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Cosa si può fare sul balcone di casa?

13 agosto 2017


Cosa si può fare sul balcone di casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 agosto 2017



Il balcone fa parte dell’appartamento e non appartiene al condominio; tuttavia esistono limiti per chi vuole stendere i panni, prendere il sole, montare condizionatori e antenne.

In qualsiasi edificio, i balconi sono di proprietà dei titolari dell’appartamento cui si riferiscono. Questo significa da un lato che, su di essi, ciascuno è libero di fare ciò che vuole; dall’altro lato che il condominio non può imporre la loro manutenzione e le eventuali spese di ristrutturazione o isolamento sono a carico del proprietario (alcuni elementi dei balconi, però, come ad esempio i decori, se destinati all’abbellimento della facciata dell’edificio, sono considerati parti comuni, con la conseguenza che tali spese vanno ripartite tra tutti i condomini). Nonostante il balcone sia di proprietà esclusiva, per il fatto che è esposto al pubblico le attività su di esso consentite possono essere limitate dalla legge o dal regolamento di condominio. Ma cosa si può fare sul balcone di casa propria e cosa, invece, è vietato? L’elenco è in parte uguale per tutti i palazzi. Dal divieto di sgocciolare l’acqua delle piante sul balcone del piano di sotto all’installazione di un condizionatore o di un’antenna satellitare; dall’elevazione della ringhiera di protezione per i bambini fino alla creazione di una veranda; dal prendere il sole in costume (o, per i più audaci, nudi) al far asciugare i panni sullo stenditoio: non sono poche le attività vietate sul balcone o soggette a limiti. Limiti dettati principalmente dal divieto di violare l’estetica dell’edificio e dall’obbligo di rispettare le distanze regolamentari tra le costruzioni e non limitare la luce e l’aria al proprietario del piano di sopra.

Ma vediamo singolarmente ciascuno di questi casi e cerchiamo di capire cosa si può fare sul balcone di casa.

Che differenza c’è tra balconi aggettanti e balconi incassati

Prima però di spiegare cosa si può fare sul balcone di casa, è bene una precisazione di carattere terminologico. Si sente spesso parlare di balconi aggettanti e balconi ad incasso con riferimento a due strutture differenti. Ma qual è la differenza tra i due? Cerchiamo di capirla in modo chiaro.

Cosa sono i balconi aggettanti?

I balconi aggettanti sono quelli “tradizionali”: si tratta di un prolungamento della soletta dell’appartamento che va oltre la linea verticale dell’edificio. Sono ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento a cui ineriscono e sono aperti su tre lati: il quarto lato è invece costituito dalla facciata dell’edificio corrispondente all’unità immobiliare del titolare.

Cosa sono i balconi incassati?

I balconi ad incasso sono – come suggerisce la parola stessa – “incassati” nelle pareti dell’edificio e, quindi, non si aprono liberamente sull’aria e non presentano tre facciate aperte come quelli aggettanti. I balconi incassati sono quindi racchiusi lateralmente dalle pareti dell’edificio.

Attività consentite sul balcone del proprio appartamento

Come promesso, analizziamo ora singolarmente tutto ciò che si può fare sul balcone di casa, individuando ogni singola voce in un distinto paragrafo.

Ringhiere e parapetti

Secondo la giurisprudenza, il condomino non può alzare il parapetto del balcone se ciò compromette il decoro architettonico dell’edificio, né può spostare in avanti la ringhiera, acquisendo la possibilità, fino a quel momento preclusa, di affacciarsi sulla sottostante terrazza [1].

Verande e tettoie

Il balcone può anche essere il risultato della trasformazione di una precedente finestra (leggi Si può trasformare una finestra in un balcone), così come su di esso si può creare una veranda chiusa o una tettoia. In questi casi però, dopo aver ottenuto la licenza edilizia dal Comune (cosiddetto permesso di costruire) è necessario rispettare l’estetica del palazzo e non comprometterne la stabilità. È inoltre necessario rispettare le distanze minime rispetto alla costruzione soprastante. Se, ad esempio, il condomino di sopra, a seguito della veranda o della tettoia non è più in grado, affacciandosi, di vedere la strada o il giardino sottostante, quest’ultimo può chiedere la rimozione della costruzione.

Stendere panni e abbellire con vasi da fiori

In generale, la regola generale vuole che sul balcone si possa fare ciò che si vuole, a meno che non sia vietato dal regolamento condominiale e non pregiudichi l’estetica del palazzo. Così, ad esempio, è consentito stendere i panni dal balcone e adornarlo con vasi da fiori. L’eventuale divieto deve essere contenuto in una clausola del regolamento condominiale approvato all’unanimità. Solo il consenso di tutti i condomini, infatti, fungendo come una sorta di autolimitazione, può impedire al titolare determinate attività sulla sua proprietà, sia che si tratti del balcone che dell’appartamento (ad esempio il divieto di affittare a studenti universitari).

Attenzione: il divieto di stendere i panni può essere contenuto in un regolamento di polizia urbana. In particolare, il Tribunale di Milano [2] ha considerato in contrasto con il codice civile l’esposizione di biancheria sgocciolante da balconi o finestre degli appartamenti nel sottostante cortile condominiale. È invece del Giudice di pace di Caserta la sentenza [3] secondo cui la sciorinatura (ossia l’esposizione) di panni sulle ringhiere dei piani superiori si deve ritenere rientrante nei limiti della normale tollerabilità per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

Il Tribunale di Bologna, infine, ha precisato [4] che la norma del regolamento condominiale che impone di non sciorinare i panni riguarda esclusivamente le parti comuni nel rispetto di un generale principio di decoro architettonico, e non è pertanto applicabile quando si tratti del rapporto tra due proprietà individuali; in tale ipotesi, quindi, trovano applicazione le norme sui rapporti di buon vicinato e quelle che obbligano a risarcire l’eventuale danno provocato in malafede o per colpa.

Divieto di far cadere acqua sul piano di sotto

Se è vero che, in assenza di divieto nel regolamento di condominio, ciascuno è libero di abbellire il balcone con le piante, è anche vero che nell’innaffiarle non bisogna far cadere l’acqua di scolo sul balcone di sotto. Se tale comportamento viene ripetuto, nonostante le lamentele del vicino, si rischia di essere querelati per il reato di «getto di cose pericolose o atte a imbrattare», oltre che a dover risarcire l’eventuale danno (si pensi ai divanetti macchiati).

Installare condizionatori e antenne

Ciascun condomino può installare un condizionatore caldo/freddo sia sul balcone del proprio appartamento che sulla facciata dell’edificio. Anche qui torna di nuovo in gioco il divieto di non ledere l’estetica del palazzo, ma secondo una sentenza del Tribunale di Roma [5] i moderni condizionatori sono tutti di medie dimensioni e, come tali, non possono pregiudicare il decoro di un normale edificio residenziale privo di particolari pregi urbanistici. In ogni caso l’eventuale lesione dell’estetica non può essere una scusa per impedire, a priori, il montaggio del condizionatore sul balcone o per condizionare l’avvio dei lavori al consenso dell’assemblea. Il proprietario dell’appartamento può ugualmente procedere in autonomia a effettuare l’installazione del condizionatore e, tutt’al più, qualora cioè dovesse costituire una lesione per l’edificio, il condominio potrà agire contro di lui per chiedergli la rimozione dell’opera.

Il medesimo discorso può essere riproposto per quanto riguarda la possibilità di montare un’antenna televisiva.

Inferriate e doppi infissi

Proteggersi dai ladri è diventata una priorità di tutti, anche di chi vive nei centri meno pericolosi. Questo significa che l’installazione di inferriate o doppi infissi costituisce un diritto di ciascun proprietario cui l’assemblea può opporsi solo laddove si crei una particolare distonia con i colori e l’aspetto della facciata. Secondo la Cassazione [6], se il regolamento di condominio non contiene divieti particolari, il singolo condomino è libero di installare inferriate su balconi e finestre in quanto necessarie a garantire il diritto alla sicurezza del domicilio, diritto da ritenersi prevalente rispetto a quello degli altri condomini. Per procedere non è necessario chiedere il preventivo consenso all’assemblea o all’amministratore, ma bisogna fa in modo che le grate e le inferriate siano in “sintonia” con i colori e l’estetica dell’edificio, che comunque non può mai essere violata.

Prendere il sole nudi o svestiti

Prendere il sole dal balcone e allestire lo spazio a vero e proprio solarium è certamente lecito, ma non bisogna superare i limiti della decenza. È vero che nessuno è autorizzato a guardare all’interno della casa altrui, ma il balcone e le finestre sono esposti alla pubblica vista; sicché può commettere l’illecito amministrativo (non più penale) di «atti contrari alla pubblica decenza» chi prende il sole nudo o gira svestito per casa, ma in prossimità delle finestre, in modo che i vicini possano vederlo (leggi Girare nudi per casa).

Divieto di buttare mozziconi di sigarette

Anche se non si centra la testa di qualche passante o non si rovina il tettuccio in tela di una decappottabile, lanciare sigarette dalla finestra è sempre reato. La legge infatti punisce il semplice gesto, per la potenzialità lesiva che esso assume. Trattandosi di un reato perseguibile d’ufficio, la segnalazione può essere fatta da chiunque, da un dirimpettaio, da un passante o da un poliziotto. Il reato scatta anche se si danneggia la poltroncina del balcone di sotto.

note

[1] Trib. Napoli sent. n. 18.06.1998.

[2] Trib. Milano, sent. del 27.09.1965.

[3] GdP Catania, sent. del 28.04.1998.

[4] Trib. Bologna, sent. del 4.03.1993.

[5] Trib. Roma, sent. n. 22231/16 del 30.11.2016.

[6] Cass. sent. n. 11936/99, n. 240/97 e n. 8830/03.

Autori immagini: Pixabay.com


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