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Come diventare proprietari di un immobile senza pagarlo

13 agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 agosto 2017



Con l’usucapione è possibile acquistare la proprietà di un bene senza spendere un solo euro e in modo perfettamente conforme alla legge.

Potrebbe sembrare strano ma un modo per diventare proprietari di un immobile senza pagarlo c’è. Si tratta dell’usucapione che permette proprio di ottenere la proprietà di un immobile senza che sia necessario un contratto o un testamento. E non c’è neppure bisogno di un accordo con il proprietario. Vi sembra strano? È tutto perfettamente legale. Vediamo come funziona l’usucapione.

Per poter usucapire un bene, occorre usarlo come se si fosse il vero proprietario e possederlo per un certo periodo di tempo stabilito dalla legge

Usucapione: come si diventa proprietari senza pagare?

Per poter usucapire un bene, è molto importante il tipo di comportamento che mette in atto il possessore. Non conta se è o meno un mala fede e, magari, sa benissimo che il bene in questione non è suo. Ciò che importa è che:

  • possieda effettivamente il bene, nel senso che lo deve utilizzare o, comunque, se ne deve servire in qualche modo;
  • tale possesso si protragga per 20 o 10 anni, ininterrottamente. Un’eventuale interruzione non può essere superiore a un anno. Ad esempio, se il proprietario legittimo si riappropria del bene per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe, fermo restando che può riprendere a decorrere da capo se il titolare del bene torni a disinteressarsene. Nel dettaglio, i termini sono i seguenti:
    1. 20 anni (da quando si è acquistato il possesso) per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona;
    2. 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile, come l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la servitù, ecc.;
    3. 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
    4. 10 anni se si è acquistato in buona fede, con un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
    5. 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, per la proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
    6. 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (ad esempio, automobili, imbarcazioni, ecc.);
    7. 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario;
  • in questo arco di tempo, si sia comportato come se fosse il vero proprietario. In sostanza, il possessore deve utilizzare il bene senza nascondersi, davanti a tutti. Ad esempio, prendiamo un barbone. Se, di notte, va a dormire in uno scantinato e vi entra di nascosto, facendo in modo che nessuno lo veda, il suo non è un possesso alla luce del sole e, quindi, valido ai fini dell’usucapione;
  • abbia acquisito il possesso in modo non violento o clandestino. Per capirci, se un persona si appropria indebitamente di una casa o se recinta un terreno, impedendo al legittimo proprietario di accedervi, il tempo valido ai fini dell’usucapione non decorre o, comunque, decorre ma solo dal momento in cui situazioni di questo genere cessano.

Il proprietario deve disinteressarsi al bene

Usucapione: che cosa deve fare il vero proprietario del bene?

Per poter usucapire il bene conta molto anche il comportamento del suo proprietario. Quest’ultimo, infatti, deve disinteressarsi completamente al fatto che un’altra persona usi alla luce del sole e come se fosse suo l’immobile, lasciandola fare, indipendentemente dal fatto che sia consapevole o meno di quello che questo suo atteggiamento effettivamente comporta (per dirla diversamente, senza che abbia importanza che sappia che, così facendo, un’altra persona potrebbe usucapirlo). Facciamo un esempio. Immaginiamo che Tizio trovi lavoro all’estero e si trasferisca. Per tutti gli anni in cui è via, Tizio si disinteressa al fatto che Caio, suo vicino di casa, usi una stradina di sua proprietà (di Tizio, appunto) per accedere al terreno intercluso (in pratica si tratta di una servitù di passaggio).

Usucapione: è legale?

Come detto in apertura, questo meccanismo è perfettamente legale ed è stato pensato dal legislatore per non lasciare beni importanti per la collettività in balia di persone che non se ne curano, preferendo – invece – chi li usa e ne trae vantaggi, proprietario o meno. Attenzione, però. Ci sono dei beni che non si possono usucapire, come quelli demaniali (le spiagge, i torrenti, i laghi, solo per citarne qualcuno) o quelli che appartengono al patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (come il Comune). Volendo fare un esempio concreto, non si può pensare di usucapire il parcheggio pubblico sotto casa, recintandolo, semplicemente perché lo si è sempre usato.

Per il riconoscimento dell’usucapione serve una sentenza del giudice

Usucapione: come farla in regola e come evitarla?

Dato che l’usucapione è una situazione di fatto e non c’è alcun atto o contratto che va registrato nei pubblici registri immobiliari per formalizzare il passaggio di proprietà, per far sì che il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, occorre una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuta l’usucapione e da trascrivere nei pubblici registri. Naturalmente, l’usucapione va provata. Ecco perché è importante conservare la documentazione inerente a spese sostenute per lavori effettuati sul bene o eventuali scambi di lettere con il proprietario effettivo del bene oppure – meglio ancora – trovare delle persone che testimonino di aver visto il possessore servirsi dell’immobile e comportarsi come se fosse il proprietario (per esempio, costruendo dei recinti, coltivando la terra, raccogliendone i frutti, facendo opere di ristrutturazione, ecc.).

Se, invece, si vuole evitare che una persona usucapisca un nostro bene, bisogna notificare al possessore, prima che maturi il termine dei 20/10 anni, un atto di citazione o quanto meno un atto di costituzione in mora.


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    avrei un quesito che potrebbe nel tempo far parte dell’argomento in oggetto:
    5 anni fa ho sottoscritto una promessa di acquisto per due box rilasciando una caparra. Si sarebbe dovuto procedere a rogito nel giro di un mese.
    La ditta di costruzioni, per problemi legati ad un mutuo rilasciato da una banca sul totale delle due palazzine, non procede alla vendita finale.
    Noi abbiamo avuto il tacito consenso ad urilizzare idue box da subito.
    Nessuno si è mai fatto avanti. Solo l’agenzia immobiliare una volta l’anno ci avverte che entro il mese dovremmo stipulare. Poi tutto cade di nioco nel dimenticatoio.
    Abbiamo fatto allaccio luce con compagnia elettrica a nome di mio marito e paghiamo regolarmente le bollette.
    Non riesco a capire quale sia la nostra posizione è cosa possiamo aspettarci in futuro. Ci hanno detto che il costruttore e’ persona seria me che per la società costituita per la costruzione di tali palazzine pare abbia richiesto il fallimento.
    Non so cosa fare …

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