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Riparazione balcone, chi paga?

9 settembre 2017 | Autore:


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I lavori necessari per la ristrutturazione dei balconi spettano al proprietario dell’appartamento e non a tutto il condominio, a meno che…

Quando si tratta di condominio e di spese da ripartire, c’è sempre da chiedersi a chi tocca aprire il portafogli. Perché, se in alcuni casi e per alcuni tipi di lavori, appare fin da subito chiaro a chi spettano, altre volte i dubbi vengono. È quello che succede per le spese di riparazione del balcone: chi paga in questo caso? Secondo numerose sentenze della Corte di Cassazione, gli esborsi dovuti a lavori relativi ai balconi aggettanti sono a carico dei proprietari dei singoli appartamenti mentre, le spese delle parti decorative esterne dell’edificio sono a carico di tutti i condomini. Ma cerchiamo di capirne di più.

Le spese di riparazione dei balconi aggettanti sono a carico dei proprietari dei singoli appartamenti mentre quelle delle parti decorative esterne dell’edificio sono a carico di tutti i condomini

Balconi aggettanti: cosa sono?

A dispetto di quello che sembra, il balcone si compone di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, ecc.) e ha una duplice funzione:

  • fa da proiezione esterna dell’appartamento. Il condominio esercita il suo diritto di veduta proprio grazie ai balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciate;
  • è parte integrante e strutturale della facciata, in quanto rappresenta un elemento decorativo ed estetico dello stabile.

I balconi aggettanti non hanno la funzione di coprire il piano inferiore e, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto agli altri piani. Significa che possono esistere  indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Il vantaggio che danno, quindi, è solo per il proprietario del piano.

Riparazione balcone: chi paga?

La Corte di Cassazione, proprio basandosi sul fatto che i balconi aggettanti sporgono dalla facciata dell’edificio, sostiene che essi costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Non svolgono, infatti, una funzione di sostegno né di copertura dell’edificio (come, invece, ad esempio, le terrazze a livello). Ecco perché non possono essere considerati proprietà comune ma esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono [1]. Di conseguenza, le spese di riparazione (per le solette, i rivestimenti interni, la pavimentazione) devono essere interamente sostenute dai condomini proprietari dell’appartamento munito di balcone e non si applica la regola classica in tema di condominio, secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto [2].

Se il balcone aggettante presente elementi decorativi la regola cambia

Riparazione balconi: chi paga per le decorazioni?

Attenzione, però; è sempre la Corte di Cassazione a precisare un aspetto. I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, devono essere considerati beni comuni [3]. In sostanza, se i balconi, nella di fronte o sotto, presentano delle decorazioni, queste non possono essere considerate di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e ne aumentano la bellezza estetica. Tipico esempio è quello dei frontalini decorati dei balconi aggettanti. In ipotesi del genere, le spese di riparazione e ristrutturazione non sono a carico del proprietario ma dell’intero condominio: vanno, quindi, ripartite proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno, secondo quanto stabilito dalle tabelle millesimali. Ma… c’è un ma. Si può sempre provare che i frontalini e le parti esterne dei balconi non hanno nessuna funzione ornamentale per l’edificio nel suo complesso o che il fabbricato non ha un’architettura uniforme. In tal caso, sarà il singolo proprietario dell’immobile a pagare le spese di riparazione del balcone.

Riparazione balconi: si può obbligare il condomino?

Se queste sono le regole generali, è vero anche che non è possibile obbligare il singolo condominio ad effettuare lavori di manutenzione straordinaria sul proprio balcone senza il suo consenso, neppure se, in assemblea, la ristrutturazione è stata approvata con la maggioranza dei voti. Occorre, quindi, sempre l’unanimità. In concreto, questo significa che se il condomino non paga la quota di spese, frutto della divisione approvata in assemblea, può opporsi all’eventuale successivo decreto ingiuntivo che gli venga notificato dall’amministratore per recuperare il credito, anche senza bisogno di contestare la decisione dell’assemblea nei 30 giorni previsti secondo legge.

note

[1] Cass. sent. n. 218 dello 05.01.2011.

[2] Art. 1125 cod. civ.

[3] Cass. sent. 10209 del 19.05.2015.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19.05.2015, n. 10209

In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; debbono invece considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza dello 05.01.2011, n. 218

In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

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