Diritto e Fisco | Articoli

L’amministratore di condominio è un datore di lavoro?

14 agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 agosto 2017



Solo se il condominio è assimilabile ad un’azienda o ad un’unità produttiva e impiega lavoratori, l’amministratore può considerarsi come un datore di lavoro.

Amministratore di condominio: riforma del condominio e della professione

L’amministratore di condominio, come tutti sappiamo, è il soggetto incaricato di amministrare i beni comuni ed i servizi di un condominio, rendendo esecutive le decisioni prese dall’assemblea dei condomini e rivestendo il ruolo di rappresentante legale del condominio stesso.

A seguito della riforma sul condominio introdotta a partire dal 2012 [1] questo ruolo è stato ampiamente modificato e regolamentato, in quanto l’amministratore di condominio ha visto aumentare notevolmente gli oneri e le responsabilità che il suo incarico comporta. Questa professione è stata infatti profondamente incisa dalle modifiche legislative, anche a seguito dell’introduzione della legge sulle professioni non regolarizzate [2]. Allo stato attuale dunque l’amministratore di condominio si configura come autonoma figura professionale, con una formazione in materia di amministrazione condominiale ed una struttura specifica, sia organizzativa che di mezzi, in grado di gestire adeguatamente i fabbricati che gli/le vengono affidati.

Tra le questioni di maggior interesse sul ruolo e sui compiti che questo professionista può assumere c’è anche il quesito riguardante la possibilità o meno che l’amministratore possa rivestire – e in caso di risposta positiva, in che termini e con quali modalità – il ruolo di datore di lavoro.

Amministratore di condominio come datore di lavoro: è possibile?

Anzitutto, perchè si possa pensare di attribuire la qualifica di datore di lavoro, è necessario che si sia in presenza di una attività lavorativa da svolgere, in un contesto aziendale, che lo stesso datore di lavoro è chiamato a coordinare ed organizzare, attraverso la scelta dei dipendenti – collaboratori e con la facoltà di indirizzare e dirigere l’attività.

Occorre quindi comprendere se anche un amministratore di condominio può rivestire questa funzione. Tale ipotesi è possibile nel caso il cui il professionista amministri un condominio che può essere equiparato ad una azienda o ad una unità produttiva. Nel primo caso [3], si intende per azienda il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato. Col termine unità produttiva, invece, ci si riferisce [4] ai casi di stabilimento o struttura finalizzati alla produzione di beni o all’erogazione di servizi, dotati di autonomia finanziaria e tecnico funzionale. In queste ipotesi ci sono di conseguenza dei lavoratori [5], impegnati nello svolgimento di una particolare attività lavorativa, che nel caso del condominio deve essere svolta all’interno delle aree condominiali. In presenza di questi requisiti, l’amministratore di condominio rivestirà a tutti gli effetti la qualifica di datore di lavoro. Nella prassi, queste situazioni sono molto più comuni di quanto si immagini: basti pensare ai condomini di medie o grandi dimensioni, che possono richiedere determinate prestazioni, in quanto ad esempio possono essere necessari lavori di portierato, opere di giardinaggio, personale addetto alla manutenzione degli edifici. Anche nei condomini piccoli, ad ogni modo, può doversi ricorrere ad attività lavorative anche continuate, come nel caso del personale addetto alla pulizia delle aree comuni.

Al fine di garantire una corretta applicazione della normativa in materia di sicurezza sul lavoro, inoltre, anche il Ministero del lavoro ha chiarito [6] come nei condomini il datore di lavoro è individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro tempore.

Amministratore di condominio come committente di lavori

Bisogna effettuare tuttavia una importante precisazione. L’amministratore di condominio diventa, come visto, datore di lavoro, nei casi in cui il condominio stesso può qualificarsi come azienda o come unità produttiva dotata di lavoratori. Questi casi però vanno tenuti ben separati dalle ipotesi in cui il condominio, invece di configurarsi come unità produttiva, decide di commissionare una serie di lavori a ditte o imprese esterne. Ipotesi che può, naturalmente, verificarsi anche in un condominio che abbia comunque dei dipendenti, come nelle situazioni analizzate pecedentemente (portiere, giardiniere, eccetera). Si pensi alla necessità, comune e frequente, di effettuare dei lavori ulla facciata, di intervenire per la messa in sicurezza dell’edificio o per apportare modifiche alla struttura condominiale (ascensori, barriere architettoniche). In questi casi, la situazione è diversa, in quanto l’amministratore di condominio, quale rappresentante del condominio stesso, commissiona lavori edili, di ingegneria civile, o della tipologia necessaria per l’intervento programmato. Saranno dunque contattate aziende esterne o ditte specializzate per i lavori da realizzare (cantieri temporanei, messa in sicurezza dei luoghi) e può essere stipulato – ad esempio – un contratto d’appalto. In simili ipotesi, quindi, l’amministratzore non diventa datore di lavoro, bensì assume il ruolo di committente dei lavori, che vengono affidati a terze persone. Si identifica comunque in capo allo stesso amministratore (o amministratrice) la facoltà di nominare la persona che si occuperà dei lavori, un tecnico abiliatato responsabile della progettazione, dell’esecuzione dell’opera e delle attività di controllo. Ricadrà quindi su questo tecnico la responsabilità dei lavori, e non sull’amministratore di condominio. Quest’ultimo, tuttavia, non può disinteressarsi completamente dei lavori in corso e della loro corretta realizzazione: durante lo svolgimento dei lavori, infatti, l’amministratore di condominio è tenuto a monitorarne l’avanzamento, nonchè l’operato del responsabile individuato. Qualora infatti si verificassero dei problemi, lo stesso amministratore di condominio potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni provocati a cose o persone per non avere diligentemente controllato il procedere delle attività (culpa in vigilando, cioè negligenza, imprudenza o imperizia nel vigilare l’operato del responsabile tecnico dei lavori). Rimangono dunque a suo carico, anche se non è datore di lavoro, obblighi di sorveglianza e di vigilanza.

note

[1] Legge n. 220 del 2012.

[2] Legge n. 4 del 2013.

[3] Art. 2 lettera c) del D.Lgs. n. 81 del 2008.

[4] Art. 2 lettera t) del D.Lgs. n. 81 del 2008.

[5] Art. 2 lettera a) del D.Lgs. n. 81 del 2008.

[6] Circolare n. 28 del 5 marzo 1997.

Autore immagine: Pixabay.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI