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Lo sai che? Quando pagare l’agenzia immobiliare

Lo sai che? Pubblicato il 13 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 agosto 2017

Non sempre deve essere pagata la provvigione all’agente immobiliare.

Spesso, le vendite di immobili vengono portate a termine grazie all’intervento di un’agenzia immobiliare cui il venditore si è preventivamente rivolto per la ricerca di acquirenti. La funzione principale dell’agente immobiliare è proprio quella di mettere in relazione le parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza [1]. Per questa sua attività, il mediatore ha diritto alla provvigione: non qualsiasi attività di mediazione dà però diritto alla provvigione, ma solo quella che ha portato alla conclusione dell’affare. In altre parole, la vendita dell’immobile deve essere in diretta relazione con l’opera svolta dal mediatore. Tale relazione sussiste certamente quando il mediatore si è adoperato per la ricerca dell’altro contraente, indicandolo al venditore e segnalandogli l’affare. È sufficiente che egli abbia presentato le parti (svolgendo una semplice attività di ricerca e indicazione dell’altro contraente). Non è invece richiesta la sua continua partecipazione alle singole fasi della trattativa [2].

Ogni volta che il mediatore vi mette lo “zampino”, per quanto piccolo sia stato il suo contributo, tale che senza di esso l’affare non si sarebbe realizzato, egli ha diritto alla provvigione.

Se il venditore e l’acquirente si mettono d’accordo per la conclusione dell’affare quando il contratto che lega il venditore al mediatore è ormai scaduto, ma i due si sono conosciuti proprio grazie all’attività mediatore stesso, quest’ultimo ha comunque diritto al compenso [3]. Il mediatore potrà allora rivalersi sulle parti della trattativa, purché fornisca prova del fatto che la reciproca conoscenza di esse e dell’affare sia effettivamente avvenuta grazie alla propria attività di intermediazione.

Per quantificare la percentuale spettante all’agenzia bisogna verificare quanto indicato nel contratto di mandato sottoscritto dal proprietario con l’agenzia di mediazione, oppure quanto previsto dagli usi vigenti nel territorio di riferimento.

Se l’agente fa solo visionare l’immobile

Secondo la Cassazione [4], non è dovuta la provvigione all’agente immobiliare se questi si è limitato a far visionare l’appartamento e non ha dato un contributo rilevante nella conclusione dell’affare tra venditore e acquirente.

L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione solo se ha svolto un’attività essenziale di mediazione tra domanda e offerta dell’immobile, attività senza la quale l’affare non si sarebbe mai concluso.

Si ricorda che, l’affare si intende concluso quando, grazie all’attività mediatrice dell’agente, venditore e acquirente costituiscono un valido vincolo giuridico (quale è già il contratto preliminare non necessariamente il contratto finale di compravendita).

Qualora, invece, l’agente immobiliare abbia semplicemente fatto visionare limmobile agli acquirenti, ma non abbia presentato le parti o avviato le trattative, nessuna provvigione gli è dovuta.

note

[1] Art. 1754 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 28231/05.

[3] Cass. sent. n. 23842/08.


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