millesimi più alti, con pagamento di eventuale conguaglio qualora non sia possibile rispettare rigorosamente le proporzioni.

L’assemblea non può subordinare il diritto di parcheggio alla titolarità di una quota millesimale minima, ma la possibilità di parcheggiare dev’essere consentita a tutti i condomini, sia pure a turno [3]. Se i posti auto non sono sufficienti a tutti i condomini è illegittima l’assegnazione del parcheggio secondo millesimi. Tuttavia se i posti auto consentono a ciascun proprietario di avere almeno un posto auto, l’eventuale eccedenza dei parcheggi potrebbe essere assegnata secondo millesimi. L’assemblea può decidere ciò sulla base della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi (non è necessaria l’unanimità).

Legittimo assegnare più posti auto a chi paga più millesimi?

Per comprendere come stanno le cose facciamo un esempio. Immaginiamo un condominio con 10 condomini e 15 posti auto. Alcuni dei condomini con i millesimi maggiori vorrebbero assegnato un secondo posto auto in virtù del fatto che pagano quote superiori agli altri condomini. Tale richiesta viene però osteggiata da alcuni dei proprietari. Chi ha ragione?

L’assemblea deve stabilire un uso della cosa comune che tenga conto dell’entità dei rispettivi diritti, tenendo in considerazione che la normativa si riferisce al valore della quota come principio generale. La pretesa del condomino di avere l’attribuzione di due posti auto, parrebbe, pertanto, meritevole di accoglimento.

Se però i posti auto dovessero essere insufficienti a soddisfare tutti i condomini, i parcheggi dovranno essere assegnati con criterio rotatorio in modo da consentirne a tutti i condomini il godimento. Quindi, in tal caso, l’attribuzione secondo millesimi non può essere disposta.

note

[1] Cass. sent. n. 26226/2006: « È illegittima la delibera condominiale adottata a maggioranza, che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti, in quanto la quota di proprietà di cui all’art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che deve essere uguale per tutti, come prevede l’art. 1102 c.c. Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato da quest’ultima norma, la quale impedisce che alcuni proprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri.

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)».

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Pret. Modugno sent. del 29.05.1987.


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