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Riparazione cancello condominiale: chi paga?

15 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 settembre 2017



La suddivisione delle spese per la riparazione del cancello condominiale va effettuata in base alle cause che ne hanno determinato la rottura. Vediamo quali sono quelle più frequenti

Un inquilino ha rotto il cancello del condominio.  Ora le spese vengono ripartite in parti uguali tra tutti i condomini. È corretta tale divisione? Posso sottrarmi in qualche modo  alla spesa?

L’esempio descritto, relativo alla riparazione del cancello condominiale, è solo uno dei tanti casi in cui si manifesta la conflittualità condominiale relativamente alla ripartizione di spese per parti comuni.  Chi paga, dunque, se si rompe il cancello condominiale? La risposta al quesito non può essere univoca, bisogna verificare le diverse circostanze. Verifichiamo, quindi, i casi più frequenti, partendo da quanto prevede la legge sul punto.

Riparazione cancello condominiale: cosa prevede la legge?

Il Codice Civile [1] prevede espressamente che le spese necessarie  per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (tra i quali, sicuramente anche il cancello condominiale) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Con riferimento al cancello condominiale, dunque, le spese devono essere ripartite tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà di ciascuno, salvo che i condomini non abbiano deciso di convenire diversamente. Una regola d’oro, quindi, è quella di vedere – prima di tutto – cosa dispone in proposito il regolamento condominiale: se nulla di preciso è disposto al riguardo varrà la regola generale e cioè quella della ripartizione delle spese fra condomini sulla base del valore della proprietà di ciascuno.

Ovviamente deve trattarsi di quei condomini che dal cancello traggono una utilità. Il concetto dell’utilità, infatti, è molto rilevante: se il cancello è destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne [2]. Quindi, se – ad esempio – il cancello viene installato in corrispondenza dell’accesso ai box auto, ma uno degli inquilini non ne usufruisce perché non dispone né di auto, né di box auto, allora non potrà essere gravato della spesa relativa all’installazione del cancello, non traendo dalla stessa alcuna utilità o beneficio. Tale discorso, valido per le spese di installazione del cancello, varrà altresì per tutte le successive spese di conservazione, manutenzione e riparazione.

Dunque, in linea generale e salva sempre la necessità di verificare cosa prevede il regolamento condominiale, le spese per la riparazione del cancello condominiale vanno ripartite tra tutti i condomini che dal cancello stesso traggono un vantaggio e sulla base dei relativi millesimi di proprietà.

Riparazione cancello condominiale: responsabilità del singolo condomino

Tornando al quesito iniziale, però, bisogna altresì comprendere cosa prevede la legge nel caso di una riparazione che si renda necessaria a causa del comportamento di un singolo condomino. Se il danno è riconducibile al comportamento negligente di un singolo condomino chi paga le spese per la riparazione?

Ovviamente se il responsabile del guasto se ne assume la responsabilità o viene in ogni caso individuato, allora dovrà sopportare personalmente le spese per la riparazione.

Al contrario, se non si riesce a comprendere chi sia stato il responsabile, il danno deve essere considerato paragonabile ad un caso fortuito [3], come ad esempio un atto vandalico o ad una rottura per c.d. vetustà e la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini.

Riparazione cancello condominiale: casa in affitto

Quando si afferma che la spesa per la riparazione del cancello condominiale debba essere ripartita tra tutti i condomini ci si riferisce ai proprietari dei singoli appartamenti dello stabile.

Attenzione quindi: nel caso di appartamento in affitto, se il cancello del palazzo dovesse rompersi per c.d. vetustà o per un atto vandalico la spesa dovrà essere sostenuta dal proprietario e non dagli affittuari. Chi ha preso la casa in locazione, infatti, dovrà pagare solo le spese per le piccole riparazioni [4]. Dunque, salvo che non sia diversamente stabilito nel contratto di locazione, le spese a carico dell’affittuario saranno solo quelle derivanti da deterioramenti causati dall’uso del cancello, oltre che quelle causate dalla sua negligenza.

Alla luce di quanto abbiamo detto, possiamo così riassumere come devono essere ripartite le spese per la riparazione del cancello condominiale:

  • se il danno è causato da un singolo condomino e se ne rintraccia il responsabile, questo sarà chiamato personalmente a pagare le spese per la riparazione;
  • diversamente, tutti i proprietari delle unità immobiliari (che traggono dal cancello utilità) dovranno sostenere la spesa sulla base dei millesimi di proprietà;
  • nel caso di appartamento in affitto, se il contratto di locazione prevede che anche le riparazioni “non piccole” siano a carico del conduttore, alle spese per la riparazione dovranno partecipare anche gli affittuari.

note

[1] Art. 1123, comma 1, Cod. Civ.

[2] Cfr. art. 1123, comma 1, Cod. Civ.

[3] Art. 1609 Cod. Civ.

[4] Art. 1576 Cod. Civ.

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1 Commento

  1. buonasera,
    ho trovato molto utile il vostro articolo perche sono nella situazione di dover affrontare la spesa di riparazione del cancello condominiale come affittuario.
    Ho tuttavia letto (art. 1609) che c’è una notevole differenza se il cancello si è guastato per usura o per vetustà.
    Solo in quest’ultimo caso infatti l’affittuario non deve pagare.
    Come ci si regola quindi per discernere tra i due casi?
    grazie

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