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Come comprare una camera di hotel e poi affittarla

13 agosto 2017


Come comprare una camera di hotel e poi affittarla

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 agosto 2017



Condhotel: un modo per avere sempre a disposizione una camera, fare guadagni affittandola e, nello stesso tempo, non dover trasformare la propria casa in un bed and breakfast.

Immagina un luogo di villeggiatura dove ormai torni tutti gli anni; trovare una camera di hotel non è sempre facile e, d’altro canto, acquistare un appartamento e mantenerlo per i restanti mesi è poco conveniente. Oggi questa esigenza può essere soddisfatta grazie a un nuovo decreto che rende possibile comprare una camera di hotel. E che dire di tutte quelle situazioni in cui, per viaggi di lavoro, sei costretto a recarti spesso nella Capitale o in un’altra città e lì hai bisogno di un posto dove andare a dormire? Comprare una camera di albergo ti sottrae alla necessità della prenotazione della stanza e, magari, riaffittandola su internet, per i periodi in cui non la usi, puoi fare anche un utile. Si chiama condhotel, formula poco conosciuta in Italia ma usata già da tempo all’estero.

Il condhotel è disciplinato da un decreto del presidente del Consiglio dei Ministri, attuativo del decreto Sblocca Italia [1]: il testo ha appena avuto il parere del Consiglio di Stato ed è sul tavolo del Cds per la definitiva consacrazione.

Grazie al condhotel gli alberghi possono vendere camere purché dotate di cucina. La vendita non può essere superiore al 40% delle camere presenti. Il contratto di compravendita dell’unità abitativa ubicata nel condhotel dovrà essere trascritto nei registri immobiliari. L’unità immobiliare non occupata dai proprietari potrà essere affittata dall’albergo ripartendo il canone con l’acquirente in base agli accordi stretti con quest’ultimo. Lo schema di Dpcm stabilisce che le unità abitative private all’interno degli hotel debbano beneficiare dei servizi accessori della struttura «per un numero di anni non inferiore a dieci dall’avvio dell’esercizio del condhotel, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore».

I proprietari, come detto, potranno usufruire dei servizi offerti dalla struttura alberghiera. Si dovrà anche prevedere che il proprietario dell’albergo subentri negli obblighi del gestore in caso di interruzione dell’erogazione dei servizi comuni.

Presupposti per realizzare un condhotel saranno una riqualificazione eseguita e la classificazione minima di tre stelle. I servizi accessori per le unità abitative a destinazione residenziale dovranno essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci dall’avvio dell’esercizio, con clausola nel contratto di compravendita che, trascritto, conterrà «informazioni sui beni e sugli oneri derivanti dalla gestione unitaria della struttura».

L’unità abitativa, se non utilizzata, potrà essere adibita dal gestore unico a impiego alberghiero, previo consenso del proprietario. Sono anche previsti, a carico del proprietario dell’unità abitativa, alcuni obblighi nella conduzione e negli eventuali interventi edilizi, per avere omogeneità estetica e funzionale.

Più delicati gli aspetti urbanistica, che il parere riconosce di competenza delle Regioni, le quali potranno prevedere modalità semplificate per l’ok a varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni. Questi ultimi, se la variante non occorre, potranno concedere lo svincolo alberghiero e il cambio di destinazione a civile abitazione, con possibili frazionamento e alienazione anche per singola unità.

Quali sono i vantaggi del condhotel? Da un lato il proprietario della struttura può garantirsi una immediata liquidità magari da reinvestire nell’ammodernamento delle mura. Dall’altro lato l’acquirente, oltre ad assicurarsi una stanza, può utilizzare i servizi dell’hotel, come la pulizia; potrà inoltre affittarla a propria volta, magari grazie all’ausilio di un portale internet e facendoci un utile.

Quali sono gli svantaggi del condhotel? L’acquirente dipende dalle scelte imprenditoriali del titolare della struttura: se questi fallisce o chiude, l’investimento potrebbe essere vanificato.

Ma vediamo, più nel dettaglio, cosa prevede la legge [1]. Il decreto Sblocca Italia ha previsto in condhotel ma la norma non è stata mai attuata. Fino ad oggi. Il testo della legge stabilisce che:

«Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata (…) sono definite le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati» [2].

note

[1] Art. 31 dl n. 133/2014.

[2] La successiva parte della norma recita nel seguente modo:

«2. Con il decreto di cui al comma 1 sono altresi’ stabiliti i criteri e le modalita’ per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita’ abitative a destinazione residenziale di cui al medesimo comma. In ogni caso, il vincolo di destinazione puo’ essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.

3. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano adeguano i propri ordinamenti a quanto disposto dal decreto di cui al comma 1 entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Restano ferme, in quanto compatibili con quanto disposto dal presente articolo, le disposizioni di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 13 settembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 225 del 25 settembre 2002, recante il recepimento dell’accordo fra lo Stato, le Regioni e le Province autonome sui principi per l’armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico».


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1 Commento

  1. Non ritengo corretto quello che avete affermato in quanto la differenza sostanziale tra le camere d’albergo e le unità residenziali sta nella destinazione d’uso.
    Le camere d’albergo mantengono il vincolo “alberghiero” mentre le camere con cucina possono cambiare la destinazione da alberghiero a residenziale a condizione che si proceda alla riqualificazione della struttura alberghiera con la possibilità di trasferire la residenza stabilmente.
    Distinti saluti

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