Diritto e Fisco | Articoli

Usufrutto: chi vota in assemblea?

26 agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 agosto 2017



Usufrutto: caratteristiche essenziali ed ipotesi pratiche. Il diritto di partecipazione e di voto nell’assemblea condominiale.

Nella pratica l’usufrutto è un diritto assai diffuso. Si pensi ad esempio, a quello che il genitore si riserva sulla proprietà donata al proprio figlio oppure a quello ceduto a un terzo (magari una persona non molto giovane) allo scopo di ricavarne un cospicuo corrispettivo, a titolo d’investimento. Ebbene se l’immobile in questione è costituito da un appartamento facente parte di un condominio, è necessario sapere chi tra l’usufruttuario e il proprietario parteciperà “sostanzialmente” alla vita condominiale: cosa dice la legge a riguardo? In particolar modo chi deve presenziare alle assemblee condominiali, dove si decide cosa fare, quanto spendere, dove intervenire e quant’altro? Cerchiamo insieme di capire cosa prevedono le norme in materia e cosa dice la giurisprudenza a riguardo.

Praticamente, che cos’è l’usufrutto?

Tecnicamente esso è definito come un diritto reale, nel quale l’usufruttuario può godere della cosa altrui con piena ed assoluta utilità, con il solo limite di non poterne alterare la destinazione economica (se si tratta di un appartamento, deve restare tale). In buona sostanza, il proprietario ha poteri sulla cosa sostanzialmente ridotti al minimo (ecco perché è notoriamente definito “nudo proprietario”). Ebbene, quando l’usufrutto è costituito su un bene immobile, è obbligatorio  riconoscerlo per atto scritto, per poi poterlo trascrivere nei registri immobiliari (in sostanza, è necessario rivolgersi ad un notaio).

Nella pratica, rifacendosi agli esempi indicati in premessa:

– il genitore che dona l’appartamento al figlio, riservandosene l’usufrutto, non vuole fare altro che “anticipare” la successione ereditaria. Tuttavia, sino alla propria morte e del proprio coniuge, non vuole perdere la disponibilità materiale e giuridica del bene. In sostanza desidera ancora abitarci oppure cederlo in locazione a terzi o quant’altro. Il figlio, nudo proprietario, dovrà inevitabilmente attendere la “scomparsa” dell’usufruttuario per poter disporre pienamente dell’immobile ricevuto (tra cui anche venderlo. La nuda proprietà, infatti ha uno scarso valore economico);

– il proprietario che cede l’usufrutto di un appartamento a una terza persona, dietro il versamento di un corrispettivo, fa un investimento. Perderà la disponibilità del bene per molto tempo, ma alla morte dell’usufruttuario, il bene ritornerà al mittente con tutte le facoltà del “pieno” proprietario. Si tratta di un’ipotesi con la quale si ottiene un bel gruzzoletto sicuro ed immediato (in alternativa alla locazione dell’immobile, che potrebbe rivelarsi incerta nei ricavi, evidentemente condizionati dall’andamento del mercato immobiliare, o negli incassi concordati, si pensi ad esempio all’inquilino moroso).

Se c’è l’usufrutto, chi partecipa all’assemblea condominiale?

Per rispondere alla domanda è sufficiente rifarsi al legislatore [1] che, abbastanza chiaramente, precisa che:

– l’usufruttuario è convocato in assemblea ed ha diritto di voto nella stessa, allorquando l’ordine del giorno riguarda l’ordinaria amministrazione o il semplice godimento dei beni e dei servizi condominiali (approvazione del bilancio preventivo e consuntivo ordinario, nomina o revoca dell’amministratore, ecc) ;

– il “nudo” proprietario” è convocato in assemblea ed ha diritto di voto nella stessa, allorquando l’ordine del giorno riguarda ogni altra questione, con particolare riferimento alla straordinaria manutenzione dei beni comuni.

A tal proposito ed a titolo esemplificativo, la Cassazione [2] ha chiarito che nel concetto di straordinaria manutenzione rientrano i lavori di rifacimento della facciata condominiale e che pertanto, in tal caso, spetta al “nudo” proprietario essere convocato e decidere in materia (ovviamente ciò deve avvenire anche quando, ad esempio, occorre rifare il lastrico solare condominiale e in tutti i casi analoghi a quelli appena riportati).

note

[1] Art 65 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 16774/2013.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI